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申請居屋是許多香港家庭的置業夢,但每年最令人頭痛的環節,莫過於計算複雜的居屋入息限額。不少申請者因為對花紅、佣金、強積金扣除等規則一知半解,在申報時不慎出錯,最終與心儀的單位失之交臂,浪費了寶貴的時間與機會。
這種情況讓人聯想到近年樓市政策頻繁變動下,市民在理解各項置業規則時普遍遇到的困惑。事實上,房委會對入息和資產的審查極為嚴格,任何細微的錯漏都可能導致資格被取消（DQ）。因此,在遞交申請前,徹底掌握官方的計算方法與申報要求,不僅是必要的準備,更是確保申請成功的關鍵第一步。
本文將化身您的專業顧問,為您深入剖析2026年最新的申請細則,助您精準計算,順利上車。
居屋入息上限2026：最新入息及資產限額一覽
要成功申請居屋,首要任務是清晰掌握香港房屋委員會（房委會）每年更新的申請資格門檻。居屋入息限額及資產上限會根據申請人數及當時的市況進行調整,是判斷您是否具備入場資格的硬指標。特別是對於白表申請者,以下標準必須嚴格遵守。
白表申請者入息及資產限額
白表申請者的資格分為「一人申請」與「二人或以上家庭申請」,兩者的標準截然不同,具體限額如下表所示：
| 申請類別 | 每月總入息上限（扣除MPF後） | 總資產淨值上限 |
|---|---|---|
| 👤 一人申請者 | $30,000 | $615,000 |
| 👨👩👧👦 二人或以上家庭申請者 | $60,000 | $1,230,000 |
*注意：以上數據為截至2026年的參考標準,實際數字以香港房屋委員會最新公布為準。
居屋入息計算方法全攻略：如何準確申報避開陷阱？
要準確評估是否符合居屋入息限額,必須先理解官方對「每月總入息」的定義。這一步至關重要,任何項目的錯算或漏報都可能直接影響申請結果。讓我們一同拆解細節,掌握正確的居屋入息計算方法。
📝 何謂「每月總入息」？
根據房委會的官方定義,「每月總入息」是指申請者及所有名列申請表上的家庭成員,在指定計算期內的全部收入總和。這不僅僅是底薪,而是涵蓋了幾乎所有形式的收入來源。
- 固定收入：每月收到的薪金、底薪。
- 非固定收入：佣金、獎金、津貼（如交通、膳食津貼）、加班費等。
- 年度收入：年終花紅、雙糧或任何形式的年度獎金,需攤開計算為每月收入。
- 其他收入：兼職收入、商業投資利潤、租金收入等也必須全部申報。
📅 收入的計算週期
計算收入並非隨意選取月份,而是有指定期間。根據「居屋2026」的規定,計算週期是申請截止日期前的指定月份。例如,固定月薪人士需以申請截止前一個月的底薪,加上之前六個月的平均非固定收入來計算。
花紅、雙糧等則需計算過去十二個月的總額,再除以十二攤分。申請前務必留意官方公布的指定計算時段。
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強積金(MPF)扣除關鍵：如何合法降低申報入息？
在計算居屋入息限額時,強積金（MPF）供款是一個可以直接扣減的項目,善用此規則能有效降低您的申報入息,是能否符合資格的關鍵一步。
🔍 強制性供款 vs 自願性供款的分別
最重要的一點是：只有「強制性供款」部分才可以從總入息中扣除。如果您有進行任何「自願性供款」（VC）,那一部分是不能扣減的,必須計入總入息之中。在申報時,切勿將兩者混淆。
💰 每月最高$1,500扣除額詳解
根據法例,僱員的強制性供款是每月有關入息的5%,而這個可扣除的金額設有上限。目前,每名家庭成員的每月最高扣除額為$1,500。
- 情況一： 假設您的月薪是$20,000。您的強制性供款是$20,000 x 5% = $1,000。因為低於$1,500上限,您可以全數扣除$1,000。計算入息為 $19,000。
- 情況二： 假設您的月薪是$40,000。您的強制性供款是$40,000 x 5% = $2,000。因為超過了$1,500上限,您最多只能扣除$1,500。計算入息為 $38,500。
了解這個扣除上限,有助您更精準地計算出家庭的最終申報入息。
居屋總資產上限計算：哪些資產需要申報？
除了居屋入息限額,總資產淨值是另一個決定申請資格的重要關卡。準確計算資產,可以避免因錯報或漏報而失去資格。房委會要求的資產申報範圍相當廣泛,不論資產位於香港或香港以外地區,都必須申報。
💼 需要申報的資產類別
- 土地及物業：以物業市值減去未償還的按揭貸款額計算。
- 車輛：按官方折舊率計算後的現值,再減去未償還的車輛貸款。
- 投資項目：股票、債券、基金等,以指定計算日期的市場收市價為準。
- 經營業務：公司或業務的資產淨值（公司資產減去負債）。
- 存款及現金：港幣及外幣的活期、定期存款,以及手頭現金。
- 其他資產：的士牌等商業牌照、具儲蓄或投資成分的保險（計算其現金價值）。
🗓️ 資產計算的截止日期
所有資產的價值均有統一的「結算日」,該日期通常是居屋申請截止當日。這意味著股票或基金的價值,應以當天的收市價為準。
實例教學：不同收入人士的入息計算步驟拆解
理論結合實踐,才能真正掌握居屋入息計算的精髓。以下我們將透過兩個常見案例,一步步拆解計算流程,助您輕鬆應對。
💼 固定月薪人士計算範例
假設陳先生（單人申請）,月薪$25,000,過去6個月總佣金$12,000,過去12個月花紅$30,000。
- 計算基本月入：
$25,000 (底薪) + ($12,000 ÷ 6) (平均佣金) = $27,000 - 加入平均花紅：
$27,000 + ($30,000 ÷ 12) = $29,500 - 扣減MPF供款：
$29,500 x 5% = $1,475 (低於$1,500上限)
最終申報入息：$29,500 – $1,475 = $28,025
結果低於一人申請的居屋入息限額,陳先生符合資格。
Freelancer 非固定月薪人士計算範例
假設李小姐（自由工作者）,過去6個月總收入$165,000,過去一年項目獎金$24,000。
- 計算平均月入：
$165,000 ÷ 6 = $27,500 - 加入平均獎金：
$27,500 + ($24,000 ÷ 12) = $29,500 - 扣減MPF供款：
假設每月強制性供款為$1,475
最終申報入息：$29,500 – $1,475 = $28,025
李小姐的計算結果同樣符合一人申請的入息資格。
影響居屋申請資格的其他關鍵規則
除了計算居屋入息限額和資產,還有幾項關鍵規則直接影響您的居屋申請資格,稍有不慎就可能被取消資格。
- 「持續符合資格」條款：由遞交申請表一刻起,直至簽署正式買賣合約為止,您和家人的總入息和總資產都必須一直維持在規定的限額之內。期間的任何加薪或投資獲利都可能導致超額而被DQ。
- 過去24個月內不可持有住宅物業：申請者及所有家庭成員在申請截止日期前的24個月內,不能以任何形式（包括個人、聯名或公司持有）擁有香港的住宅物業權益。
- 已婚人士必須與配偶聯名申請：已婚夫婦被視為一個核心家庭單位,必須共同申請,不能分拆。
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居屋入息資產常見問題 (FAQ)
❓ 親友贈與的款項是否需要計入資產？
關鍵在於款項到賬的時間點。在房委會指定的資產申報截止日當天,您名下所有銀行戶口內的結餘,不論其來源,都必須全數計算在總資產內。若贈與款項在截止日前已存入戶口,就需要申報。
❓ 在申請截止後才發放的花紅需要計算嗎？
需要。花紅的計算是基於其所涵蓋的「工作週期」,而非「發放日期」。如果一筆花紅是為了獎勵您在申請截止日之前的工作表現,即使它在之後才發放,仍需按比例攤分計入總收入。
❓ 自僱人士應如何準備入息證明？
自僱人士需要更詳盡的文件。最關鍵的是過去一年度的稅務局評稅通知書。此外,有效的商業登記證、公司最近期的損益表、顯示穩定業務收入的銀行月結單等,都應一併準備,以證明您的平均收入水平。
❓ 未償還的私人貸款可以從資產中扣除嗎？
不可以。根據房委會指引,一般只有特定貸款如政府助學貸款可從總資產中扣減。個人的消費性貸款,如信用卡結欠或私人分期貸款,通常不獲接納為可扣減的負債。權威資訊可參考「香港房屋委員會官方網站」。
結論
準確計算居屋入息限額與資產淨值,是申請居屋過程中最複雜但又最不容有失的一環。從理解總入息的構成、掌握強積金的扣除技巧,到清楚申報各項資產,每一步都直接關係到您的居屋申請資格。
希望本文提供的詳細解析、實例教學及常見問題解答,能助您掃除所有疑慮,充滿信心地完成申報,向著安居樂業的目標邁出堅實一步。在遞交申請前,務必再次核對所有數據,並密切留意房委會的最新公布。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
