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近期社會廣泛關注一宗關於家庭物業的法庭判決,案件涉及一對離異夫婦就居屋業權分配問題產生糾紛。據報導,該夫婦在數年前以家庭名義購入一個居屋單位,惟離異後因其中一方欲將對方「除名」並保留業權,雙方在法律程序、補地價責任及資產分配上爭持不下,最終需由法庭介入裁決。此事件再次凸顯了「居屋家庭成員除名」程序的複雜性,尤其是在家庭關係出現變化時,如何合法合規地處理業權,成為許多居屋家庭必須面對的難題。究竟「除名」僅是更新戶籍資料,還是涉及更複雜的「甩名」（即業權轉讓）？兩者之間又有何天壤之別？
釐清兩大概念：居屋「刪除戶籍」與「業權轉讓」
在探討居屋家庭成員除名的具體操作前,首先必須清晰分辨兩個極易混淆的概念：「刪除戶籍」與「業權轉讓」（俗稱「甩名」）。它們在法律意義、目的及影響上截然不同,處理不當可能引發後續的法律風險。
📌 刪除家庭成員戶籍：僅更新居住記錄
「刪除戶籍」是指家庭成員因遷出、結婚、移民或離世等原因,不再於該居屋單位內居住,戶主因此向房屋署（房署）申報,將其名字從該單位的家庭成員名冊中移除。這項操作的本質是更新居住記錄,並不觸及單位的業權分配。
- 目的： 確保房署的家庭成員記錄準確無誤。
- 影響： 被刪除戶籍的成員不再是該單位的認可住客,但如果他們本身是業主之一,其業權份額絲毫不受影響。
- 申請： 過程相對簡單,只需填妥指定表格（例如HD422表格）,連同證明文件副本（如結婚證書、死亡證等）,交往所屬屋邨辦事處即可。
📌 居屋甩名（業權轉讓）：真正改變業權結構
「甩名」或「業權轉讓」則是一項嚴肅的法律程序,指一名或多名聯名業主,透過法律文件（如轉讓契）將其持有的物業業權份額,轉讓給另一位或多位家庭成員。這會直接改變樓契上的業主姓名及產權結構。
- 目的： 因應家庭狀況重大變化（如離婚、分家）,重新分配物業的擁有權。
- 影響： 「甩名」的業主將失去對該單位的所有權益及法律責任,而承讓人則獲得相應的業權。
- 申請： 程序極為嚴格且複雜,必須符合房委會訂立的特定條件,並涉及法律及財務安排（如律師、釐印費及銀行按揭等）。
居屋業權轉讓的嚴格門檻：為何房委會審批如此謹慎？
房委會設立居屋計劃的初衷,是為協助合資格的中低收入家庭以折扣價自置居所,政策核心在於「自住」而非「投資」。因此,為防止業主利用資助房屋進行市場炒賣,或透過業權轉讓來規避其他房屋福利的申請限制,房委會對居屋的轉讓設有嚴格的年期限制和審批門檻。
特別是2022年及之後出售的新居屋,轉讓限制年期已延長至15年。業主必須持有單位滿15年,並在繳付補地價後,方可於公開市場自由出售。在禁售期內,任何形式的業權轉讓（包括家庭成員之間）均需向房委會申請,並只有在符合極為特殊的理由下,才有可能獲批。這是理解居屋甩名程序的關鍵背景。
房委會認可的8大特殊情況詳解
要成功申請在禁售期內進行業權轉讓,申請人必須證明具備以下其中一種或多種房委會接納的特殊情況。下表詳細列出各種情況的要求及所需證明文件：
| 特殊情況 | 具體描述 | 核心證明文件 |
|---|---|---|
| 1. 夫婦離婚或分居 | 業權轉讓是根據法庭命令或雙方議定的分居協議進行。 | 絕對判令（Decree Absolute）副本、法庭命令副本、經律師見證的分居協議副本。 |
| 2. 家庭成員結婚遷出 | 聯名業主之一因結婚而需要遷出,並希望將業權轉予留居的家庭成員。 | 結婚證書副本、新住址證明。 |
| 3. 移民或長居海外 | 業主因取得外國居留權或需長期駐外工作而無法繼續居住。 | 外國居留批准信、海外僱主發出的僱傭合約及公司註冊證明等。 |
| 4. 申請其他房屋福利 | 家庭成員為符合申請其他資助房屋（如公屋）的資格,而需要放棄居屋業權。 | 相關房屋福利的申請證明文件。 |
| 5. 業主年邁/病危/逝世 | 業主年滿65歲並希望將業權轉給其他家人,或因健康問題無法處理事務,或不幸離世。 | 身份證（證明年齡）、醫生證明書、死亡證、遺囑或遺產管理書。 |
| 6. 業主破產 | 業主被法庭頒令破產,其業權需依法處理。 | 破產令、破產管理署發出的文件。 |
| 7. 配偶加名 | 業主在購入單位後結婚,希望將配偶加入成為聯名業主。 | 結婚證書副本、配偶的入息及資產證明。 |
| 8. 證明曾付首期/供款 | 非業主的家庭成員能證明自己曾為單位支付大額首期或長期負責按揭供款。 | 銀行轉賬記錄、首期付款證明、按揭還款時間表及記錄。 |
居屋除名（業權轉讓）完整流程與費用清單
若您符合上述特殊情況,便可啟動業權轉讓申請程序。整個過程環環相扣,建議按部就班處理,以免延誤。
📝 一步步教你申請業權轉讓
- 填寫申請表格：首先需填妥業權轉讓申請書（HD7）,確保所有資料準確無誤。
- 備妥證明文件：根據您所屬的特殊情況,準備上表所列的所有證明文件副本。
- 遞交申請及費用：將填妥的申請書、文件副本,連同港幣2,850元的劃線支票（抬頭為「香港房屋委員會」）一併交往或郵寄至租約事務管理處。請注意,此費用不論申請成功與否,均不予退還。
- 等候審批結果：房署一般會在收齊文件後的6星期內,以書面形式通知申請結果。
- 處理法律文件：若申請獲批,您會收到房署發出的「轉讓同意書」。此時便可委託律師行,正式辦理業權轉讓的法律手續,包括簽署轉讓契等。
💰 隱藏成本大公開：除了手續費還有哪些開銷？
除了房署的行政手續費,整個居屋家庭成員除名的業權轉讓過程還涉及多項潛在費用,申請人應預留足夠預算：
- 律師費：處理轉讓契及相關法律文件的費用,市場收費不一。
- 釐印費（印花稅）：即使是近親轉讓,也可能需要繳付印花稅,金額視乎物業估值及轉讓方式（「送贈」或「買賣」）。
- 房委會批核費及簽契費：在律師辦理手續時,房委會會收取額外的文件批核及簽署費用。
- 銀行按揭相關費用：如涉及轉按或重新申請按揭,銀行會收取手續費、估價費等。
居屋除名與按揭聯動的關鍵注意事項
業權轉讓往往與樓宇按揭息息相關。若單位仍有按揭在身,進行「甩名」程序時必須同步處理按揭問題,否則銀行有權拒絕轉讓或要求即時清還所有貸款（call loan）。
甩名後,按揭需要重新審批嗎？
答案是：絕對需要。當聯名業主（亦即聯名借款人）之一退出,銀行的風險評估基礎已改變。留下的業主（承讓人）必須以個人名義向銀行重新申請按揭或辦理轉按。銀行會重新審核其入息、信貸記錄,並進行壓力測試。若承讓人的還款能力不足以通過審批,銀行將不會同意該業權轉讓,整個「甩名」計劃便會告吹。
補地價問題：自由市場轉讓的必經之路
需要強調的是,上述所有討論均基於在房委會監管下的「居屋第二市場」或近親轉讓。如果家庭成員除名的目的是為了將單位在公開市場（自由市場）出售予非合資格人士,則必須先向房署申請評估補價,繳付地價差額後,才能解除轉讓限制。這是完全不同的程序,涉及的金額也相當可觀。詳情可參考我們的居屋補地價專題文章。
常見問題 (FAQ)
1. 如果家庭成員不合作,可以單方面強制為其除名嗎？
不可以。對於「業權轉讓」,必須所有聯名業主同意並簽署法律文件方可執行。若其中一方不同意,除非有法庭命令（例如在離婚訴訟中）,否則無法單方面進行。至於「刪除戶籍」,戶主理論上可為不再居住的成員申報,但若有爭議,房署可能會要求雙方提供更多證明。
2. 完成「甩名」後,退出的成員是否能立即再申請公屋或購買其他資助房屋？
不一定。退出的成員在完成業權轉讓後,仍需符合相關房屋福利的申請資格,包括入息及資產限額,並且可能受到一定的「冷凍期」限制。例如,房委會規定,資助房屋的前業主在完成轉讓後的一段時間內（例如24個月）不可再次申請,具體規定應直接向房委會查詢。
3. 透過「送贈」方式轉讓業權,是否能節省釐印費？
近親之間（如父母與子女、配偶）的物業轉讓,可以透過「送贈契」（Deed of Gift）進行,有機會豁免從價印花稅,只需支付較低額的印花稅。然而,送贈契下的物業在未來數年內進行買賣或按揭可能會有限制,銀行或會對此類物業的按揭申請審批得更為嚴格,建議在決定前諮詢專業法律及稅務意見。
4. 如果申請被房委會拒絕,可以上訴嗎？
房委會對居屋業權轉讓的審批有最終決定權。如果申請因資料不全或不符資格而被拒,申請人可以嘗試補交更多有力證明,再次遞交申請。但若被明確拒絕,並沒有正式的上訴機制。因此,在首次提交申請時,確保理由充分、文件齊備至關重要。
總結
總括而言,居屋家庭成員除名是一項牽涉房屋政策、法律程序及財務規劃的複雜事務。業主必須先釐清目標是簡單的「刪除戶籍」還是徹底的「業權轉讓」。後者由於受到房委會的嚴格監管,必須具備充分且合規的特殊理由,並準備好應對繁複的申請流程和不菲的相關費用。特別是當物業仍有按揭時,承讓人的財務能力將成為成功的關鍵。建議在作出任何決定前,先向房委會查詢最新政策,並諮詢律師及按揭顧問的專業意見,以確保過程順利,保障自身權益。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
