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在考慮置業或利用現有物業進行融資時，您是否也對市場上五花八門的「抵押貸款」計劃感到困惑？尤其是在全球利率環境風起雲湧的今天，每一個關於加息的新聞都可能牽動著我們供樓的預算和財務規劃。
這不禁讓人聯想到早前市場高度關注的美國抵押貸款利率飆升事件，它猶如一面鏡子，清晰地映照出全球宏觀經濟如何影響到香港本地的業主。當時，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）公佈的數據顯示，30年期定息抵押貸款的合約利率一度攀升至7.67%，創下自2000年以來的最高水平。
這一數據的背後，是美國為了應對通脹而採取的連串加息行動，其影響力迅速傳導至全球金融市場。對於實行聯繫匯率制度的香港而言，這不僅僅是一則海外財經新聞，而是直接關係到本地銀行同業拆息（HIBOR）走向，以及每一位供樓人士切身利益的關鍵信號。
這個經典案例揭示了，理解抵押與貸款的本質，掌握其運作機制，在今天比以往任何時候都更為重要。
深度剖析：全球利率波動下的香港抵押貸款市場
要理解香港的抵押貸款市場，就必須先了解其與全球金融脈搏，特別是美國貨幣政策的緊密聯動。近年全球性的通脹壓力，促使各國央行採取緊縮政策，這場金融風暴的中心，無疑是美國聯邦儲備局（Fed）。
美國抵押貸款利率創紀錄的背景與成因
回顧美國抵押貸款利率的上升趨勢，其根本原因在於聯儲局為遏制高通脹而實施的連番加息。當基準利率（Fed Funds Rate）被調高，整個金融體系的借貸成本隨之上升。美國的抵押貸款利率，尤其是30年期固定利率按揭，通常與美國10年期國債收益率的走勢密切相關。
當投資者預期未來利率將持續高企，國債收益率便會上揚，從而推高了新造按揭的定價。這個過程不僅抑制了當地的購房需求，更透過全球資本流動，對世界各地的金融市場產生深遠影響。
香港銀行同業拆息 (HIBOR) 受壓，對供樓人士的直接影響
在香港的聯繫匯率制度下，港元匯率緊盯美元。為維持匯率穩定，香港金融管理局（HKMA）的貨幣政策基本上需跟隨美國的步伐。當美國加息，港美息差擴闊會引發套息交易，資金傾向於流出港元體系。為穩定港元匯率，香港的銀行體系利率，特別是銀行同業拆息（HIBOR），便會跟隨上升。
HIBOR是香港銀行之間互相借貸的利率，也是現時絕大多數按揭計劃（H按）的定價基礎。當HIBOR抽升，直接意味著H按供款人的每月利息支出增加。根據《2026年最新的市場數據》顯示，儘管加息週期或已見頂，但HIBOR仍然在較高水平徘徊。
這對正在供樓或計劃置業的人士構成了實質的財務壓力，也凸顯了選擇合適按揭計劃及理解利率風險的重要性。
核心要點：
- 全球聯動： 美國加息直接推高香港HIBOR，影響H按供款。
- 成本上升： HIBOR走高意味著業主的利息開支增加，削弱購買力。
- 市場觀望： 高息環境令準買家態度轉趨審慎，影響樓市交投。
什麼是抵押貸款？掌握核心概念與操作
所謂抵押貸款（Mortgage Loan），在香港通常被稱作「按揭」，是一種擔保貸款。簡單來說，就是借款人將其擁有的不動產（例如住宅、商舖或車位）作為抵押品，向銀行或財務機構申請貸款。若借款人未能按時償還貸款，貸方有權依法沒收並出售該抵押物業，以抵償欠款。
抵押與貸款的基本定義：如何用不動產獲取資金
這個金融工具的核心是「抵押」這個法律程序。它賦予了貸方一項權利，即在借款人違約時對特定資產的索償權。這大大降低了貸方的風險，因此銀行願意批出金額較大、年期較長的貸款。對於借款人而言，抵押貸款是實現置業夢想或盤活固定資產以獲取流動資金的主要途徑。
把物業當作一個「資金保險箱」，申請按揭就像是向銀行借用鑰匙，暫時取出裡面的資金使用，代價是需要分期連本帶利地把「借出的資金」重新儲蓄回去，直到還清後，物業這個「保險箱」才完全屬於自己。
香港常見的抵押貸款種類：一手物業、二手物業及轉按的分別
在香港，抵押貸款主要可分為以下幾類，它們在申請流程和條款上略有不同：
| 貸款種類 | 定義 | 特點 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 一手物業按揭 | 為購買由發展商直接出售的全新樓宇而申請的貸款。 | 發展商常與銀行合作提供「即供」或「建期」付款計劃，有時會提供額外優惠或高成數按揭選項。 | 需留意發展商提供的付款辦法細節，以及是否涉及發展商二按，其利率可能遠高於銀行一按。 |
| 二手物業按揭 | 為購買在二手市場上由現有業主出售的物業而申請的貸款。 | 申請流程標準化，主要取決於申請人的財務狀況和物業估價。樓齡是銀行審批貸款年期的重要考慮因素。 | 物業估價是否「估得足價」是關鍵，若估價低於成交價，買家需準備更多首期資金。 |
| 轉按（Refinancing） | 將現有的按揭貸款由A銀行轉移至B銀行。 | 主要目的是尋求更低的利率、更高的現金回贈，或進行「轉按套現」以獲取額外資金。 | 需考慮原有按揭的罰息期是否已過，並計算律師費等轉按成本與所得優惠是否划算。 |
貸款年期、利率（P按 vs H按）與還款方式的核心要素
選擇按揭計劃時，以下三個核心要素將直接決定你的供款負擔：
① 貸款年期
最長還款期通常為30年。年期越長，每月供款額越低，但總利息支出會越高。銀行會根據申請人年齡及物業樓齡來審批最終的還款年期，普遍採用「75減」或「80減」的準則。
② 利率計劃（P按 vs H按）
這是最關鍵的選擇。P按基於最優惠利率（Prime Rate），利率較穩定，但減息週期時無法即時受惠。H按則基於香港銀行同業拆息（HIBOR），波動性較大，但通常設有「鎖息上限（Cap Rate）」，以P按利率為基礎，提供保障。
③ 還款方式
最常見的是「等額本息」，即在整個還款期內，每月供款額維持不變（除非利率變動），早期供款中利息佔比較高，後期本金佔比則逐漸增加。
申請抵押貸款全流程指南
申請抵押貸款的過程嚴謹且涉及多個步驟，充分的準備是成功獲批的關鍵。以下是整個流程的權威拆解：
步驟一：物業估價與可貸款額度計算
在簽訂臨時買賣合約前，應先向多間銀行對心儀物業進行網上或電話初步估價。這能讓你了解銀行對該物業的價值評估，以及可批出的最高貸款額。若銀行估價低於你的購入價，你便需要準備更多的首期資金，俗稱「抬錢上會」。可貸款額度亦受制於金管局的「按揭成數」上限規定。
步驟二：壓力測試與入息要求權威詳解
這是銀行評估你還款能力的核心環節。雖然金管局在2024年已暫停實施物業按揭的壓力測試要求，但這項工具的概念仍然是銀行內部風險評估的重要參考。基本的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）要求仍然生效，即每月總供款額不得超過月入的50%。
重要提示： 即使壓力測試暫停，銀行在審批時仍會評估申請人在利率上升時的還款韌性。申請人應具備穩定的收入證明，並盡量減少不必要的債務，以提高審批成功率。
步驟三：比較不同銀行的貸款計劃與最新利率優惠
切勿只向一間銀行申請。不同銀行在不同時期會推出各具吸引力的按揭計劃。你應重點比較以下幾點：
- 實際按揭利率： 比較H按的「H+?%」和P按的「P-?%」，以及H按的鎖息上限哪個更優惠。
- 現金回贈： 現金回贈比率是直接的成本節省，但要注意回贈金額是否需要扣減貸款額。
- 其他優惠： 例如高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）、免手續費等。
通過專業的按揭轉介顧問，可以一次過獲取多間銀行的最新內部優惠資訊，節省時間之餘，亦能鎖定市場上最有利的條款。
常見問題 (FAQ)
什麼是「按揭成數」？2026年最新上限是多少？
「按揭成數」（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意提供的貸款金額佔物業價值的百分比。例如，一個價值1,000萬的物業，若按揭成數為七成，即可貸款700萬。按揭成數上限由香港金管局制定，旨在管理銀行體系的信貸風險。
自2024年起，政策有所放寬：價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業，最高按揭成數劃一為七成。然而，申請人若符合特定資格（如首次置業、固定收入等），可透過申請按揭保險計劃（MIP），承造高達八成至九成的按揭。如欲了解更多，可參閱【居屋按揭成數】的相關文章。
申請抵押貸款需要準備哪些關鍵文件？
準備齊全的文件能大大加快審批流程。以下是一份基本清單：
- 身份證明： 香港永久性居民身份證。
- 物業證明： 臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 入息證明：
- 固定收入人士： 最近3至6個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行月結單、僱傭合約。
- 非固定收入人士： 最近6個月的入息證明、稅單、公司財務報表（如適用）。
- 現有債務證明： 如有其他按揭、私人貸款等，需提供相關的貸款合約或月結單。
信貸評級 (TU) 對抵押貸款審批有多重要？
信貸評級（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是銀行審批貸款申請時的極重要參考。一份良好的TU報告（評級A至C）向銀行證明你是個負責任的借款人，能顯著提高貸款的成功率，甚至可能獲得更優惠的利率條款。
相反，如果TU評級欠佳（評級H以下），銀行可能會要求更高的利率、提供擔保人，甚至直接拒絕申請。因此，在申請按揭前，應檢查自己的信貸報告，並確保沒有逾期還款等負面記錄。想了解更多關於信貸評級如何影響貸款，可參考這篇關於【私人貸款與信貸評級的分析】。
總結
在高息環境持續的2026年，深入理解抵押和貸款的每一個環節，比以往任何時候都顯得更加關鍵。從宏觀的全球利率走勢，到微觀的個人還款能力評估，每一個決策都環環相扣。
無論是懷揣置業夢想的首次買家，還是希望透過物業融通資金的業主，準確評估自身的財務狀況、密切關注市場利率動向，並在眾多銀行方案中貨比三家，是應對當前經濟挑戰、穩健實現財務目標的不二法門。
在簽署任何具法律約束力的文件前，進行周詳的財務規劃，並在需要時尋求專業意見，將助您在複雜的樓市與信貸市場中，作出最明智的抉擇。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
