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近期,隨著香港經濟環境波動,市場上銀主盤的數量呈現顯著上升趨勢。根據市場數據統計,今年上半年銀主盤存量持續攀升,部分月份的新增個案更是創下近年新高。這一現象不僅反映了部分業主在加息週期下面臨的財務壓力,也引起了潛在買家的廣泛關注。這些物業因業主斷供而被銀行或財務機構接管並推出市場,雖然價格可能具備吸引力,但其背後的銀主盤按揭申請流程與潛在風險,成為了投資者入場前必須攻克的課題。
何謂「銀主盤」？解構其背後成因
所謂「銀主盤」,是指物業的業主因故無法繼續償還其樓宇按揭貸款,導致銀行（即「銀主」）依據按揭合約條款,向法庭申請收回該物業業權。銀行為了彌補損失,會將物業在二手市場上放售或拍賣,這類物業便統稱為「銀主盤」。若物業是被財務公司收回,市場上有時亦會稱之為「財仔盤」,但其本質與銀主盤無異,都是債權人為追討欠款而將抵押物業出售。
造成銀主盤的核心原因只有一個：斷供。無論業主承造的是一按、二按,還是多重按揭,一旦資金鏈斷裂,無法按時供款,且未能與貸款機構達成債務重組協議,物業最終便會走向被收回的命運。市場普遍認為經濟下行、負資產個案增加會推高銀主盤數量,但需要釐清的是,「負資產」僅指物業市值低於未償還貸款額,與業主的還款能力沒有直接的必然關係。真正的引爆點,是業主失去持續供款的能力,這才是銀主盤湧現的根本原因。
銀主盤的兩種主要購買途徑
目前市場上購買銀主盤主要有兩種方式,各有其特點及流程。準買家應根據自身情況,選擇最適合的渠道。
| 購買方式 | 操作流程 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 方式一： 透過地產代理入標 |
銀行將銀主盤資料交予合作的地產代理行,有興趣的買家可透過代理安排睇樓,並以投標方式向銀行提交意向價及本票。銀行會審視所有標書,通常接納「價高者得」的原則。 | 資訊相對透明,可安排睇樓,流程與一般二手樓買賣相似。 | 出價過程不公開,無法得知其他競爭者出價；成交期或較短。 |
| 方式二： 經拍賣會公開競投 |
銀行或財務公司會委託拍賣行,將部分銀主盤以公開拍賣形式出售。參與者需在拍賣會現場舉手出價,價高者得,成功投得後需即時簽署合約及支付訂金。 | 價格競爭公開透明,有機會以低於市價的價格投得心儀物業。 | 睇樓機會有限,有時只能視察外圍；競投氣氛緊張,容易超出預算；需支付拍賣行佣金。 |
銀主盤按揭申請：會比普通二手樓困難嗎？
這或許是最多準買家關心的問題。答案是：一般情況下不會。
銀行在審批按揭申請時,核心考量的是新買家的財政狀況與還款能力,而非該物業是否曾為銀主盤。物業的「前世今生」並不會成為審批的絆腳石。只要新買家能提供齊全的入息證明、擁有良好的信貸紀錄,並符合銀行的壓力測試要求,其銀主盤按揭的申請流程與普通二手物業並無二致。
然而,有幾點需要特別留意：
- 成交期特短： 銀主盤的成交期通常只有45天,遠比一般二手樓的60至90天短。這意味著買家需要在極短時間內完成所有按揭申請及審批程序。若需申請按揭保險,時間會更為緊迫。因此,在入標或拍賣前,強烈建議先向銀行進行預先批核,確保資金到位。
- 物業狀況問題： 如果物業存在嚴重問題,例如樓契不全、涉及僭建或釘契,這才會真正影響按揭審批。銀行可能會因此拒絕批出按揭,或大幅降低貸款成數。
購買銀主盤必須警惕的四大陷阱
銀主盤的吸引力在於價格,但其風險亦不容忽視。買家在做決定前,必須做足功課,避免墮入以下常見陷阱：
🚧 1. 內部狀況惡劣
原業主多數在非自願情況下被收樓,普遍不會對單位進行任何保養或維修。銀行接管後亦無責任修繕。因此,許多銀主盤內部狀況殘破,可能存在天花剝落、水電問題等,新買家必須將高昂的裝修及維修費用納入成本考量。
⚖️ 2. 僭建及違規改動
若單位存在僭建或非法改動,銀行會在合約中列明免責條款。新買家將需承擔日後被「釘契」甚至清拆的風險與費用。在購買前,務必委託專業人士,如驗樓師或律師,仔細核查物業的圖則,或到香港土地註冊處查冊。
📑 3. 業權及樓契問題
部分銀主盤可能涉及複雜的業權問題或樓契不全。這將嚴重阻礙按揭申請,甚至令交易無法完成。透過可靠的律師進行詳盡的業權審查是不可或缺的步驟。
💰 4. 管理費及雜費欠款
原業主可能拖欠大量管理費、差餉、水電煤等費用。雖然銀行通常會負責清繳部分欠款,但買家律師必須在交易中釐清責任,確保所有欠款在成交前處理妥當,避免「上手業主」的債務轉嫁。
FAQ：銀主盤按揭常見問題
Q1：購買銀主盤可以承造九成按揭嗎？
可以的。只要物業本身符合按揭保險計劃的要求（例如樓價）,且申請人是首次置業人士並符合入息要求,購買銀主盤同樣可以申請高成數按揭。關鍵仍在於申請人的個人資質及物業本身的質素,而非其「銀主盤」的身份。
Q2：如何查詢最新的銀主盤資訊？
您可以透過大型地產代理網站的銀主盤專區、專業的物業拍賣行網站,或直接向相熟的地產經紀查詢。部分銀行也會在其網站上公佈相關資訊。保持多渠道資訊來源,才能掌握最新市場動態。
Q3：如果投得銀主盤後,才發現有嚴重問題,可以「撻訂」嗎？
銀主盤買賣合約通常是「必買必賣」,且會列明物業將以「現狀」出售（as is basis）。這意味著銀行不會為物業的任何瑕疵負責。一旦簽署合約,買家若想取消交易,不僅會損失訂金,更有可能被銀主追討因交易告吹而造成的差價損失。因此,事前盡職審查至關重要。
Q4：銀主盤的價格一定比市價便宜嗎？
不一定。銀主的目標是收回最大價值的欠款,因此會參考市場估價來定價或設定拍賣底價。雖然有機會「執平貨」,但若物業質素高、地段優越,競投激烈下成交價亦可能貼近甚至高於市價。建議在出價前,先做好網上物業估價,並設定清晰的預算上限。
結論
總括而言,隨著市場上銀主盤供應增加,確實為有準備的買家提供了潛在的入市機會。然而,這絕非一場沒有風險的尋寶遊戲。成功駕馭銀主盤市場的關鍵,在於透徹理解其獨特的買賣流程、審慎評估物業的內外狀況,以及最重要的——提前規劃好您的銀主盤按揭及資金安排。尋求專業的地產代理、律師及驗樓師的協助,是保障您順利「尋寶」,而非「踩雷」的不二法門。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
