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在香港,擁有一個安樂窩是許多人的夢想,而居屋、公屋等資助房屋,無疑是實現這個夢想的重要階梯。然而,當業主計劃將單位在公開市場出售或出租時,「補地價」這道門檻便會出現。究竟補地價是什麼？繁瑣的補地價計算方式如何拆解？選擇哪個時機補價才最精明？這不僅是一筆龐大的開支,更是一項關乎資產價值的重大決策。本文將以資深分析師的視角,為您全面剖析居屋及公屋的補地價機制,從計算公式、申請程序到融資方案,助您掌握關鍵,作出最有利的財務安排。
文章核心內容概覽
- ✓ 深入解析補地價的背後邏輯與適用房屋類型。
- ✓ 掌握官方補地價計算公式,附帶清晰實例演練。
- ✓ 分析不同市況下的補地價時機,助您鎖定最低成本。
- ✓ 提供補地價申請全流程指南及資金不足時的解決方案。
為何需要補地價？解構資助房屋的「折扣」之謎
要理解補地價的由來,首先要明白香港資助出售房屋的定價機制。政府為了協助市民置業,推出的居屋、綠置居,以及早年的「租者置其屋」計劃（下稱「租置計劃」）,其售價並非完整的市場價值。發展土地的最大成本之一是地價,而政府在出售這些單位時,會提供一個折扣率,相當於豁免了部分甚至全部地價,讓市民能以低於市價的金額「上車」。
例如,某居屋單位當時的市值是500萬港元,政府以七折（30%折扣）出售,業主當初僅需支付350萬港元。這150萬港元的差價,就是政府提供的資助,也就是「欠」政府的地價。
天下沒有免費的午餐,這份「折扣」附帶了嚴格的轉讓限制。根據現行政策,資助房屋的業主在指定年期內（例如首5年或10年,視乎不同時期的政策而定）不能隨意出售或出租單位。當禁售期屆滿後,若業主希望將單位投放到公開市場,享受市場價格帶來的升值潛力,就必須先向香港房屋委員會（房委會）繳付這筆「欠下」的地價,這個過程就是補地價。完成補價後,單位便會解除轉讓限制,與私人樓宇無異,可以自由買賣、出租或進行其他形式的業權轉讓。
💡 專家提示：不補地價的另一出路
若業主不想補地價,仍有途徑出售單位。他們可以將單位售予房委會認可的合資格人士,即「綠表」持有人或「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。這個市場稱為「居屋第二市場」或「未補價市場」,成交價不反映單位在公開市場的十足價值。
居屋補地價計算：一條公式掌握你的潛在成本
補地價的金額並非固定不變,而是與物業的市值掛鉤。計算方式清晰透明,主要由兩個因素決定：補價時的物業市值和購入時的折扣率。掌握這條公式,是規劃財務的第一步。
補價金額 = 補價時市值 × 購入時折扣率
其中,購入時折扣率 = (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這裡最關鍵的一點是,補價金額是按「現價」計算的。換言之,樓價越高,需要補付的金額也越多。讓我們透過一個具體案例來演練一次公屋補地價計算過程：
| 補地價計算實例分析 | |
|---|---|
| 情境假設 | 陳先生在2015年透過居屋計劃,以210萬港元購入一個單位。 |
| 當時十足市值 | 經房委會評估,單位在2015年的十足市值為300萬港元。 |
| 購入時折扣率 | (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30% |
| 現時（2025年）評估市值 | 陳先生計劃出售單位,房委會委託的估價行評定單位現時市值為600萬港元。 |
| 最終補地價金額 | 600萬港元 × 30% = 180萬港元 |
注意：「補價時之市值」並非由業主、地產代理或銀行決定,而是由房委會或地政總署委聘的獨立專業估價師評定,以確保公平客觀。不同屋苑、甚至同一屋苑不同單位的折扣率都可能存在差異,業主需查閱當初的買賣合約以確定準確的折扣率。
捕捉最佳補地價時機：順週期還是逆週期？
既然補價金額與樓市掛鉤,那麼選擇何時補價,便成為一門極具策略性的學問。折扣率在購入一刻已鎖定,唯一變數就是「物業市值」。這意味著,業主可以透過把握市場週期,達至「低買高賣」的理想效果。
| 📉 逆週期操作：樓市低迷時補價 | 📈 順週期操作：出售前才補價 |
|---|---|
| 策略核心：在樓市調整期,物業估值較低,此時申請補地價,可以用較低成本完成手續,鎖定補價金額。
優點：
缺點：
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策略核心：不急於補價,待找到合適買家、確定要出售時,才啟動補價程序。
優點：
缺點：
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資金不足？「補價易」與其他融資選項
即使看準了低位補價的時機,動輒過百萬的款項也非人人能輕易負擔。針對這種情況,市場上存在一些融資方案,其中最主要的是由香港按證保險有限公司推出的「補價易貸款保險計劃」。
🏦 「補價易貸款保險計劃」
這項計劃專為50歲或以上的資助房屋業主而設,讓他們可以將未補價的單位作為抵押,向銀行申請貸款以支付補地價金額。其最大特色是：
- 終身毋須還款：只要業主不把物業出售,便可終身不用償還貸款本金及利息。
- 利息累積：利息會逐日計算並加入貸款總額,直至業主去世、出售物業或提前還款為止。
- 釋放物業價值：完成補價後,業主可合法地將單位出租,賺取租金收入。
💰 其他貸款選項
若業主年齡未滿50歲,或不希望採用「補價易」,則需要考慮其他私人貸款或業主貸款。但必須注意,這些貸款的利率通常較高,且審批要求嚴格,申請前必須仔細評估自身的還款能力。
未補價單位的按揭限制：加按與轉按可行嗎？
當業主急需資金周轉時,往往會想到將物業「加按」或「轉按」套現。然而,對於未補地價的資助房屋,這條路幾乎是行不通的。房委會對此有極其嚴格的規定：
- 禁止加按套現：一般情況下,銀行絕不會為未補價居屋/公屋承造加按套現。
- 特殊情況下的申請：只有在極端且無法預見的情況下,如為家庭成員籌集緊急的醫療費用、支付殮葬費、或因家庭變故導致經濟困難等,業主才可向房委會提出申請。
- 審批嚴格且金額有限：即使房委會批准,加按的金額也僅限於應付該項開支的實質數目,並非任由業主套現。而且,在這種特殊情況下獲批的按揭,利率通常會比一般按揭高得多。
因此,持有未補價資助房屋的業主,在資金規劃上需要更加謹慎。若想了解更多關於物業按揭的操作,可參考【居屋家庭成員除名實務｜從戶籍刪除到業權轉讓的流程、門檻與成本】,了解業權變動對按揭的影響。
補地價常見問題 (FAQ)
❓ Q1：誰來評估我的單位市值？如果我不同意估價怎麼辦？
單位的市值是由房委會（適用於居屋及租置計劃單位）或地政總署（適用於夾心階層住屋計劃單位）委派的獨立測量師行進行評估,業主不能自行選擇。若業主對評估結果有異議,可以在指定期限內提出上訴,並提供支持理據（如近期同屋苑類似單位的成交價）,房委會會重新審視,但最終決定權仍在官方。有關更多資訊,可參考香港房屋委員會的官方說明。
❓ Q2：補地價的整個申請流程大概需要多長時間？
一般而言,從遞交申請表到收到評估通知書,大約需時一至兩個月。收到通知書後,業主有兩個月的時間考慮是否接納估價並繳付補價。完成繳款後,再需時約兩至三星期便可收到「解除轉讓限制證明書」。整個流程建議預留至少三至四個月時間。
❓ Q3：支付的補地價金額可以申請扣稅嗎？
不可以。補地價的本質是向政府「買回」地價權益,屬於資本性開支,並不符合香港稅法中任何一項稅務扣除的條件,因此不能用作扣減薪俸稅或利得稅。
❓ Q4：完成補地價後,我的物業跟私人樓宇還有分別嗎？
一旦完成補地價並取得「解除轉讓限制證明書」,您的物業在業權上就與一般私人樓宇無異。您可以自由地在公開市場上出售、出租、轉讓或進行加按等各種財務安排,不再受房委會的任何限制。
總結：精明規劃,釋放資產全部潛力
總括而言,補地價是資助房屋業主釋放資產全部價值的必經之路。這項決策牽涉金額龐大,絕不能草率行事。業主必須透徹理解補地價計算的邏輯,密切關注樓市走勢以捕捉最佳的補價時機,並充分了解自身的財務狀況和可用的融資渠道。提前規劃,逆市而行,往往能以更低成本解開物業的枷鎖,為未來的財富增值或生活規劃鋪平道路。無論您是計劃換樓、退休收租,還是為家人籌備資金,掌握補地價的知識,都是您作為精明業主不可或缺的一課。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
