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AI地產新時代 東南亞資金加速佈局香港市場
2025年，隨著全球地緣經濟格局重塑，香港商業地產市場正悄然迎來一股來自東南亞的新資金潮。據高力（Colliers）最新發布的研究報告指出，AI科技迅猛發展下的數據需求，以及教育、辦公等核心領域的復甦，正吸引東南亞投資者大舉進軍香港商業地產。這波資金流動，不僅為市場注入新的活力，更或將改寫區內資本流向的格局。
在AI地產快速興起的當下，東南亞投資者的投資邏輯已出現根本轉變——不再僅僅關注傳統資產升值，而是聚焦與AI、大數據、教育、物流深度融合的新型地產項目。
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香港AI地產新藍海 東南亞資金嗅到先機
2025香港寫字樓承壓，東南亞資金聚焦AI地產
根據 Colliers 2025 年第一季度報告，香港甲級寫字樓市場持續承壓，2025年第一季甲級寫字樓的淨需求有所下降，以致整體租金按季下跌3%。核心區中環／金鐘的租金按季錄得3.8%跌幅，跌幅較其他子市場大，反映出供需結構嚴重失衡。
同期，工業地產市場雖受傳統倉儲需求疲軟影響，但以 AI 技術為核心的數據中心和智能物流園區交易資金流入逆勢增長，交易額較去年同期增長較高，成為推動香港地產市場的重要新動能。
市場觀察顯示，新加坡、馬來西亞和泰國的東南亞投資者正加快布局香港AI地產，體現對香港作為亞太數據樞紐的信心。隨著全球數據流量激增，香港AI地產將成為吸引國際資本的新熱點，推動本地商業地產發展。
AI地產引領價值重估新潮流
AI地產成為2025年香港商業地產的主要增長引擎。隨著AI技術在金融、醫療和物流等領域普及，數據中心需求大幅提升。根據2025年5月Research and Markets報告，2024年，香港数据中心市场规模为32亿美元，预计到2030年将达到45.5亿美元，复合年增长率为6.04%。這推動傳統商業地產價值重估。東南亞投資者積極布局，特別是將舊工廈升級為智能倉儲和邊緣數據中心，智慧辦公樓亦成新興投資熱點。
教育地產成為新寵
根據高力（Colliers）2025年第一季度報告，本地教育機構將在下學年大幅擴大招收非本地學生的人數，使投資者對教育領域的興趣和交易增加，包括學生宿舍、學習中心和校舍。
尤其值得關注的是，結合AI教學、虛擬校園的新型教育物業受到青睞。市場人士分析，這類「AI+教育地產」項目兼具現金流穩定與增值潛力，吸引不少東南亞家族辦公室及基金積極入市。
政策利好與低息環境激發投資新動力
政府新政：新資本投資者入境計劃帶動需求
香港政府2024年底更新的「新資本投資者入境計劃」，允許投資者以最高1000萬港元的住宅物業計入資本投資要求，這一政策對東南亞高淨值人士極具吸引力。此外，政府積極推動智慧城市及創科地產發展，對數據中心、智慧物流園區等項目提供優先審批及租金優惠，亦成為東南亞資本選擇香港的另一關鍵因素。
全球降息周期助推香港地產投資回報率提升
2025 年，亞太多國央行進入寬鬆周期。以新加坡為例，2025 年初首次調低政策力度（放緩新元升值彈幅），環境可能促使借貸成本下降，並間接帶動地產投資動能提升。
根據 Colliers 報告與市場觀察，東南亞投資者在香港商業地產中設定較嚴謹的收益目標，普遍介於 5–6.5%。對於租戶可靠、地段優越的核心資產，部分投資者也可能接受低於市場平均水平的資本化率。凸顯其對穩健收益與穩定回報的偏好。
東南亞資金布局：AI地產投資新策略
目標資產：數據中心、智慧物流與教育綜合體
與傳統基金追求高回報短期退出不同，東南亞投資者在香港的投資策略更趨向「長期持有、價值創造」。他們的投資偏好明顯轉向以下三類資產：
- 數據中心與AI基礎設施
聚焦與AI、大數據緊密結合的物業，尤其重視能源效率及低延遲通訊設施。 - 智慧物流園區
受惠於跨境電商與快速配送需求，AI優化的物流設施成為投資新寵。 - 教育綜合體
包含國際學校、虛擬教室及AI教學系統，結合長租約與穩定現金流。
收益策略：價值投資與AI加持
值得關注的是，AI技術在地產資產管理上的應用，已改變投資者的回報模式。東南亞資金透過AI數據分析優化物業運營，包括租賃效率提升、預測維修及節能管理，進一步提高物業現金流。
高力強調，AI驅動的資產管理已成為地產投資者的新核心能力，未來具備AI資產管理技術的地產項目，將在估值及收益率上獲得溢價。
市場前景與挑戰並存：AI地產能否引領轉機？
高力預測，2025年香港商業地產市場將迎來顯著增長，AI地產相關投資成為重要驅動力。然而，潛在挑戰依然存在：
- 高建築成本與人工短缺：
部分AI地產項目需高度定制，涉及大量科技設備安裝，成本大幅提升。
- 地緣政治風險：
中美科技競爭持續，可能影響部分數據中心投資的審批與運營。
- 可持續發展壓力：
AI地產對能源需求高，如何兼顧綠色建築與運營效能將成為挑戰。
儘管如此，東南亞資金仍顯現出強烈的入市意願，並對香港作為亞洲AI地產樞紐充滿信心。
結論
綜觀2025年香港商業地產市場，AI地產已從新興趨勢躍升為主流領域，東南亞投資者的積極布局正深刻改變市場資本流向與投資格局。這波東南亞資金浪潮不僅為香港地產注入強勁動能，也標誌著AI地產時代的正式啟幕。
未來，香港如何進一步釋放AI地產潛力，優化政策環境，將成為鞏固亞洲金融中心地位的關鍵。隨著東南亞資金持續涌入，香港有望在AI與地產融合的創新賽道中，穩居區域領先地位。
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降息則是調整基準利率，雖然不直接增加市場資金總量，但可透過降低融資成本，影響資金的流向與配置，鼓勵投資與消費。
