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供樓免稅額2026新上限$12萬全解析：申請資格、年期及慳稅策略
在香港，置業是許多家庭重要的財務規劃。面對浮動的利息環境，如何有效減輕供樓負擔，是每位業主都關心的課題。
這陣子市場熱議的焦點，無疑是2025/26課稅年度起，「居所貸款利息扣除」（俗稱「供樓免稅額」）的上限迎來重大調整。這項政策的變動，直接影響著全港供樓人士的稅務規劃。
本文將以資深觀察者的角度，為您深度剖析這項影響深遠的稅務優惠，提供一份完整的操作指南，助您在2026年的報稅季，全面掌握並用盡這筆價值$12萬的免稅額。
核心要點：
- 扣除上限提升：自2025/26課稅年度起，供樓免稅額上限由$100,000港元正式提升至$120,000港元。
- 申請資格核心：申請人必須是物業的業主、以該物業為主要居所，並向稅務條例訂明的機構貸款。
- 年期限制：每位納稅人一生中最多可享有20個課稅年度的居所貸款利息扣除。
- 策略重要性：在高息週期，善用及優先使用此免稅額，能達至最大慳稅效果。
- 夫妻報稅規劃：已婚人士可透過選擇合適的評稅方式（合併或分開），靈活分配免稅額以降低總稅款。
焦點速覽：2026最新「供樓免稅額」政策變動深度剖析
政府在最新的財政預算案中宣布提升居所貸款利息的扣除上限，這項舉措被視為在加息週期下，為市民紓解財政壓力的重要措施。了解其變動的實質影響與背後原因，有助業主更精準地進行財務規劃。
新舊對比：免稅額由$10萬提升至$12萬的實質影響計算
扣除上限的提升，最直接的影響是為納稅人帶來了實質的稅務減免。假設一位納稅人的全年居所貸款利息支出為$120,000或以上，並適用於最高的17%邊際稅率，這次調整將為其帶來多少實際節省？
| 項目 | 舊有政策 (2024/25課稅年度及以前) | 最新政策 (2025/26課稅年度起) | 變化 |
|---|---|---|---|
| 扣除上限 | $100,000 | $120,000 | 增加 $20,000 |
| 最高可節省稅款 (以17%邊際稅率計算) | $100,000 x 17% = $17,000 | $120,000 x 17% = $20,400 | 額外節省 $3,400 |
從上表可見，對於高收入及高利息支出的業主而言，新政策每年可額外節省數千元的稅款，無疑是一大利好消息。
政策背景解讀：為何政府在此時提升扣除上限？
這次調整並非偶然，主要與近年來環球利率環境的變化有關。過去數年，香港跟隨美國進入加息週期，導致按揭利率（如P按及H按）顯著上升，市民的供樓利息開支大幅增加。
政府提升扣除上限，旨在：
- 緩解市民財政壓力：直接回應高利率環境下業主供樓負擔加重的現實。
- 穩定物業市場：透過稅務優惠，增強市民的置業及持貨信心，為樓市提供支持。
- 刺激本地經濟：減輕家庭的稅務負擔，變相提升可支配收入，有望帶動本地消費。
我是合資格申請人嗎？一文看清「供樓免稅額」4大核心資格
要成功申請居所貸款利息扣除，納稅人必須同時滿足以下四個核心條件。任何一項不符，都可能導致申請被稅務局拒絕。
物業與業權要求
申請人必須是香港境內住宅物業的業主。無論是透過唯一擁有人、聯權共有人（俗稱「長命契」）還是分權共有人的形式持有，都合資格。但關鍵在於，申請人必須是業權的合法持有人。
貸款機構規定
用以購買該物業的貸款，必須由《稅務條例》中訂明的機構提供。這包括：
- 政府
- 銀行、獲授權的財務公司
- 註冊的儲蓄互助社
- 持牌放債人
- 香港房屋協會、市區重建局
- 申請人的僱主
自住用途定義
該物業必須是納稅人、其配偶或受養父母、子女在該課稅年度內的「主要居所」。如果納稅人擁有多於一個物業，只有用作主要居住地點的一個才能申請利息扣除。
若物業部分用作自住、部分出租，則可扣除的利息金額需按比例計算。
扣稅年期限制
每位納稅人一生中，可申請居所貸款利息扣除的累計上限為20個課稅年度。這20年無需連續，納稅人可以根據自己的財務狀況及利率環境，選擇在哪個課稅年度使用。
一旦累計滿20年，便不能再就任何物業申請此項扣除。
慳到盡！5大策略活用$12萬供樓免稅額
僅僅符合資格並不足夠，更重要的是學會如何策略性地運用這項稅務優惠，尤其是在利息高企的時期，更能發揮其最大價值。
策略一：高息期優先使用，最大化扣稅效益
由於扣稅年期有限（20年），並非每年都必須申請。一個明智的策略是，在加息週期或預期利率較高的年度優先使用。當按揭利息支出高於$12萬時，便能用盡全額扣除，達到最佳的慳稅效果。
反之，在低息環境下，若全年利息支出遠低於上限，則可考慮暫停使用，將寶貴的扣稅年期留待將來利率回升時再用。
策略二：夫妻報稅的智慧——分開評稅 vs. 合併評稅如何選擇？
對於已婚的聯名業主，報稅方式的選擇直接影響免稅額的分配。基本原則如下：
- 分開評稅：若夫妻二人收入相若，且各自的利息支出不超過$12萬，通常選擇分開評稅，每人可獨立申請最高$12萬的扣除額，總計最高可達$24萬（若物業是聯名持有且利息支出足夠高）。然而，稅務局會根據業權比例分配每人的利息支出。
- 合併評稅：若夫妻其中一方收入較低或沒有收入，而另一方收入較高，合併評稅可能更為有利。透過合併，可以將利息扣除額從低收入一方轉移至高收入一方，以較高的邊際稅率計算扣稅，從而節省更多稅款。
策略三：轉按或加按後，如何重新計算及申報利息？
轉按（Refinance）或加按（Top-up）後的利息計算是常見的疑問。稅務局的指引相當清晰：只有用作「購買」該物業的貸款利息才能扣除。
- 轉按：如果轉按後的新貸款額，等於或小於原有用作購置物業的舊貸款餘額，那麼新貸款的所有利息均可扣除。
- 加按：如果轉按時套現（即新貸款額大於舊貸款餘額），超出的部分屬於新增貸款，其產生的利息不能用作稅務扣除。納稅人需要按比例計算可扣除的利息部分。
進行轉按或加按後，務必向銀行索取詳細的還款記錄，清楚列明本金及利息分佈，以便準確申報。
策略四：供款初期利息佔比高，應否盡早開始扣稅？
一般來說，答案是肯定的。在按揭還款的初期，每期供款中利息佔比遠高於本金（即所謂的「息隨本減」）。
因此，在供款的首10至15年，業主支付的利息金額最為可觀，也是申請利息扣除的黃金時期。盡早開始使用扣稅年期，可以確保在高利息支出的階段獲得最大的稅務回報。
策略五：如何向銀行或財務機構索取「年度還款利息證明」？
這是申報過程中至關重要的一步。每年報稅季節前，提供按揭的銀行或財務機構都會主動向客戶郵寄一份「付還貸款利息證明書」或類似的年度結單。
這份文件會清晰列出在該課稅年度（即去年4月1日至今年3月31日）內，您所支付的總利息金額。納稅人只需根據這份官方文件上的數字，填寫在報稅表的相應欄目即可。如未收到，應主動聯絡相關機構索取。
常見問題 (FAQ)
如果物業同時用作出租及自住，應如何計算免稅額？
如果物業只有部分用作你的主要居所，例如一個三房單位，你自住兩間房，出租一間房，那麼你只能就自住部分（即三分之二）所佔的利息支出申請扣除。
你需要按物業的樓面面積或房間數目，合理地分攤利息支出。
扣稅的20年需要連續使用嗎？
不需要。20個課稅年度的限額是累計的。你可以根據個人情況，選擇在任何課稅年度申索或不申索扣除。例如，在某個低息或你免稅額已足夠的年度，你可以選擇不申索，將年期留待日後更有利的情況下使用。
如果與家人聯名持有物業，免稅額如何分配？
如果物業由你與其他聯權共有人（例如父母或兄弟姊妹）共同持有，免稅額的分配取決於你們之間的協議。
如果你們沒有訂立任何協議，稅務局會根據聯名人數，平均分配該年度的利息支出及$12萬的扣除上限。例如，兩人聯名，每人最多可就一半的利息申請扣除，上限為$60,000。
總結
總括而言，2025/26課稅年度起生效的$12萬供樓免稅額新政策，為廣大業主帶來了實質的財務支持。
要充分利用這項優惠，業主應緊記三大要點：清楚了解最新的$12萬扣除上限、謹記20年的累計年期限制，以及在高息環境下把握申報的重要性。
建議所有合資格的業主，應及早規劃個人及家庭的稅務策略，並妥善備存銀行發出的利息證明等文件。透過精明申報，善用每一元的「供樓免稅額」，將能有效減輕家庭的財務負擔，更從容地應對市場的各種挑戰。
如需最權威的資訊，可參考「香港稅務局的官方指引」。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
