高成數按揭｜金管局放寬按揭成數！申請9成上車首期、條件、壓力測試全解析

政策焦點：金管局最新按揭成數調整深度剖析

金管局的政策調整,核心在於放寬按揭成數上限及暫停壓力測試,直接降低了市民的置業門檻。對於許多努力儲蓄首期的準買家來說,這無疑是近年來最值得關注的樓市變動。

2024年2月新措施是什麼？為何暫停壓力測試要求？

金管局推出的新措施,主要有兩大重點：

1. 放寬按揭成數上限： 針對不同價值的住宅物業,提高了最高按揭成數。例如,價值1,000萬港元或以下的物業,最高按揭成數由過往的6成大幅提升至7成。
2. 暫停壓力測試： 以往申請按揭,銀行除了計算申請人的「供款與入息比率」（DSR）外,還會進行壓力測試,即假設利率上升2厘後,申請人的供款佔入息比率仍不能超過60%。由於目前利率環境的不確定性增加,金管局決定暫停這項實施多年的要求,讓銀行在審批按揭時,只需以DSR不超過50%為標準。

暫停壓力測試的政策背景,在於利率已進入高位橫行階段,短期內出現急速上行的風險相對受控,金管局因此調整相關審慎監管要求。取消這項要求,能讓更多收入處於「邊緣」位置的申請人,例如月入剛好符合DSR 50%的買家,更容易獲得按揭審批,從而提升其購買力。

新政策下,不同樓價的最高按揭成數速查表

為了讓讀者更清晰地了解新舊政策下的按揭成數變化,我們整理了以下表格,涵蓋不同樓價的最高按揭成數（適用於申請按揭保險計劃）。以下為政策層面上限整理，實際批核以銀行及按保公司審批為準：

對比新舊政策：買家實際首期支出有何變化？

政策放寬最直接的影響,就是買家首期支出的減少。讓我們透過一個簡單的例子來說明：

拆解高成數按揭：按揭保險計劃 (MIP) 運作原理

要申請超過金管局規定上限（一般為6-7成）的按揭,就必須透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）。這項計劃是幫助市民以較低首期置業的關鍵。

什麼是按揭保險？為何申請9成按揭必須經由它？

按揭保險,可以理解為一份為銀行而設的保險。當銀行批出高於常規成數的按揭貸款時（例如9成按揭）,銀行需要承擔的風險也相應增加。萬一借款人斷供,銀行收回物業拍賣後仍無法填補全部貸款差額,這份保險就會賠償銀行的損失。

因此,申請高成數按揭,實際上是向銀行申請貸款,再由銀行向按揭保險公司為超出的貸款部分購買保險。由於風險轉嫁給了保險公司,銀行才願意批出高成數的貸款。這也意味著,申請人需要支付額外的按揭保費。

按揭保費計算方法與參考保費表

按揭保費的金額取決於貸款額、按揭成數和還款年期。保費可以選擇在承造按揭時一次過付清,也可以加借到按揭貸款中,分期攤還。後者會令總利息支出增加,但能減輕初期的現金壓力。

保費率並非固定,會因應市況和申請人背景而調整。一般而言,貸款成數越高、年期越長,保費率也越高。以一個400萬元的貸款額、承造9成按揭、還款期30年為例,一次付清的保費視乎個案，市場常見區間可達貸款額的5%。

三大按揭保險公司（HKMC/QBE/AIG）有何分別？

香港市場上主要有三間提供按揭保險服務的公司：

• 香港按揭證券有限公司 (HKMC)： 由政府全資擁有,是市場上最主要的參與者,幾乎所有銀行都與其合作。
• 昆士蘭保險 (QBE)： 商業保險公司,部分銀行會選用其服務。
• 美亞保險 (AIG)： 同樣是商業保險公司,市場份額相對較小。

對於申請人而言,這三間公司的主要分別在於其審批準則和保費可能存在輕微差異。不過,申請人通常無法直接選擇保險公司,而是由承辦按揭的銀行決定。銀行的選擇主要基於其與各保險公司的合作關係和商業考慮。

申請9成按揭的5大關鍵資格

雖然政策放寬,但要成功申請到9成按揭,申請人仍需滿足一系列嚴格的條件。銀行和按揭保險公司會從多方面評估申請人的還款能力和風險水平。

入息要求：如何計算「供款與入息比率」(DSR)？

這是最核心的審批標準。DSR（Debt-to-Income Ratio）指每月總債務供款（包括按揭、私人貸款、信用卡分期等）佔每月總收入的百分比。根據金管局指引,申請人的DSR不得超過50%。

計算公式： (每月按揭供款 + 其他債務供款) / 每月總收入 ≤ 50%

對於收入非固定的申請人,如自僱人士或以佣金為主要收入者,銀行在計算其「每月總收入」時會更為審慎,通常會要求提供過去6至12個月的收入證明,並以平均數或將收入打折計算。

「首次置業」身份的嚴格定義與常見誤解

要申請高達9成的按揭,申請人必須為「首次置業」人士。這裡的定義是指在申請按揭時,並未持有任何香港住宅物業。常見的誤解包括：

• 誤解一： 曾經買過樓,但已賣出,就不算首次置業。 事實： 只要在申請一刻名下無樓,即符合資格。
• 誤解二： 與家人聯名持有物業,自己就不算首次置業。 事實： 只要名字出現在任何住宅物業的業權上,即使只佔1%,亦不符合首次置業資格。
• 誤解三： 擔保家人買樓,自己就不算首次置業。 事實： 擔任按揭擔保人,其債務會被計算在DSR內,但只要自己名下無物業,仍符合首次置業身份。

物業類型與樓齡限制

並非所有類型的物業都能承造高成數按揭。按揭保險公司對物業類型有嚴格要求：

• 合資格物業： 一般私人住宅、已補地價的居屋或資助房屋。
• 不合資格物業： 唐樓、村屋、工廈、商廈、寫字樓及車位等,通常難以申請高成數按揭。
• 樓齡限制： 銀行普遍以「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。若樓齡過高,例如超過45年,可能無法批出長達30年的還款期,這會直接導致每月供款額上升,從而影響DSR的計算結果。

良好信貸紀錄（TU）的重要性

銀行在審批按揭前,必定會查閱申請人的信貸報告（TU）。一份健康的信貸報告是獲批高成數按揭的入場券。任何不良紀錄,如遲還卡數、撇帳、甚至破產紀錄,都會對審批結果產生負面影響。

建議準買家在申請按揭前半年至一年,應先自行查閱TU報告,確保沒有任何意料之外的負面紀錄,並盡力維持良好的還款習慣,以提升信貸評級。

高成數按揭的潛在風險與限制

雖然高成數按揭降低了上車門檻,但它同時也帶來了更高的財務風險和使用限制,申請人必須有清晰的認知。

警惕「負資產」風險：當樓價下跌時銀行會否Call Loan？

「負資產」是指物業的市場價值低於其尚欠的按揭貸款額。由於高成數按揭的初始貸款額佔樓價比例極高,當樓市向下調整時,這批業主最容易陷入負資產的困境。

一個常見的憂慮是：銀行會否因為物業變成負資產而「Call Loan」（要求借款人立即償還部分或全部貸款）？答案是：只要借款人一直準時供款,銀行單純因為物業變成負資產而Call Loan的可能性極低。

銀行的主要目的是收取利息,而非收回物業。只有在借款人出現斷供等違約行為時,銀行才會採取法律行動。

嚴格的自住要求：出租高成數按揭單位的法律後果分析

按揭保險計劃其中一個最核心的條款,是物業必須用作自住。將透過高成數按揭購入的單位出租,屬於違反按揭條款的行為,一旦被銀行或按揭保險公司發現,後果可能非常嚴重：

1. 銀行要求立即降低按揭成數： 銀行有權要求業主立即償還部分貸款,將按揭成數降至出租物業的最高上限（通常為5成）。若業主無法即時拿出大筆資金,銀行可能會收回單位。
2. 觸犯刑事罪行： 若在申請按揭時已計劃將單位出租,卻向銀行聲稱自住,可能構成欺詐罪,有機會面臨監禁。

因此,業主切勿以身試法,將高成數按揭的物業出租。

常見問題 (FAQ)

申請高成數按揭後,幾年後可以將單位出租嗎？

理論上,只要將按揭貸款餘額降低至當時樓價的6成或以下（即無需按揭保險的水平）,就可以向銀行申請取消按揭保險,並將物業用途更改為出租。實際操作上,需要先向銀行查詢,並可能需要重新簽訂按揭契據和支付相關費用。

如果收入不穩定（如自僱人士或擁有多重收入）,可以申請高成數按揭嗎？

可以,但難度較高。銀行對收入不穩定的申請人審批會更為嚴謹。申請人需要提供更詳盡的收入證明文件,例如過去一至兩年的稅單、公司財務報表、銀行月結單等,以證明其還款能力。

銀行在計算其收入時,亦可能會將其平均收入打個折扣。建議這類人士在申請前先向多間銀行或按揭轉介公司諮詢。

購買連租約盤或銀主盤,能申請高成數按揭嗎？

一般而言,不能。購買連租約的單位,由於買家無法即時入住,不符合「自住」的原則,因此無法申請按揭保險。而銀主盤的情況則較複雜,雖然物業通常是交吉（無租約）出售,但由於業權背景可能存在問題,銀行和按揭保險公司在審批時會格外小心,獲批高成數按揭的機會相對較低。

總結

金管局放寬按揭成數及暫停壓力測試,在制度層面上為準買家,特別是首次置業人士,提供了更具彈性的入市條件。首期門檻的降低,讓置業夢想變得不再遙不可及。然而,機會與風險並存。

高成數按揭意味著更高的負債比率,業主在享受低首期便利的同時,也必須更審慎地評估自身的還款能力和未來利率波動的風險。

在決定申請高成數按揭前,務必做好全面的財務規劃,詳細了解自身的收入狀況、信貸紀錄,並對心儀物業的類型和樓齡進行評估。最穩妥的做法,是先向銀行或專業的按揭顧問進行預先評估,清晰了解自己能夠獲得的貸款額度和條件,確保置業之路走得穩健而安心。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。