綠表白表分別詳解：從申請資格到按揭成數,全面剖析你的置業捷徑

近期,隨著行政長官李家超在2025年的施政報告中提出,考慮將新建的居屋單位供應比例進行調整,綠表申請者的配額或將進一步提升,這一舉措旨在加快公屋流轉,幫助更多家庭實現置業夢想。此消息一出,立即引發市場對綠表與白表申請資格及兩者分別的熱烈討論。對於有意申請居屋的市民而言,清晰理解兩者的核心差異,是成功上樓的第一步,也是規劃未來財務的關鍵所在。

核心導讀

資格定義： 詳解綠表與白表的申請人身份及核心分別。
申請門檻： 深入對比白表的入息、資產上限與綠表的豁免條件。
按揭優勢： 剖析兩者在按揭成數、壓力測試上的差異與銀行審批考量。
轉售限制： 解構居屋出售時的補地價機制及其對業主的影響。

綠表 vs. 白表：定義與核心分別

在深入探討之前,我們首先需要釐清「綠表」和「白表」的基本定義。這兩種資格代表了不同的申請群體,其背後的政策目標和資源分配也截然不同。簡單來說,綠表的核心是「公屋換居屋」,旨在促進公共房屋資源的流動性；而白表則是為不符合公屋資格,但又難以負擔私人樓宇的「夾心階層」提供置業階梯。

比較項目	🟢 綠表資格	⚪ 白表資格
核心概念	以現有公屋單位交換購買居屋的權利。	為符合資格的非公屋居民提供購買資助房屋的機會。
主要申請對象	房委會轄下公屋住戶、房協轄下出租屋邨住戶、持有有效《綠表資格證明書》人士等。	私營房屋住戶、不符合公屋資格的香港永久性居民等。
入息及資產限制	沒有限制	需要,每年由房委會檢討及公佈。
置業後安排	成功購得居屋後,須在指定期限內交還現居的公屋單位。	沒有額外要求,直接成為資助房屋業主。

深入剖析白表申請資格與限制

對於大多數市民而言,白表是通往資助房屋市場的主要途徑。然而,其申請門檻相對嚴格,旨在確保公共資源能精準地投放到最有需要的群體。要成功通過白表資格審查,申請人必須同時滿足多項條件：

年齡與居港規定： 申請人必須年滿18歲,並在香港居住滿七年,且其在香港的居留不受附帶逗留條件所限制。
家庭成員組合： 申請可以以家庭或單身人士名義進行,家庭申請者中至少需有一名成員與申請人有親屬關係。
入息及資產限額： 這是白表申請最核心的審查環節。申請人（及家庭成員）的每月總入息和總資產淨值,均不能超過香港房屋委員會每年公佈的上限。這些上限會根據家庭人數而有所不同,旨在篩選出有置業需求但財力有限的家庭。
物業擁有權限制： 由遞交申請前24個月起計,直至簽署臨時買賣合約當日,申請人及所有家庭成員均不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業的權益。

💡 專家提示： 每年居屋計劃推出時,務必查閱最新的入息及資產限額公告。微小的超額都可能導致申請資格被取消。在計算資產時,需包括所有本地及海外的資產,例如存款、股票、車輛及物業等。

按揭申請大不同：壓力測試與按揭成數解密

在樓宇按揭申請方面,居屋買家享有顯著的優勢,而綠表與白表的分別再次體現出來。由於居屋是由房委會作擔保人,當業主一旦斷供,房委會將會向銀行還清剩餘貸款。這一「鐵飯碗」級的擔保,讓銀行的風險大大降低,從而為居屋買家提供了極為寬鬆的按揭條件。

🛡️ 豁免壓力測試

不論是綠表還是白表申請人,在申請一手居屋按揭時,普遍無需進行壓力測試。這意味著即使申請人的入息水平未能通過私人樓宇的嚴格壓力測試門檻,只要其信貸記錄良好,依然有極大機會獲批按揭。然而,需要注意的是,如果申請人過往有不良的信貸記錄,例如經常拖欠信用卡還款、有未解決的債務追討,甚至處於破產令期間,銀行依然有權拒絕其按揭申請。由於居屋按揭機制不設增加擔保人的選項,因此維持良好的信貸評級至關重要。

📈 按揭成數與年期

在按揭成數上,綠表申請者更具優勢,最高可承造95%的按揭,意味著買樓首期僅需樓價的5%。而白表申請者的最高按揭成數則為90%,首期為樓價的10%。兩者的還款年期最高均為25年,並且只能選用P按（最優惠利率按揭計劃）。

舉例來說,假設一個居屋單位售價為300萬港元：

🟢 綠表買家： 首期只需 $300萬 x 5% = $15萬,貸款額為$285萬。
⚪ 白表買家： 首期則需 $300萬 x 10% = $30萬,貸款額為$270萬。

從【居屋申請2020速成班綠表白表按揭補地價實用教學三種情況銀行會唔】的例子可見,較高的按揭成數顯著降低了綠表申請者的前期資金壓力,這也是其作為公屋住戶的獨有優勢之一。

轉售限制與補地價迷思

購買居屋的一大考慮因素是其轉售限制。由於居屋的售價低於市值,政府為了防止資源被濫用作短期炒賣,設立了嚴格的轉售規定和「補地價」機制。這一點,無論是綠表還是白表業主,都必須遵守。

所謂「補地價」,是指業主需要向政府補回當年購樓時所享有的折扣差價。這個差價並非一個固定金額,而是根據出售時的市值按比例計算。舉例說明：

假設某居屋單位當年的買入價為210萬,而同期的市值為300萬。那麼,當時的折扣率就是30% (即 (300萬-210萬)/300萬 )。

數年後,業主打算在自由市場將單位出售,此時該單位的市值已升至500萬。業主需要補回的地價金額,就是現時市值乘以當年的折扣率,即 $500萬 x 30% = 150萬港元。

在未補地價前,業主只能將單位在「居屋第二市場」轉售給同樣持有有效綠表或「白居二」資格的人士。一旦完成補地價,該單位便與私人樓宇無異,可以在自由市場上自由出售、出租或加按。但需要留意的是,《房屋條例》嚴禁未補地價的居屋業主擅自將單位出租或作任何形式的抵押,此舉屬違法行為,一經定罪,後果嚴重。

常見問題 (FAQ)

❓ 綠表和白表申請居屋的最大分別是甚麼？

最大的分別在於申請資格和財務門檻。綠表申請者主要是現有公屋住戶,他們沒有入息和資產限制,購樓後需交還公屋單位；而白表申請者為非公屋居民,必須符合特定的入息及資產上限,且在置業前不能持有任何住宅物業。

❓ 白表申請者需要通過壓力測試嗎？

一般情況下,購買一手居屋的白表申請者,與綠表申請者一樣,都不需要進行壓力測試。這是因為有房委會作為按揭擔保人,銀行承擔的風險較低。但前提是申請人必須擁有良好的信貸記錄。

❓ 綠表買家將來賣樓需要補地價嗎？

是的,需要。不論是綠表還是白表買家,只要想在公開市場（即非居屋第二市場）自由出售、出租或抵押其單位,就必須先向政府補回當年購樓時的折扣差價,即「補地價」。

❓ 如果我的信貸評級不佳,會影響居屋按揭申請嗎？

絕對會。儘管居屋按揭無需壓力測試,但銀行仍然會審查申請人的信貸報告（TU）。如果申請人有逾期還款、撇帳、甚至破產等不良記錄,銀行有權拒絕批出按揭貸款。由於居屋不能增加擔保人,因此保持信貸健康極為重要。

結論

總括而言,綠表與白表是香港資助房屋政策中為不同社群設計的兩條平行賽道。綠表提供了一條無縫的置業路徑予公屋居民,以騰出寶貴的公屋資源；白表則為在私樓市場邊緣掙扎的家庭提供了一個可負擔的上車希望。兩者在申請資格、財務要求、按揭條件上均有顯著的分別。準申請人應仔細評估自身條件,選擇最適合自己的申請途徑,並密切留意房委會的最新公布,才能在這場置業競賽中佔得先機。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。