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在香港這個寸金尺土的城市,置業是許多人畢生的夢想與奮鬥目標。隨之而來的,是長達數十年的按揭貸款壓力。每年稅季來臨,如何善用各項免稅額,減輕稅務負擔,成為業主們最關心的議題之一。
其中,「居所貸款利息扣除」無疑是最重要、也是最直接的「慳稅神器」。這項政策允許符合資格的業主,將支付的按揭利息從應課稅入息中扣除,有效降低實際稅款。
本文將為你全面拆解居所貸款利息扣除的申請細節,從資格、額度,到不同業權狀況下的申報技巧,助你精明規劃稅務,將血汗錢用在刀刃上。
什麼是居所貸款利息扣除？
簡單來說,「居所貸款利息扣除」（Home Loan Interest Deduction, HLID）是香港稅務局提供的一項稅務優惠。如果你為購買香港境內的住宅物業而申請了按揭貸款,那麼你每年為這筆貸款支付的利息,就有機會在計算薪俸稅或個人入息課稅時,從你的總收入中扣減,從而減少你的應繳稅款。
這項扣除旨在減輕供樓人士的財政負擔,是一項非常實在的惠民政策。
申請居所貸款利息扣除,你要符合哪些資格？
要成功申請這項扣除,你必須同時滿足以下所有條件。讓我們逐一拆解,確保你不會錯過任何細節：
- 📝業權身份：你必須是該住宅的業主,無論是唯一擁有人、聯權共有人（俗稱「長命契」）還是分權共有人。一切以土地註冊處的註冊紀錄為準。
- 🇭🇰物業地點：該住宅物業必須坐落於香港境內,並且是根據《差餉條例》可作獨立評估的單位。
- 🏠物業用途：在該課稅年度內,該住宅必須全部或部分用作你的「主要」居住地方。如果只是部分自住（例如部分出租）,扣除額會按比例扣減。
- 💰貸款用途：該筆按揭貸款必須是用於購買該住宅物業。如果是轉按或加按,只有用於償還原本購樓貸款的利息部分才能扣除。
- 🏦貸款機構：提供貸款的機構必須是稅務局認可的機構,例如政府、銀行等財務機構、註冊儲蓄互助社、持牌放債人、香港房屋協會或你的僱主等。
特別注意：車位利息
如果你購買的車位與住宅位於同一發展項目內,並且是自用,那麼購買該車位的貸款利息也可以申請扣除。但前提是,你必須在同一個課稅年度內,同時就該住宅申索居所貸款利息扣除。
扣除額上限是多少？解構基本與額外扣除
扣除額並非無上限,而是取決於你在該課稅年度實際支付的利息,以及當年的扣除上限,以較低者為準。近年政府更推出了額外扣除,為新生代家庭提供更多支援。
| 課稅年度 | 扣除類別 | 最高扣除額 (HK$) |
|---|---|---|
| 2019/20 至 2023/24 | 基本扣除 | $100,000 |
| 2024/25 及其後 | 基本扣除 | $100,000 |
| 額外扣除 | $20,000 |
✨ 2024/25年度新增：額外扣除詳解
為鼓勵生育,由2024/25課稅年度起,若納税人與在2023年10月25日或之後出生的子女同住,可享$20,000的額外扣除額,使得總扣除上限提高至$120,000。申請此額外扣除需滿足：
- 在該年度與新生子女同住至少連續6個月。
- 該子女在年度內未滿18歲。
- 你所支付的實際利息超過基本扣除額$100,000。
- 以書面方式選擇同時使用基本及額外扣除。
扣除年期有多長？20年上限不可不知
居所貸款利息的扣除年期並非永久。經過多次延長,目前的上限為20個課稅年度。這20年無須連續,你可以根據自己的財務狀況和稅務規劃,選擇在哪個年度申索。例如,若某年你的收入較低,無需繳稅,便可保留該年度的扣除權利,留待將來收入較高的年度使用。
不同業權情況下的扣除攻略
物業的業權結構直接影響利息扣除的分配方式,尤其對於聯名物業和已婚人士,更需仔細規劃。
👤 唯一擁有人
最簡單的情況。如果你是物業的唯一擁有人,你可以獨自申索所有已繳付的居所貸款利息,上限為該年度的最高扣除額。
👫 聯權/分權共有人
如果物業是聯名持有,扣除額的分配規則如下：
- 聯權共有人 (Joint Tenancy): 利息會被視為由各共有人按人數平均分攤。例如2人聯名,每人可申索50%的利息。
- 分權共有人 (Tenancy in Common): 利息則按各共有人所佔的業權比例分攤。例如你佔70%業權,便可申索70%的利息。
💍 已婚人士的4大申索策略
對於已婚夫婦,稅務條例提供了更靈活的處理方式,讓你們可以根據雙方的收入情況,最大化扣除效益。這是一份值得收藏的報稅攻略。
1. 分開評稅
這是預設的評稅方式。若夫婦二人均有收入,且物業為聯名持有,則各自按業權比例申索利息扣除。這是最常見的做法。
2. 合併評稅
當其中一方的收入低於其「個人免稅額 + 居所貸款利息扣除額」時,選擇合併評稅便非常有利。這樣可以將未用盡的扣除額轉移給收入較高的一方,從而降低家庭整體的稅務負擔。
3. 提名配偶申索
如果物業由其中一方持有,但該方在該年度完全沒有任何應課稅收入（薪俸、租金、業務利潤等）,他/她可以提名其配偶去申索100%的利息扣除。這種提名需要每年重新申請,並且會消耗提名人（即業主）的扣除年期。
4. 個人入息課稅
若夫婦選擇以個人入息課稅方式評稅,任何一方未用盡的利息扣除額,可以自動轉移至另一方的入息總額中扣除,無需額外申請,操作更為簡便。
常見陷阱與特殊情況處理
在申索過程中,有一些常見的誤解和特殊情況需要特別留意,以免申報出錯。
🏠 物業並非100%自住？
如果你的物業部分用作居住,部分用作出租或作其他商業用途,那麼你只能申索按自住部分比例計算的利息。例如,物業一半自住一半出租,則只能申索50%的貸款利息。
💰 轉按/加按的利息可以扣嗎？
這是一個常見的陷阱。只有用於償還「原購樓貸款」的利息部分才可以扣除。如果轉按或加按套現的資金用作其他投資、消費等,那部分的利息是不能扣稅的。你需要向銀行索取相關證明文件,以劃分可扣除和不可扣除的利息部分。
🏗️ 樓花期間的利息支出
在物業尚未建成、未可用作居住地方前（即樓花期）所支付的按揭利息,是不可以扣除的。
🏡 持有多於一個物業怎麼辦？
如果你擁有多於一個住宅物業,你只能就你主要居住的那個物業申索扣除。稅務局會根據實際情況判斷哪一個是你的主要居所。
如何申索與需要保留的文件
申索程序相當直接。你只需要在每年的個別人士報稅表（BIR60）的相應部分（通常是第8.1、8.2及8.4部）填寫相關資料即可。雖然提交報稅表時無需附上證明文件,但你必須保留所有相關紀錄至少6年,以備稅務局隨時查核。這些文件包括：
- 業權證明（如買賣合約、樓契）
- 貸款協議書或按揭合約
- 每年的償還貸款單據（上面會列明本金及利息）
更多官方資訊,可參考稅務局關於提高居所貸款利息扣除的說明。
居所貸款利息扣除 FAQ
如果我的收入不足以繳稅,那一年的扣除額會浪費嗎？
不會。如果你在某個課稅年度的應課稅入息,即使不扣除居所貸款利息也低於你的個人免稅總額（即你本來就不用交稅）,那麼該年度將不會被計算在你20年的扣除年期內。你可以將這個「名額」留待將來使用。
我可以撤回已申索的扣除嗎？
可以。你可以在稅務局局長發出評稅通知後的6個月內,以書面形式申請撤回。一旦撤回,該課稅年度將被視為從未申索過扣除,不會計入20年的扣除年期。
提名配偶扣除後,是誰的扣除年期會被計算？
是物業擁有人（即提名人）的扣除年期會被計算,而不是實際獲得扣除額的配偶。這一點非常重要,切勿混淆。
2024/25年度新增的$20,000額外扣除,具體申請條件是什麼？
核心條件是納税人需與其在2023年10月25日或之後出生、且未滿18歲的子女,在該課稅年度內連續同住至少6個月。同時,你該年度已繳付的利息必須超過$100,000的基本扣除上限,才能使用這個額外額度。
總結
居所貸款利息扣除是香港業主最重要的稅務優惠之一。理解其申請資格、扣除上限、年期限制,並根據自身的家庭和業權結構選擇最優的申報策略,每年可以為你節省一筆可觀的稅款。隨著2024/25年度新生子女額外扣除的加入,這項政策的惠及面更廣。
建議所有供樓人士在填寫報稅表前,花時間細閱本文,或諮詢專業人士,確保用盡、用好這項權利,為自己的安樂窩實實在在地減輕負擔。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
