強制驗窗計劃｜逾2.6萬通知未處理！制度滯後下業主如何應對

香港的建築物密集、樓宇老化問題日益嚴峻，高空墮物，尤其是窗戶脫落事故，不單對公眾安全構成嚴重威脅，亦是城市管治的一大挑戰。自2012年全面實施以來，「強制驗窗計劃」一直是屋宇署維護樓宇安全的核心政策。然而，進入2025年，隨著一份關鍵的審計報告出爐，這項計劃正面臨著前所未有的檢視與挑戰。

E-vison將回顧2025年上半年強制驗窗計劃的最新發展，並為廣大業主剖析計劃的運作細節、法律責任，以及如何有效應對，確保自身與公眾安全。

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審計報告引爆新一輪檢視：逾期個案與執法漏洞

2025年上半年，有關強制驗窗計劃的最大消息莫過於審計署發布的報告。這份報告一針見血地指出，截至2024年底，全港仍有超過2.6萬份強制驗窗計劃法定通知未獲遵從，其中更有逾萬宗個案逾期長達三年以上，最長甚至超過11年。報告更揭示，在過去七年間的墮窗事故中，有相當一部分發生在未被屋宇署選中作強制驗窗的樓宇，暴露出計劃在篩選機制上的不足。

這份報告不僅是對屋宇署執行效率的嚴厲批評，更引發了立法會政府帳目委員會的關注。委員會在7月下旬提交的報告中，促請政府全面檢視強制驗窗計劃的管理工作，並考慮盡快修例，以提升執法效率和阻嚇力。有議員甚至建議，為鼓勵市民主動驗窗，可設立「好市民獎狀」，從獎勵層面入手，而非單純依賴罰則。這些新動向預示著，未來強制驗窗計劃的政策將可能迎來重大變革，無論是執法力度、選樓機制，還是對業主的支援措施，都可能產生深遠影響。

了解政策核心：誰需要驗？如何執行？

在討論新挑戰之前，我們必須先重溫強制驗窗計劃的核心內容。這項計劃旨在確保本港樓齡達10年或以上的私人樓宇（3層或以下住用樓宇除外）窗戶安全。當屋宇署向樓宇發出法定通知後，業主必須在指定期限內遵從。

主要程序如下：

接收通知： 屋宇署會根據風險評估和樓齡等因素，每年揀選目標樓宇發出法定通知。
委任合資格人士： 業主或法團必須委任一名名列屋宇署「合資格人士」名冊內的專業人士（如認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員等）進行窗戶檢驗。
進行檢驗與修葺： 合資格人士會對樓宇內所有窗戶的結構、組件及開關功能進行詳細檢查。如發現窗戶有潛在危險或需要修葺，業主必須委任一名註冊承建商進行修葺，並由合資格人士監督。
遞交證明書： 完成檢驗和所有必要修葺後，合資格人士須將已填妥的「訂明表格」遞交給屋宇署，以作記錄。

法定通知的期限一般為6個月（個別單位窗戶）或9個月（樓宇公用部分窗戶），逾期不遵從者將面臨檢控。

業主之責：莫存僥倖，忽視後果嚴重

鑑於審計報告揭示的大量逾期個案，以及當局考慮加強執法和修例的動向，所有業主都應抱持警惕。忽略強制驗窗計劃法定通知的後果不容小覷，絕非單純罰款了事。

根據《建築物條例》，任何業主如無合理辯解而未有遵從法定通知，一經定罪，可處罰款港幣25,000元及監禁3個月。如果罪行持續，每日還會額外罰款港幣2,000元。更重要的是，一旦因窗戶失修發生意外，導致有人傷亡，除了民事索償外，相關業主更可能面臨刑事責任。因此，收到通知後務必及時行動，切勿抱持僥倖心態。

值得注意的是，審計報告亦揭示，公用部分窗戶的未遵從率遠高於個別單位，這突顯了有業主立案法團的大廈在協調和執行上的挑戰。法團成員與小業主之間應加強溝通，共同負起維護樓宇安全的責任，以免因一人疏忽而影響整幢大廈。

E-vison實用錦囊：業主如何自處？

面對強制驗窗計劃的法規與新動向，業主應主動出擊，防患於未然。以下為《E-vison》為您整理的實用應對策略：

定期自檢，主動預防： 即使尚未收到法定通知，業主也應定期檢查家中窗戶，特別是鉸鏈、螺絲和手柄等金屬部件。留意是否有鬆動、生銹或變形，以及窗扇是否能順暢開關。若發現任何異常，應及早尋求專業人士檢查。
善用資源，尋找「合資格人士」： 屋宇署的網站提供了「合資格人士」名冊，業主可在此查閱已註冊的專業人士名單，確保聘請的檢驗人員具備法定資格。同時，香港房屋協會及市區重建局等機構也提供樓宇維修資助計劃，協助有需要的業主承擔檢驗和維修費用。
了解程序，記錄在案： 收到法定通知後，應立即記錄通知發出的日期和指定期限。在整個驗窗和修葺過程中，應保留所有相關文件，包括合資格人士的檢驗報告、註冊承建商的報價單及收據，並在最終將訂明表格提交給屋宇署時留存副本，以備日後查核。
與法團緊密合作： 如果您居住的樓宇有業主立案法團，請積極參與相關討論。與法團合作，共同聘請合資格人士檢驗公用部分的窗戶，可以更有效率地完成計劃，並分攤成本。

結語：從被動遵從到主動守護

2025年上半年的審計報告與立法會討論，為強制驗窗計劃帶來了新的變數。它不僅是屋宇署的挑戰，更是對每一位業主樓宇管理責任的提醒。過去，許多業主將其視為一項被動遵從的法定要求，但不斷發生的墮窗事故和超高逾期未遵從率，正告誡我們，窗戶安全絕非兒戲。

E-vison堅信，健康的城市應由安全的樓宇構成。作為業主，將強制驗窗計劃視為一種主動守護自身與公眾生命的責任，而非僅僅是逃避罰款的任務，才能真正從根源上解決問題，共建一個更安全、更宜居的香港。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。

常見問題

1. 什麼是強制驗窗計劃？

強制驗窗計劃是香港一項法例要求，規定樓齡達10年或以上的私人樓宇，其業主必須每隔五年聘請合資格人士（即合資格人士）檢驗所有窗戶，並修葺所有檢驗後發現的欠妥之處。

2. 收到強制驗窗通知後，業主應如何處理？

當屋宇署向樓宇發出法定通知後，業主必須在指定期限內完成以下步驟：

委任合資格人士： 聘請一名已註冊的合資格人士進行檢驗。
進行檢驗及修葺： 合資格人士會檢驗所有窗戶，並監督所需的修葺工程。
提交證明書： 完成所有工作後，合資格人士需向屋宇署提交一份證明書，確認已遵從法定要求。

3. 如果不遵從強制驗窗通知，會有什麼後果？

若業主無合理辯解而未遵從通知，將會面臨法律後果：

罰款： 違例者可被處以定額罰款1,500港元。
檢控： 若未繳交罰款或拒絕遵從，屋宇署可提出檢控，一經定罪，最高可處罰款25,000港元及監禁三個月。
政府代辦工程： 屋宇署有權委派承建商進行所需的檢驗和修葺，並向業主追討所有相關費用及附加費。