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在香港,置業安居是許多人的夢想,但高昂的樓價往往令人望而卻步。尤其是對於首次置業的年輕人或家庭而言,如何善用政府提供的「首置優惠」,便成為了能否成功「上車」的關鍵一步。
這讓人聯想到自政府放寬按揭保險計劃以來,市場上湧現的各種討論,許多準買家對於複雜的按揭成數、印花稅計算及壓力測試要求感到困惑。回顧香港置業市場的動態,不難發現政策的每一次微調,都牽動著無數家庭的置業決策。
例如,放寬按揭保險樓價上限的舉措,無疑為預算有限的首置人士打開了一扇窗,但也伴隨著對未來還款能力的更高要求。理解這些優惠政策的細節,不僅是為了節省開支,更是對未來財務健康負責的表現。本文將為您深入剖析各項首置優惠,助您在置業路上走得更穩健。
何謂「首置」？釐清定義是善用優惠第一步
在探討各項首置優惠之前,我們必須先清晰界定「首次置業人士」（首置）的身份。這並非單純指人生第一次買樓,而是根據香港法律和金融監管機構的嚴格定義。一旦被認定為「首置」,您將有資格享受稅務減免和更高的按揭成數,這是置業路上的一大優勢。一般而言,「首置」身份可分為以下兩大類：
👤 第一類：純正首次置業人士
指在簽署臨時買賣合約時,申請人於香港境內從未以個人、聯名或其他任何形式擁有過任何住宅物業。這是最直接、最無爭議的「首置」身份。
👤 第二類：回復單身的首置人士
指申請人過去可能曾與他人共同持有物業（例如家人聯名）,但在簽署新的臨時買賣合約前,已經透過「甩名」（轉讓或出售其業權）的方式,令自己名下再無任何住宅物業,從而回復「首置」身份。
重點提示： 銀行及稅務局在審批時會嚴格查核申請人的物業持有記錄。因此,在計劃置業前,務必確認自己是否符合上述資格,以免錯失重要的首置優惠。
核心優惠一：按揭保險計劃（高成數按揭）
對於首置人士而言,最大的財務關口往往是籌集首期。為此,香港按揭證券有限公司（HKMC）推出了按揭保險計劃,容許合資格的首置人士申請遠高於傳統銀行六成上限的按揭貸款,大大降低了上車門檻。這是首置優惠中最具影響力的一項。
自政府近年放寬政策後,最新的按揭成數上限如下：
| 物業價值 | 最高按揭成數（首置人士） | 備註 |
|---|---|---|
| HK$1,000萬或以下 | 最高 90% | 申請人須為固定受薪人士,並以自住為目的 |
| HK$1,000萬以上至HK$1,125萬 | 最高 80% – 90% (貸款上限HK$900萬) | 按揭成數以貸款額計算,存在遞減機制 |
| HK$1,125萬以上至HK$1,500萬 | 最高 80% | 貸款額上限為 HK$1,200 萬 |
| HK$1,500萬以上至HK$3,000萬 | 最高 70% | 不適用於按揭保險計劃,此為金管局一般指引 |
注意：以上按揭成數僅適用於已落成的住宅物業,樓花按揭有不同規定。最終批核結果由銀行及按揭保險公司決定。想了解更多可參考 【出租按揭2025】物業放租按揭成數懶人包。
核心優惠二：印花稅寬免（從價印花稅第2標準）
另一個極為重要的首置優惠,是豁免繳交高達樓價15%的「從價印花稅（AVD）第1標準稅率」,只需按較低的「第2標準稅率」繳稅。兩者稅款差異巨大,是政府協助市民上車的關鍵政策。對於樓價動輒數百萬的物業,節省的印花稅金額相當可觀。
以下為財政預算案調整後的最新從價印花稅（第2標準稅率）稅率表：
| 物業售價或價值 | 稅率 | 稅款計算示例 (HK$800萬樓價) |
|---|---|---|
| 不超過 HK$3,000,000 | HK$100 | 假設購買一個HK$8,000,000的單位： 首置人士印花稅： HK$8,000,000 x 3.75% = HK$300,000非首置人士印花稅 (舊制15%)： HK$8,000,000 x 15% = HK$1,200,000稅款節省：HK$900,000 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$3,000,000的款額的10% | |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% | |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超過HK$4,500,000的款額的10% | |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% | |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超過HK$6,000,000的款額的10% | |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% | |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超過HK$9,000,000的款額的10% | |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% | |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超過HK$20,000,000的款額的10% | |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
資料來源：香港稅務局。最新稅率以官方公佈為準。如需詳細計算,可參考【買樓首期2025｜新手上車預算全攻略】。
壓力測試與供款要求：上車入息門檻計算
雖然金管局已於2024年2月暫停了壓力測試要求,但銀行在審批按揭時,仍然會嚴格評估申請人的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）,確保申請人有足夠的還款能力。一般而言,所有債務（包括按揭供款）的總額不得超過月入的50%。
即使壓力測試暫停,了解其計算方式仍有助您評估自身的財務穩健度。以下我們以一個例子,計算在現行DSR要求下的最低入息門檻：
情境模擬：購入一個HK$800萬的單位,申請9成按揭,貸款額為HK$720萬,還款期30年,假設實際按揭利率為4.125%。
- 每月供款： 約 HK$34,834
- 最低月入要求（DSR ≤ 50%）： HK$34,834 / 50% = HK$69,668
下表列出不同樓價下的首期、每月供款及最低入息要求,讓您對置業預算有更清晰的概念：
| 樓價 | 首期 (10%) | 每月供款 | 最低月入要求 |
|---|---|---|---|
| HK$5,000,000 | HK$500,000 | HK$21,760 | HK$43,520 |
| HK$6,000,000 | HK$600,000 | HK$26,112 | HK$52,224 |
| HK$7,000,000 | HK$700,000 | HK$30,464 | HK$60,928 |
| HK$8,000,000 | HK$800,000 | HK$34,816 | HK$69,632 |
註：以上計算基於9成按揭、還款期30年、年利率4.125%,僅供參考。
H按 vs P按：如何選擇最適合的按揭計劃？
選擇按揭計劃時,主要有「H按」和「P按」兩種選擇。它們的利率計算方式不同,直接影響您的每月供款和總利息支出。
H按（同業拆息按揭）
與「香港銀行同業拆息」（HIBOR）掛鈎,利率計算公式為「H + 銀行加息」。HIBOR波動性較大,但通常在低息環境下,H按利率會比P按更低。H按計劃設有「鎖息上限」（Cap Rate）,一般等同於P按利率,為供款人提供保障。
P按（最優惠利率按揭）
以「最優惠利率」（Prime Rate）為基礎,利率計算公式為「P – 銀行減息」。P利率由各大銀行自行釐定,相對穩定,供款額的可預測性較高。適合追求穩定、不希望供款額大幅波動的業主。
選擇建議： 現時市場上絕大多數按揭申請人選擇H按計劃,因為即使HIBOR上升,有鎖息上限的保護,最高利率也不會超過P按。但在申請前,仍應比較不同銀行提供的現金回贈、罰息期等條款,選擇最有利的方案。
首期以外的隱藏成本：買樓雜費清單
成功利用首置優惠借取高成數按揭後,別忘了置業過程中還涉及多項雜費。這些費用雖不及首期龐大,但加起來也是一筆不小的開支,必須預先準備。
- 經紀佣金：通常為樓價的1%,買賣雙方均需支付。
- 律師費：處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件,費用約HK$5,000至HK$15,000不等,視乎交易複雜程度。
- 按揭保險費：申請高成數按揭所需,可選擇一次性付清或加借分期攤還。保費視乎按揭成數及年期而定。
- 管理費及水電煤按金：一般需要預繳兩至三個月的管理費按金,以及開設水、電、煤氣賬戶的按金。
- 裝修及傢俬費用：視乎單位狀況及個人需求,豐儉由人。
常見問題 (FAQ)
Q1：如果我曾經是公司股東,而該公司持有住宅物業,我還算是「首置」嗎？
這要視乎情況。一般來說,如果你只是小股東且沒有決策權,稅務局和銀行或會酌情處理。但如果你是主要股東或董事,則很可能被視為間接持有物業,從而失去首置身份。建議在買樓前先向律師或稅務顧問查詢清楚。
Q2：暫停壓力測試後,銀行批核按揭會否更寬鬆？
不一定。雖然不用再計算加息後的供款能力,但銀行審批時仍然會嚴守50%的「供款與入息比率」紅線。如果申請人有其他貸款（如私人貸款、信用卡分期）,這些都會計算在內,從而降低可借貸的按揭金額。因此,保持良好的信貸記錄和減低負債仍然非常重要。
Q3：透過按揭保險借了9成按揭,物業可以出租嗎？
絕對不可以。所有透過按揭保險計劃承造的高成數按揭,合約上都列明該物業必須用作「自住」用途。一旦被發現違規出租,銀行有權要求借款人立即清還部分或全部貸款（俗稱Call Loan）,後果非常嚴重。
Q4：首置優惠只適用於二手樓嗎？買新盤（樓花）有嗎？
印花稅的首置優惠（即第2標準稅率）同時適用於一手樓（樓花）及二手樓。但高成數按揭保險計劃方面,樓花按揭（即建築期付款）的審批會比現樓更嚴格,可申請的最高成數及樓價上限或有不同,需要向銀行和發展商查詢最新的按揭安排。
總結
對於有志置業的人士來說,政府提供的首置優惠無疑是重要的支持。從高成數的按揭保險到大幅減免的印花稅,這些政策有效地降低了上車的初始資金門檻。然而,置業是一項長遠的財務承擔,準買家在享受優惠的同時,更應審慎評估自身的還款能力,充份預算各項雜費開支,並密切留意市場利率變化。做足功課,精明規劃,才能真正實現安居樂業的夢想。
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