目录
每年居屋申請期，總有不少申請者在入息資產申報環節中感到困惑與焦慮。面對繁複的收入項目、強積金扣除規則，以及家庭成員資產的合併計算，許多人擔心「計錯數」而與置業夢擦肩而過。
這種「臨門一腳」的壓力，正正反映了準確掌握居屋入息計算方法的重要性。與其道聽塗說，不如花點時間，徹底弄懂官方的計算準則，為自己的上車之路掃清障礙。
居屋2026入息及資產限額：白表資格第一關
要成功申請居屋，首先必須跨過由香港房屋委員會（房委會）設定的門檻——入息及資產限額。這是評核白表資格的基礎，每年均會根據市況作出調整。申請主要分為「單人申請」及「二人或以上家庭申請」，兩者的標準截然不同。
核心要點：
- 持續符合資格： 由遞交申請表直至簽署正式買賣協議為止，申請者及其家庭成員的入息與資產淨值，都必須持續符合相關限額。
- 全球資產計算： 申報範圍包括香港及海外的所有收入與資產。
- 嚴格執行： 限額沒有任何酌情權，即使超出$1也會被取消資格。
| 申請類別 | 每月總入息上限 (扣除強積金後) | 總資產淨值上限 |
|---|---|---|
| 單人申請者 | $31,000 | $735,000 |
| 二人或以上家庭申請者 | $62,000 | $1,470,000 |
註：以上數字為假設的2026年限額，僅供參考，最新及準確限額請以香港房屋委員會官方公布為準。
拆解居屋入息計算方法：三大核心步驟
準確的入息計算是整個申報過程的核心。許多申請者對何謂「總收入」感到模糊，擔心有所遺漏。其實，只要依循房委會的邏輯，將計算過程拆解為三個步驟，便能清晰掌握。這套居屋入息計算方法旨在全面反映申請家庭的真實財政能力。
第一步：釐定「家庭總收入」範圍
界定哪些收入需要計算是首要任務。簡單而言，就是申請者及名列申請表上所有成員，在指定時期內從所有渠道賺取的收入總和。這不僅限於底薪，其定義相當廣泛。
- 固定收入： 包括基本月薪、每月定額發放的交通、房屋、膳食等津貼。
- 非固定收入： 銷售佣金、超時工作薪金（OT錢）、小費、按表現發放的獎金等浮動收入。
- 年終酬金： 年終雙糧、花紅、約滿酬金等一次性款項，需要攤分計算。
第二步：確認入息計算週期
房委會每次推售居屋，都會在申請須知中列明一個清晰的「入息計算期」，所有收入均以此為準。
- 受僱人士： 通常以申請截止日期前的指定時段（如過去6個月）作基礎，計算每月平均收入。年終花紅等則一般以過去12個月總額除以12作計算。
- 非固定收入人士： 將指定計算期內的總收入相加，再除以相應月份數，得出平均每月收入。
第三步：扣除強制性強積金 (MPF) 供款
計算出家庭總收入後，唯一可扣除的項目就是法例規定的強制性強積金（MPF）供款。這是影響最終審查入息數字的關鍵一步。
強積金扣除的關鍵細節：法定與自願大不同
在運用居屋入息計算方法時，正確處理強積金扣除能助您更貼近入息上限。然而，並非所有MPF供款都能扣除，申請者必須清楚區分「強制性」與「自願性」供款的分別。
可扣除的法定供款定義
可從總收入中扣除的部分，僅限於法例規定僱員必須作出的5%強制性供款。僱主為僱員作出的供款部分，絕不能扣除。根據現行法例，僱員的強制性供款設有每月入息$30,000的上限，即每月最高供款額為$1,500。因此，計算可扣除金額時：
- 若月入為$28,000，強制性供款為$1,400，可全數扣除$1,400。
- 若月入為$40,000，強制性供款已達$1,500上限，可扣除額就是$1,500。
注意：自願性供款 (VC) 不可扣除
這點極為重要！如果您除了強制性供款外，還作出了任何形式的自願性供款（Voluntary Contributions），例如普通的VC或「可扣稅自願性供款」（TVC），這些額外供款金額是完全不可以從總收入中扣除的。申報時，務必確保只減去法定的5%強制性供款部分。
資產申報全方位指南：物業、投資、MPF逐項睇
除了入息，準確申報資產上限內的資產淨值同樣是成敗關鍵。資產淨值是指申請者及所有家庭成員持有的各類資產總和，減去所有負債（如按揭、私人貸款）後的淨額。
釐清資產計算截止日期
房委會會在申請期內指定某一日作為「資產計算截止日期」（通常是申請期的最後一天）。申請者只需申報當日所擁有的總資產淨值，猶如拍下一張「財務快照」。該日之後的資產變動，則不影響是次申報。
須申報的資產項目清單
| 資產類別 | 計算準則 |
|---|---|
| 🏠 物業 (香港及海外) | 以截止當日的市價估算，再扣除未償還的按揭貸款。 |
| 📈 投資 (股票、基金、儲蓄保險) | 股票、基金等以截止當日的市場收市價計算。儲蓄保險則申報其「現金價值」或「退保價值」。 |
| 💰 現金及銀行存款 | 所有港幣及外幣現金、活期與定期存款。外幣需以截止當日匯率換算成港幣。 |
| 🚗 車輛價值 | 車輛當時市值減去未償還的車輛貸款餘額。 |
| 🏢 公司股份及業務權益 | 業務的（總資產 – 總負債）x 個人持股百分比。 |
強積金 (MPF) 累算權益應如何計算？
強積金的處理方法與年齡掛鉤。一般而言，若申請者及家庭成員在資產截止當日未滿65歲，其MPF戶口內的累算權益無需計算作資產。然而，若任何成員已年滿或超過65歲，即使尚未提取，其戶口內的所有權益（包括僱員及僱主部分）都必須全數申報為資產。
實例分析：單人、家庭及非固定收入計算演練
理論結合實踐，才能真正掌握居屋入息計算方法。以下透過三個常見情境，模擬運用2026年的規則進行計算。
情境一：單人申請 (固定月薪)
假設陳先生為單人申請者，固定月薪$32,000。
- 每月總收入： $32,000
- 可扣除MPF： $32,000 x 5% = $1,600。因已超出$1,500的法定上限，故最多只可扣除 $1,500。
- 最終審查月入： $32,000 – $1,500 = $30,500。
- 結果： 此金額低於單人申請者$31,000的入息上限，陳先生符合入息資格。
情境二：家庭申請 (含非固定收入成員)
李先生與李太太組成核心家庭申請。李先生月薪$36,000，李太太從事銷售，過去6個月收入分別為$22,000、$28,000、$20,000、$32,000、$25,000及$26,000。
- 計算平均月入：
- 李先生：$36,000
- 李太太：($22,000 + $28,000 + $20,000 + $32,000 + $25,000 + $26,000) ÷ 6 = $25,500
- 合併家庭總收入： $36,000 + $25,500 = $61,500
- 計算家庭MPF扣除額：
- 李先生：$36,000 x 5% > $1,500，可扣除 $1,500
- 李太太：$25,500 x 5% = $1,275，可扣除 $1,275
- 總扣除額：$1,500 + $1,275 = $2,775
- 最終家庭審查月入： $61,500 – $2,775 = $58,725
- 結果： 此金額低於二人家庭$62,000的入息上限，李氏夫婦符合資格。
情境三：收入包含年終花紅
王小姐為單人申請，月薪$26,000，過去一年獲發$60,000年終花紅。
- 攤分花紅： $60,000 ÷ 12個月 = 每月$5,000
- 合併總收入： $26,000 (月薪) + $5,000 (攤分花紅) = $31,000
- 可扣除MPF： $31,000 x 5% > $1,500，達上限可扣除 $1,500。
- 最終審查月入： $31,000 – $1,500 = $29,500。
- 結果： 低於單人申請上限，王小姐符合資格。
特殊情況處理：自僱人士與海外收入申報須知
現實中的收入狀況遠比固定月薪複雜。以下將探討幾種特殊情況下的居屋入息計算方法。
自僱人士／自由工作者 (Freelancer) 的入息計算
對於自僱人士或自由工作者，房委會需要透過特定文件來評估其平均月入。由於收入不固定，證明文件尤其重要。
- 所需文件： 通常包括最近期的利得稅報稅表、執業會計師核實的損益表、顯示業務收支的銀行月結單、合約或發票等。
- 計算方法： 將指定時期內（如過去6個月或整個財政年度）的總收入，扣除所有可獲稅務豁免的業務開支，得出的淨收入再除以相關月份數，得出平均月入。
海外收入及海外資產申報
居屋申請的一大原則是全球收入和資產都必須申報。無論收入來源地或資產所在地是香港還是海外，都需一併計算。所需證明文件包括海外僱傭合約、糧單、物業租約、銀行月結單及報稅紀錄等。
收入變動的處理方式
如果在申請期間收入有變，例如轉工、加薪、失業或放無薪假，房委會通常會以最新的狀況作為計算基礎。失業或無薪假的月份收入會以零計算，從而拉低平均收入。
常見問題 (FAQ)
1. 申請期間或之後加薪，會否影響資格？
會。這是一個極為關鍵的規定。居屋的資格審查是一個持續過程，由遞交申請表開始，直至簽署正式買賣協議為止，申請家庭的總收入及總資產淨值都必須持續符合申請資格。若在揀樓前或簽約前因加薪、轉工等導致入息超出上限，資格將被取消。
2. 哪些家庭成員的入息及資產需要計算在內？
標準非常清晰：所有名列於同一份申請表上的申請者及家庭成員，其入息和資產都需要合併計算。不論是主申請人還是其他成員，只要名字在表上，其全球的收入和資產都必須全數相加。
3. 綠表申請者的入息資產審查標準有何不同？
綠表與白表申請者的審查標準差異巨大。簡單來說，綠表申請者（如公屋住戶）基本上無需接受居屋申請的入息及資產限額審查，因為其綠表資格本身已證明了他們的資助房屋需求。但某些情況下（如透過「配」計劃獲取資格），仍可能需要進行資產審查。
4. 入息或資產超出限額少許應如何處理？
房委會對限額的執行極為嚴格，沒有任何彈性或酌情處理空間。即使只超出$1，申請資格同樣會被取消。因此，唯一的應對方法就是在事前及整個申請期間，小心運用居屋入息計算方法，精準核對所有項目，避免因大意而錯失機會。
總結
掌握居屋入息計算方法並非遙不可及的艱鉅任務。關鍵在於理解其背後的邏輯：全面、準確地反映申請家庭的整體財政狀況。從釐定收入範圍、確認計算週期，到正確扣除強積金及申報各類資產，每一步都需小心謹慎。
透過本文的拆解及實例分析，希望能幫助準買家們更有信心地填寫申請表，穩步邁向置業目標。在提交申請前，反覆核對，確保萬無一失，才是成功上車的最佳保障。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
