銀主盤按揭,銀主盤拍賣深度解析：2025年置業尋寶必讀的風險與機遇

近期本港經濟環境在高息壓力下持續受到考驗,樓市氣氛亦趨向審慎。市場數據顯示,銀主盤數量自2023年底以來呈現緩步上升的趨勢。這現象反映部分業主在財務壓力下,不幸面臨斷供而被銀行收回物業。這些流入市場的銀主盤,對於尋找低價物業的買家而言,似乎是難得的機遇。然而,機遇背後往往伴隨著複雜的法律程序與潛在風險,特別是在銀主盤按揭的申請以及銀主盤拍賣的過程中,更隱藏著不少「伏位」。

什麼是「銀主盤」？為何會出現？

所謂「銀主盤」,是指原業主因各種原因無法繼續償還物業的按揭貸款,導致物業被提供貸款的金融機構（即「銀主」,通常是銀行或財務公司）接管並放售。銀主收回物業後,會委託測量師進行估價,再透過拍賣行或地產代理以公開拍賣或招標的形式出售,目的是為了收回業主所拖欠的貸款本金和利息。

三大常見銀主盤成因

1.財務狀況惡化：這是最常見的原因。業主可能因失業、生意失敗、投資失利或家庭突發狀況,導致現金流中斷,無力繼續供樓。一般而言,若業主連續拖欠供款三至六個月,銀主便會啟動法律程序追討欠款,最終可能收回物業。
2.高成數按揭陷阱：部分業主早期利用高成數按揭計劃（如林鄭Plan）入市,本身槓桿較高。當低息週期結束,進入加息環境時,供款壓力急增。若此時未能轉按至更優惠的計劃,或個人信貸評級轉差,沉重的供款可能迫使他們放棄物業。
3.物業淪為負資產：當樓價持續下跌,導致物業的市場價值低於尚欠的按揭貸款額時,便會出現「負資產」。雖然只要業主繼續供款,銀行不會單純因為負資產而「call loan」（要求提早全數還款）,但若業主同時面臨財困,且看不到樓市前景,可能會選擇「止蝕離場」,主動斷供。

銀主盤市場趨勢：數量正在增加？

根據市場綜合數據分析,香港的住宅銀主盤存量近年確實呈現上升趨勢,這與宏觀經濟環境及利率走勢密切相關。

季度 / 年份	住宅銀主盤估計存量	按季變化	主要原因分析
2023年第四季	約220個	–	加息週期影響開始浮現
2024年第四季	約260個	+18%	高息環境持續,部分業主財務壓力加劇
2025年第一季	約290個	+11.5%	經濟復甦步伐緩慢,個案累積

資料來源：綜合市場消息,數據僅供參考。

從數據可見,銀主盤數量的增長雖然不算急劇,但趨勢明確。這提醒市場,高息環境對業主供款能力的影響正逐步顯現,亦為有意尋寶的買家提供了更多選擇。

深入剖析：銀主盤拍賣流程與策略

購買銀主盤主要有兩種途徑：公開拍賣 (Auction) 和 招標 (Tender)。兩者流程略有不同,但前期準備功夫同樣重要。一個成功的銀主盤拍賣經驗,離不開周詳的部署。

📜拍賣流程 (Auction) 一步到位

物色盤源：密切留意各大拍賣行網站（如忠誠、環亞）及地產代理發布的銀主盤資訊。
實地視察與查冊：盡力爭取「睇樓」機會,了解單位內部狀況。最關鍵一步是委託律師進行土地查冊,確保業權清晰,並了解物業有否「釘契」。
財務預備：在拍賣前,務必向銀行申請按揭預先批核 (Pre-approval),鎖定可貸款金額,並準備好一筆金額約10萬至50萬港元的銀行本票作為參與競投的訂金。
出席拍賣會：帶齊身份證及本票,親身或委託代表到場。競投時保持冷靜,切勿超出預算。
成功投得：成功投得後,需即時簽署具法律約束力的「正式買賣合約」（注意：沒有臨時買賣合約）,並繳付樓價約10%作為大訂（之前準備的本票會計入其中）。
完成交易：在合約訂明的成交期內（通常僅45天）支付樓價餘款,完成所有法律及按揭手續。

✒️入標流程 (Tender) 簡介

招標形式較為低調,買家之間互不知道出價。流程大致為：透過地產代理索取投標文件 → 填寫標書並附上臨時訂金（通常為銀行本票）→ 在截標日期前遞交 → 銀主開標後通知中標者,價高者得。

銀主盤按揭申請：挑戰與應對之策

申請銀主盤按揭,原則上與一般二手樓無異,但由於其特殊背景,銀行審批會格外審慎,買家需面對更多挑戰。

成交期極短：銀主盤成交期通常只有45天,遠短於二手樓的90天。這意味著從簽約到完成按揭申請的時間非常緊迫。建議買家在投標前已找好多間銀行進行預先評估,並準備好所有入息證明文件,爭分奪秒。
估價差異風險：銀行會獨立為銀主盤估價。若您的成交價遠高於銀行估價,銀行只會以較低者（成交價或估價）計算貸款額。這意味您需要準備更多首期資金,俗稱「抬錢上會」。因此,競投前參考多間銀行的網上估價至關重要。
物業狀況影響批核：若單位涉及嚴重僭建、非法改動、樓契不全（無契樓）,甚至被認為是凶宅,銀行有極大可能拒絕批出按揭。這也是事前查冊及睇樓的重要性所在。
高成數按揭難度高：由於成交期短,申請按揭保險（高成數按揭）的時間可能不足,按保公司審批亦更嚴格。若資金不足以支付四成或以上首期,購買銀主盤的風險將大增。務必在事前向銀行或按揭轉介公司查詢成功機率。

購買前必修課：查冊的重要性與「防伏位」

購買銀主盤的最大風險來自資訊不透明。因此,在投入資金前,做好盡職審查是保護自己的不二法門。

🔍 為何查冊是第一防線？

一份完整的土地登記冊（Land Register）,可以透過香港土地註冊處查閱,它能揭示物業的「身世秘密」。委託律師查冊時,應重點關注：

查冊重點	為何重要？
業權狀況	必須確認賣樓的銀主是「第一法定押記人」(1st Legal Charge)。只要是第一債權人賣樓,即使成交價不足以償還二按、三按,新買家也毋須負責。
物業的「釘契」	檢查是否有未解除的押記令、維修令等。金錢相關的「釘契」通常會由賣樓收益中扣除,但涉及樓宇結構的維修令,則可能轉嫁給新買家負責。
隱藏欠款	律師可協助向管理處查詢是否有拖欠管理費、水電煤等。合約中必須訂明成交前的所有欠款由賣方（銀主）負責。

盤點特殊類型銀主盤的風險

半契樓：指只出售物業的部分業權。風險極高,因無法取得完整使用權,且銀行絕不會為半契樓承造按揭,買家需全額現金支付。
無契樓：遺失了關鍵的樓契文件。即使銀主盤較少出現此情況,但一旦遇上,將嚴重影響按揭申請和未來轉售。
連租約盤：物業仍有租客居住。新買家需繼承租約,不能即時入住,且通常無法睇樓,增加了不確定性。

銀主盤迷思大破解

市場對銀主盤存在一些普遍的誤解,釐清這些迷思有助於做出更明智的決策。

🤔 迷思一：銀主盤一定比市價平？

答案：不一定。 銀主的首要目標是收回欠款,而非賤賣資產。拍賣行會以專業測量師的「估價」作為底價參考。若拍賣價遠低於估價,銀主需向法庭解釋。近年來,由於市場競爭,不少銀主盤的成交價甚至貼近市價或略高。能否「執平貨」,取決於估價的時機、市場氣氛及競投激烈程度。

🤔 迷思二：買賣程序和二手樓一樣？

答案：截然不同。 如上文所述,銀主盤拍賣成功後是「一步到位」,直接簽署「正式買賣合約」並支付大訂,跳過了二手樓交易中提供冷靜期的「臨時買賣合約」。這意味著買家沒有退路,事前準備必須萬無一失。

FAQ：銀主盤常見問題

1. 銀主盤的成交價是否包含所有欠費？

不一定。標準的買賣合約會列明成交日前的管理費、差餉等由銀主負責。但買家必須在簽約前與律師確認清楚,避免承擔上手業主的隱藏債務。任何維修令或非法建築的還原費用,則很可能需要新買家承擔。

2. 如果成功投得銀主盤後,按揭申請失敗怎麼辦？

這將導致「撻訂」,已支付的樓價10%訂金會被沒收,銀主更有權追討因重售物業而產生的差價損失。這凸顯了在參與銀主盤拍賣前取得銀行「預先批核」的重要性,切勿抱有僥倖心理。

3. 購買「半契樓」銀主盤後如何處理？

購買半契樓後,您將與另一位業權持有人共同擁有該物業。後續處理非常複雜,可能需要透過法律途徑尋求共識,例如協商由其中一方購入另一方業權,或共同同意出售整個物業再分配收益。整個過程可能耗時漫長且充滿變數,不適合一般投資者。

4. 上手業主如果騷擾新買家應如何應對？

雖然機會不大,但一旦物業完成交易,業權便完全轉移至新買家。上手業主與銀主之間的所有債務糾紛均與新買家無關。若遇到任何形式的騷擾,應立即報警求助,保障自身安全和權益。

結論

總括而言,銀主盤市場確實為有準備的買家提供了尋找低於市價物業的機會。然而,這絕非一場簡單的「尋寶遊戲」。從理解複雜的銀主盤拍賣流程,到應對嚴峻的銀主盤按揭挑戰,每一步都需要謹慎行事。成功的關鍵在於事前做足功課：深入研究心儀物業、委託專業律師查冊、鎖定可靠的資金來源,並對潛在風險有清晰的認知和應對方案。只有這樣,才能在機遇與風險並存的銀主盤市場中,真正淘到屬於自己的「寶藏」。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。