車位按揭深度解析：從按揭成數、壓力測試到銀行選擇的全面指南

近年來,由於住宅市場樓價高企,入場門檻較低的車位投資逐漸成為市場焦點。不少投資者看中車位銀碼細、易於打理且折舊率低的優點,無論是自用還是出租,都視其為一項具吸引力的資產配置。然而,儘管車位價格相對「親民」,動輒仍需百萬港元,因此大多數買家仍需透過車位按揭來完成交易。與普遍熟悉的住宅按揭相比,車位按揭在條款、成數及審批要求上均存在顯著差異。近期市場波動,更凸顯了準確掌握車位按揭資訊的重要性。本文將從專業角度,為您深入剖析申請車位按揭的各個環節,助您在投資路上走得更穩健。

車位按揭類型解構：獨立、合契與分契大不同

在踏出投資第一步前,必須先釐清目標車位的產權屬性,因為這直接決定了您可以申請的車位按揭類型、成數及未來買賣的靈活性。市場上的車位主要分為以下三種：

• ►獨立車位

  指擁有獨立地契（Title Deed）的車位,可以與任何住宅單位分開自由買賣,不受限於特定屋苑的業主。這種車位的市場流通性最強,因此投資價值通常也較高。銀行會將其視為獨立的非住宅物業進行按揭審批。

• ►合契車位

  指車位與某個住宅單位的業權合併在同一份契約內,俗稱「連契車位」。這種車位不能單獨出售,必須與其捆綁的住宅單位一同進行交易。在申請按揭時,銀行會將住宅和車位的總價值合併計算,並以住宅物業的按揭標準進行審批,這意味著有機會獲得更高的按揭成數和更長的還款期。

• ►分契車位

  這是指原屬於「合契車位」的業主,透過法律程序將車位與住宅單位的業權分開,使其變成一個「獨立車位」。完成分契後,車位便可以獨立進行買賣和按揭。此過程涉及額外的律師費和行政手續。

專家提示：在決策時,應思考「先買樓還是先買車位？」的問題。如果您計劃先買獨立車位再置業,由於您身上已有按揭貸款,銀行在審批住宅按揭時,會將您的供款與入息比率（DTI）上限降低一成。鑑於樓價遠高於車位價,這一成縮減的影響力巨大。因此,若資金並非極度充裕,普遍建議的策略是「先買樓,後買車位」,以確保住宅按揭的貸款額度不受影響。

深度剖析：車位按揭成數與年期限制

車位按揭成數是投資者最關心的核心問題之一,它直接影響您的首期預算。根據香港金融管理局的指引,不同類型的車位按揭成數和還款年期有天壤之別。

重點分析：

• 獨立車位按揭：最高成數僅為五成,意味著一個價值200萬港元的車位,您至少需要準備100萬港元的首期。還款期最長僅15年,這將導致每月供款額相對較高。
• 合契車位按揭：由於與住宅捆綁,銀行會將其視為住宅按揭處理。若「樓價+車位價」總值在1,000萬港元或以下,最高可申請高達八成至九成的按揭,還款期更可長達30年。這對於資金有限的買家極具吸引力。然而,其缺點是未來無法獨立出售車位,除非進行分契。
• 按揭成數扣減情況：請注意,如果申請人已有其他按揭在身、主要收入並非來自香港,或是自僱人士,銀行會視風險增加而將上述的按揭成數下調一成。

避開陷阱：車位按揭壓力測試與入息要求

與住宅按揭一樣,申請車位按揭也必須通過「供款與入息比率」（DTI）審查和「壓力測試」,以證明申請人具備足夠的還款能力。這兩項是銀行評估風險的關鍵指標。

情境模擬：假設張先生想購買一個200萬港元的獨立車位,申請五成按揭（貸款額100萬）,分15年償還,按揭利率為3%。他的每月供款約為6,906港元。在壓力測試下（利率升至5%）,每月供款將增至8,988港元。

• 若張先生沒有其他按揭,他的最低月入要求為：8,988港元 ÷ 60% = 14,980港元。
• 若張先生本身已有住宅按揭在身,他的最低月入要求則變為：8,988港元 ÷ 50% = 17,976港元。

投資前必算：車位買賣成本與潛在開支

除了首期,購買車位還涉及一系列一次性及持續性開支,準確計算這些成本是評估車位投資回報的基礎。

▍一次性開支

• 從價印花稅 (AVD)：政府已於2020年撤銷非住宅物業的雙倍印花稅。現時車位印花稅率與住宅看齊,採用第2標準稅率。例如,200萬港元或以下的車位,印花稅僅為100港元,大大降低了入場成本。
• 額外印花稅 (SSD)：車位屬於非住宅物業,不受額外印花稅限制。即使在購入後短時間內轉售,也無需繳付SSD。
• 代理佣金：通常為成交價的1%,部分地產代理設有最低收費。
• 律師費：處理買賣合約及樓契等法律文件,費用約數千至萬餘港元不等。

▍持續性開支 (持有成本)

• 差餉：按應課差餉租值（由政府評估）的5%計算,每季繳交。
• 地租：按應課差餉租值的3%計算,與差餉一併繳交。
• 管理費：視乎停車場所在的物業管理質素而定,每月數百港元不等。

一步步申請：車位按揭流程全指引

申請車位按揭的流程與買樓相似,但節奏可能更快,因為付款期較短。一般買賣車位會採用「即供」方式,簽訂臨時買賣合約後的90天內便需完成交易。

1. 初步評估：先向銀行查詢心儀車位的估價,並了解該銀行提供的按揭條款。
2. 簽署臨約：與賣方簽訂臨時買賣合約,並支付樓價約5%的「細訂」。
3. 正式申按：憑臨約副本及個人財務文件（如入息證明、住址證明等）向銀行正式提交按揭申請。
4. 簽署正約：在簽署臨約後14天內,經律師樓簽署正式買賣合約,並支付樓價另外5%的「大訂」。
5. 銀行批核：銀行完成審批,發出按揭貸款確認信,並由律師樓處理按揭契。
6. 完成交易：在交易日（通常為簽臨約後90天內）,銀行會將貸款餘額直接支付給賣方律師,買方完成交易,並由律師辦理打釐印及土地註冊處登記手續。

銀行選擇困難？比較香港主要車位按揭銀行

並非所有銀行都積極提供獨立車位按揭服務。相比住宅按揭市場的百花齊放,車位按揭銀行的選擇相對較少,且提供的計劃多以P按（最優惠利率按揭）為主,H按（銀行同業拆息按揭）的選擇不多。目前的實際按揭利率普遍介乎2.6%至3.5%之間,罰息期通常為兩年。

以下是一些市場上較活躍提供車位按揭服務的銀行,建議申請前直接向銀行查詢最新的優惠和條款：

*資料截至2025年,僅供參考,一切以銀行最終公布為準。

FAQ – 車位按揭常見問題

Q1. 如果資金不足,可以用私人貸款代替按揭購買車位嗎？

理論上可行,有些人會選擇申請大額私人貸款來「一炮過」支付車位價格,以避開按揭的繁複審批和壓力測試。但必須注意,私人貸款的利率通常遠高於按揭利率,且還款期較短（一般最長5-7年）,會導致每月還款壓力劇增。此方法只適合短期資金周轉,不宜作為長期財務安排。

Q2. 購買車位前,有哪些實地考察的重點？

購買車位不僅是買一個「空間」,實地考察至關重要。您應關注：停車場的整體管理質素、保安系統、住戶與車位的比例（比例越高,需求越大）、車位位置是否靠近電梯口或出口、泊車難易度（如是否近柱位、轉彎空間是否足夠）、以及是否有漏水或結構問題。若停車場地勢低窪,更要評估水浸風險。

Q3. 電動車充電車位的按揭申請會有不同嗎？

目前銀行在審批按揭時,主要考慮的是車位的產權屬性（獨立或合契）,而非其是否配備充電設施。因此,一個帶充電樁的獨立車位與普通獨立車位的按揭條款基本相同。不過,從投資角度看,隨著電動車普及,配備充電設施的車位未來租賃和升值潛力可能更高。

Q4. 查冊和閱讀地契在購買車位時有多重要？

極其重要。透過查冊,您可以確認業權的真偽、車位是否有未解除的按揭或其他產權負擔。而地契（Deed of Mutual Covenant, DMC）則會詳細列明車位的使用限制,例如是否僅限屋苑業主使用、能否出租給外人等。這些條款直接影響車位的投資價值和流動性,必須在簽約前由律師協助審閱清楚。

結論

總括而言,車位按揭雖然看似是住宅按揭的「簡化版」,但其在按揭成數、還款年期及銀行選擇上都有更嚴格的限制。投資者在入市前,必須清晰分辨車位類型,準確計算首期及所有附加成本,並客觀評估自身的還款能力能否通過壓力測試。選擇合契車位固然能享受更高的按揭成數,但會犧牲買賣的靈活性；而獨立車位雖然首期要求較高,卻擁有更大的自主權和投資潛力。在做出最終決定前,充分的資料搜集和專業諮詢是不可或缺的功課。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。