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最近身邊有沒有朋友或長輩在討論「安老按揭」？這項被稱為「逆按揭」的退休財務安排,近期在香港市場的熱度可謂直線上升。根據中原按揭研究部及土地註冊處的數據,就在2025年11月,全港錄得了32宗安老按揭登記,雖然數字看似不多,但對比同年10月份的18宗,足足按月激增了78%！
這股突如其來的熱潮,不禁讓人好奇：在當前的經濟環境下,為何越來越多銀髮族將目光投向這個計劃？是退休理財的靈丹妙藥,還是暗藏風險的糖衣毒藥？本文將為您全面剖析安老按揭計劃利弊,從安老按揭計算方式到對安老按揭繼承權的影響,助您看清全局,做出最適合自己的選擇。
🌟 文章核心摘要
- 市場趨勢： 最新數據顯示安老按揭登記量按月飆升近八成,反映退休人士對穩定現金流的需求日益增加。
- 核心原理： 了解如何將您持有的物業轉化為終身長糧,同時能繼續安居於原址。
- 利弊透視： 深入探討計劃的五大優點（如穩定收入）與潛在缺點（如利息成本、繼承問題）。
- 適合人群： 分析哪些特徵的退休人士最能從計劃中受益,而哪些人則需謹慎考慮。
焦點速覽：為何安老按揭近期查詢量激增？
📊 最新市場數據解讀：登記量飆升的背後信號
正如開頭所提,2025年11月份的安老按揭登記量按月急增78%,這個數字背後是一個強烈的市場信號。雖然單月32宗的絕對數值不算高,但其增長率卻不容忽視。值得留意的是,該月所有登記均由中銀香港承辦,顯示大型銀行在推動此計劃中的主導地位。
這反映出在經濟前景不明朗、通脹壓力持續的背景下,手持「磚頭」但缺乏穩定現金流的退休人士,正積極尋找方法將固定資產「活化」,以應對日常開支及潛在的醫療費用。
🏡 後疫情時代的退休理財新常態與樓市影響
經歷了幾年的疫情衝擊和環球經濟波動,許多人的退休預算都受到了影響。傳統的收租或依賴股息的模式,在市況不穩時可能變得不再可靠。與此同時,香港樓市近年經歷調整,部分業主可能認為短期內樓價難有大幅增長。
這也促使他們思考,與其等待物業升值,不如利用安老按揭計劃,提前鎖定一部分物業價值,轉化為實實在在的每月收入,提升退休生活質素。這種理財思維的轉變,正是安老按揭查詢量增加的重要推手。
核心解構：什麼是「安老按揭」計劃？
💡 計劃運作原理：如何將您的物業資產轉化為穩定退休收入
簡單來說,安老按揭（Reverse Mortgage Programme）是由香港按證保險有限公司推出的貸款安排,讓55歲或以上（特定情況下為50歲）的香港居民,利用他們在香港持有及自住的住宅物業作為抵押品,向參與計劃的銀行申請貸款。與傳統按揭每月「供樓」相反,安老按揭是讓您每月「收錢」。
借款人可以選擇在固定年期（10年、15年或20年）或終身每月領取穩定年金,期間仍可安居在原有物業內,直至百年歸老。貸款的本金及利息會不斷累積,直到貸款終止時（通常是借款人離世後）,才需要一次過清還。這筆款項可以由繼承人償還以贖回物業,或由銀行出售物業來償還。
📋 2026最新申請資格一覽：年齡、物業類型及其他要求
想要申請安老按揭,並非隨便一個物業都可以,申請人也需符合特定條件。以下是計劃的主要申請門檻：
| 項目 | 要求 |
|---|---|
| ✅ 申請人年齡 | 55歲或以上（未補地價的資助房屋業主則需年滿60歲） |
| ✅ 持有香港身份證 | 必須為香港永久性居民 |
| ✅ 精神健康狀況 | 精神上有能力理解計劃性質及簽署法律文件 |
| ✅ 物業要求 |
|
| ✅ 破產記錄 | 並非未獲解除破產的破產人 |
🧮 每月年金如何計算？有哪些因素會影響收入金額？
每月可以收取多少年金,是申請人最關心的問題。這並非一個固定數額,而是由多個因素決定的「指定年金金額」,主要包括：
- 1. 借款人年齡： 年紀越大,通常每月可收取的年金金額會越高。
- 2. 物業價值： 物業估值越高,可借貸的總額就越高,每月年金亦相應增加。但請注意,物業價值有上限（目前為2,500萬港元）,超出部分不作計算。
- 3. 選擇的年金年期： 選擇終身領取的話,每月金額會較選擇固定年期（如10年）為低。
- 4. 借款人數目： 如有多於一位借款人（例如夫婦聯名）,會以最年輕者的年齡作計算,每月年金會較單人申請為低。
- 5. 是否提取一筆過貸款： 申請人可選擇提取一筆過貸款應急,但這會減少之後每月可收取的年金金額。
深度剖析：「安老按揭」的5大好處與潛在風險 (利弊分析)
了解基本運作後,我們來到了最核心的部分：到底逆按揭利弊如何權衡？這究竟是退休生活的「蜜糖」還是「砒霜」？
| 優點 (The Upside) | 潛在風險 (The Downside) |
|---|---|
【利】💰 穩定現金流：自製長糧,應對開支這是安老按揭最吸引之處。它能將不動產轉化為流動資金,為退休人士提供穩定、可預測的每月收入,應付日常生活、醫療保健等開支,大大提升財務安全感,真正實現「自製長糧」。 |
【弊】📈 複利息成本：長遠債務雪球安老按揭的利息是「複式計算」的,意味著利息會計入本金再生利息。由於貸款年期可能很長,利息成本會像雪球一樣越滾越大。長遠來看,最終的總還款額可能遠超最初收取的年金總和,甚至超過物業價值本身（不過按證保險公司會承擔差額）。 |
【利】🏡 安居安老：毋須賣樓或搬遷許多長者對居住了大半生的家有深厚感情,不想因退休缺錢而被迫賣樓搬遷。安老按揭讓他們可以繼續在熟悉的社區和居所安享晚年,維持原有的生活方式和社交網絡,心理上的安穩價值千金。 |
【弊】👨👩👧👦 資產繼承問題：子女緣盡「祖屋」申請安老按揭意味著物業已被抵押。借款人離世後,子女或繼承人若想保留物業,就必須償還整筆累積的貸款（本金+利息）。若無力償還,銀行便會出售物業。這對於希望將物業傳承給下一代的家庭來說,是一個需要慎重考慮的重大抉擇。 |
【利】🛡️ 靈活彈性：可提取一筆過貸款應急除了每月年金,計劃還允許借款人提取一筆過貸款,以應付突發需要,例如醫療開支、維修家居等。這種靈活性為退休生活增添了一層保障。 |
【弊】📉 樓價波動風險與提前終止合約雖然借款人無需承擔樓價下跌導致資不抵債的風險（由按證保險公司承擔）,但若樓價在貸款期間大幅上升,業主也無法享受全部升值的好處。此外,若想提前終止合約（例如賣樓）,則需要一次過清還所有貸款,可能涉及額外費用,失去靈活性。 |
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常見問題 (FAQ)
🙋♀️ 安老按揭與一般物業按揭有什麼根本分別？
最大的分別在於資金流向和還款方式。一般按揭是您向銀行借錢買樓,然後每月分期還款（供樓）,債務會隨時間減少。而安老按揭是您將已擁有的物業抵押給銀行,銀行每月向您支付款項（收錢）,債務則會隨時間累積。
👫 如果物業是聯名持有,是否仍可申請安老按揭計劃？
可以的。安老按揭接受最多三位聯名借款人,但他們必須是「聯權共有」（俗稱「長命契」）的業主,且所有申請人都必須年滿55歲。每月年金金額會根據最年輕一位借款人的年齡來計算。
📜 借款人百年歸老後,物業將會如何處理？家人是否有權贖回？
絕對有權。借款人離世後,其法定繼承人會收到通知,他們有權選擇在指定期限內,一次過清還安老按揭的總結欠,以贖回物業的完整業權。如果繼承人選擇不贖回或無力償還,承按銀行便會安排出售該物業,用以償還貸款。若賣出物業的款項超過結欠,餘額將歸還給繼承人；若不足以償還,差額則由按證保險公司承擔。
總結：我是否適合申請安老按揭計劃？
總括而言,安老按揭計劃利弊分明,它是一件「度身訂造」的財務工具,而非適合所有人的「萬靈丹」。
✅ 較適合的人群：
- 沒有穩定退休收入,但持有已供滿物業的「有樓無錢」一族。
- 沒有子女,或子女財政獨立,無意將物業作為主要遺產。
- 希望在退休後維持一定生活質素,且非常重視「原居安老」。
❌ 需三思的人群：
- 計劃將物業完整傳承給下一代,視之為重要家庭資產。
- 本身有足夠的退休儲備或被動收入,現金流充裕。
- 物業樓齡過高,或預期未來有龐大的維修開支。
最終決定前,強烈建議您與家人（特別是潛在的繼承人）進行開誠布公的溝通,並尋求獨立的財務顧問及法律專業人士的意見,確保自己完全理解合約的每一項條款及其長遠影響。畢竟,這是一個關乎您整個黃金歲月的重大財務決策。
本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
