按揭證券公司解密：逆按揭、壓力測試與MBS證券化如何影響你的理財決策？

不少香港的退休人士都面臨一個頗為無奈的窘境——手握價值不菲、甚至已供滿的物業,卻缺乏穩定的現金流應付日常開銷,陷入「資產豐厚,現金拮据」的怪圈。

這種情況其實相當普遍,也讓我聯想到這陣子市場熱議的,由Sun Life永明金融這類大型金融公司與香港按揭證券公司（HKMC）在退休理財方案上的新動向。這些合作再次將「安老按揭」（俗稱「逆按揭」）這個話題推到鎂光燈下,引發了廣泛討論。

對於許多退休族來說,如何靈活運用手上的磚頭,將其轉化為穩定長糧,是實現安穩晚年的關鍵。本文將從這一市場趨勢出發,為你深入拆解「按揭」這一核心概念,並全面剖析香港按揭證券公司在其中扮演的關鍵角色,以及其背後的證券化操作如何影響你的長遠理財決策。

焦點速覽：何謂「安老按揭」與「保單逆按」？

當我們談論退休理財,傳統觀念可能是儲蓄、股票或年金。然而,「逆按揭」概念的出現,為活用固定資產提供了全新的思路,特別是對於擁有物業的長者而言,這無疑是一條盤活資產的新路徑。

解構安老按揭：香港按揭證券公司的退休方案

「安老按揭」計劃,由香港按揭證券公司推出,是一項專為55歲或以上人士設計的貸款安排。簡單來說,它允許申請人將自己在香港的住宅物業作為抵押品,向貸款機構（如銀行）申請貸款,從而獲取一筆長期、穩定的年金收入,直至百年歸老。整個過程無需還款,業主更可繼續安居在原有物業中。

它的運作邏輯與傳統的買樓按揭正好相反：

✓ 傳統按揭：借款人每月償還貸款,物業淨值隨之增加。
✓ 安老按揭：借款人每月收取年金,貸款總額隨之累積,物業淨值則相應減少。

這個方案的核心價值在於,它將不動產（磚頭）轉化為具流動性的現金,有效解決了退休人士「有樓無錢」的痛點。申請人可以選擇在固定年期（10年、15年或20年）或終身領取年金,資金用途靈活,無論是應付日常開支、醫療費用,還是提升生活品質,都游刃有餘。

剖析市場新趨勢：為何金融公司積極佈局逆按揭市場？

近年來,像Sun Life永明金融這樣的大型保險及金融服務公司積極與香港按揭證券公司合作,背後反映了幾個重要的市場趨勢：

1

人口老化與長壽風險： 香港人口老化趨勢明顯,人均壽命延長,意味著退休後的經濟需求期也更長。單靠傳統退休金或儲蓄可能不足以應付長達二、三十年的開銷,市場對能提供穩定現金流的退休方案需求巨大。
2

資產配置多元化： 香港樓價高企,物業佔了許多家庭總資產的極高比例。金融公司看到了這個機會,透過逆按揭產品,幫助客戶釋放物業價值,實現資產配置的多元化,而無需出售自住居所。
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協同效應與業務擴展： 對於保險公司而言,它們擁有龐大的客戶網絡和理財顧問團隊。將「保單逆按」或「安老按揭」納入其產品組合,能與現有的退休、儲蓄及保險產品產生協同效應,為客戶提供更一站式的退休規劃服務,從而開拓新的業務增長點。

全面解析：香港主流按揭類型與申請須知

除了為退休人士設計的安老按揭,傳統的物業按揭仍然是大多數人置業時必須接觸的金融工具。了解其運作方式及最新的監管要求,對任何準買家都至關重要。

一手及二手樓宇按揭：各大銀行(公司)方案比較

無論是購買發展商推出的一手新盤,還是市場上的二手樓宇,申請按揭都是核心步驟。各大銀行或財務公司提供的按揭計劃大同小異,主要分別在於利率、現金回贈及其他優惠條款。目前市場上主流的按揭計劃分為以下幾種：

按揭類型	利率基準	特點	適合人群
P按（最優惠利率按揭）	最優惠利率（Prime Rate）	利率相對穩定,受銀行自身資金成本影響,波動較H按小。	尋求利率穩定、不希望供款額大幅波動的借款人。
H按（銀行同業拆息按揭）	香港銀行同業拆息（HIBOR）	利率緊貼市場,透明度高。在低息週期時,H按利率通常比P按更低,但波動性較大。普遍設有「鎖息上限」（Cap Rate）,通常以P按利率為基礎,提供保障。	能承受一定利率波動風險,希望在低息環境下節省利息開支的借款人。
定息按揭	固定利率	在指定年期內（如1至3年）利率固定不變,提供明確的供款預算。定息期過後會轉為P按或H按。	預期利率將會上升,希望鎖定初期供款額以方便規劃財務的借款人。

在選擇按揭公司時,除了比較利率和現金回贈,還應留意罰息期、提早還款條款等細節,綜合考慮才能找到最划算的方案。

壓力測試與按揭成數：最新金管局指引

申請按揭時,銀行會根據香港金融管理局（HKMA）的指引進行審批,其中最重要的兩個環節就是「按揭成數」和「壓力測試」。

按揭成數是指銀行願意提供的貸款金額佔物業價值的百分比。自2023年起,金管局已放寬按揭成數上限,但具體成數仍受物業價值、申請人收入狀況及是否首次置業等因素影響。

若想申請高成數按揭（如超過七成）,則通常需要購買由香港按揭證券公司提供的按揭保險計劃（MIP）。

壓力測試則是評估借款人在利率上升情況下的還款能力。不過,金管局已於2024年2月宣佈暫停實施壓力測試要求。儘管如此,銀行在審批按揭時,仍然會計算「供款與入息比率」（DTI）,確保借款人的每月總供款額不超過其月入的一定百分比（通常為50%）。

這意味著,雖然無需再做利率加2厘的壓力測試,但申請人的收入穩定性及還款能力依然是銀行審批的關鍵。

按揭證券化：解開MBS背後的金融世界

香港按揭證券公司的角色遠不止於提供按揭保險和安老按揭。其核心職能之一是推動按揭證券化,這對維持香港金融體系的穩定至關重要。

什麼是按揭抵押貸款證券(MBS)？

按揭抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security, MBS）是一種資產抵押證券。其運作過程可以這樣理解：

資產池形成： 銀行將其持有的大量符合資格的按揭貸款組合起來,形成一個龐大的資產池。
證券化： 香港按揭證券公司等機構會買入這些按揭貸款,然後將其打包,並以這個資產池所產生的現金流（即業主的每月供款）為擔保,發行標準化的證券,這就是MBS。
市場銷售： 這些MBS會被出售給機構投資者,如退休基金、保險公司等。

對投資者而言,MBS提供了一個能產生穩定利息收入的投資工具。對銀行而言,透過出售按揭貸款,可以提前收回資金,增加流動性,從而可以再貸出更多款項,促進信貸市場的運作。

按揭證券公司的核心角色：如何透過證券化穩定香港金融市場？

香港按揭證券公司在MBS市場中扮演著「中間人」和「信用增強者」的角色,其重要性體現在：

✓ 促進市場流動性： 它為銀行提供了一個可靠的渠道來出售按揭資產,釋放被鎖定的資金,使銀行體系更具彈性,尤其在信貸緊張時期。
✓ 分散與管理風險： 按揭證券化將原本集中在個別銀行的信貸風險,分散給了更廣泛的投資者群體。HKMC會對MBS提供擔保,提升其信用評級,使投資者更有信心,從而穩定整個金融體系。
✓ 建立市場標準： 作為市場的主要參與者,HKMC協助建立了按揭貸款和MBS的標準化流程,提高了市場的透明度和效率。

可以說,如果沒有香港按揭證券公司和其推動的證券化市場,香港的銀行體系將面臨更大的流動性壓力,市民申請按揭的難度和成本也可能更高。想了解更多金融市場的資訊,可以參考香港金融管理局 (HKMA) 的官方資訊。