【未補地價居屋加名】2026全攻略：申請條件、費用、流程及失去首置身份風險深度解析

在當前經濟環境下,家庭資產的規劃與傳承成為了許多香港市民關注的焦點。特別是對於持有資助房屋的家庭而言,如何妥善安排物業業權,例如為未補地價居屋加名,便是一個充滿挑戰且需要深思熟慮的議題。

這不僅僅是文件上增加一個名字那麼簡單,其背後牽涉到嚴格的房屋條例、複雜的申請程序,以及對家庭成員未來置業規劃的深遠影響。

本文將以專業角度,為您深入剖析未補地價居屋加名的每一個環節,從資格審核到成本計算,再到風險評估,助您清晰掌握全局,作出最有利的家庭決策。

核心摘要： 為未補價居屋添加家庭成員名字,是一項受香港房屋委員會嚴格監管的法律程序。申請人必須符合十大特殊理由之一,如業主年滿65歲或加入配偶,並以「送贈」形式進行。

整個過程涉及房委會行政費、律師費及潛在的印花稅,最關鍵的影響是新加入的業主將永久失去「首次置業」身份,對其未來置業構成重大財務影響。在決定前,必須權衡利弊,或考慮以訂立遺囑（平安紙）作為替代方案。

居屋加名 vs 私樓甩名：為何規則大相逕庭？

許多人會將未補地價居屋加名與私樓常見的「甩名」或「轉名」混為一談,但這其實是兩個截然不同的概念。要理解箇中差異,必須從居屋的根本屬性說起。

📜 資助房屋的先天枷鎖：《房屋條例》的嚴格規管

居屋,全名為「居者有其屋計劃」,是政府以折讓市價向合資格市民出售的資助房屋。這份「折扣」的背後,是協助市民安居的政策目標,而非提供一個自由市場的投資工具。

因此,所有居屋的業權轉讓,包括加名、除名,都受到《房屋條例》的嚴格限制。任何業權變動都不能隨心所欲,必須向房屋委員會（房委會）提交申請,並僅在極為特殊的理由下,才會獲得酌情批准。

🔄 私樓的業權自由與財務規劃

相比之下,私人樓宇的業主擁有完整的業權。只要過了銀行的罰息期,他們可以自由地出售、出租,或透過近親轉讓（俗稱「甩名」）來重新分配業權。這種操作的主要目的,往往是為了讓其中一方回復「首次置業」身份,以便在購買下一套物業時,能享受較低的印花稅率。

然而,這種純粹以稅務或財務規劃為目的的轉讓,在未補地價居屋加名的世界裡是幾乎不被接納的。

⏳ 2022年後新居屋的15年禁售期考量

房委會近年更收緊了轉售限制。自2022年起推售的新居屋,業主需持有單位長達15年後,才能在補地價後於自由市場出售。這漫長的禁售期,讓未補地價居屋加名的決定變得更加沉重。

因為一旦加名,新業主不僅立即失去首置身份,這個業權變動還將被「鎖定」至少15年,期間難以撤銷。因此,決策前必須進行更長遠的考量。

剖析申請資格：房委會接納的十大居屋加名特殊情況

想為您的未補地價居屋加名,首先必須通過房委會的資格審查。房委會只會在極為特殊的家庭情況下,才會酌情批准申請。以下是官方列出的十大特殊理由,您可以視之為申請的「入場券」。

❤️加入配偶： 業主申請將其合法配偶加入為聯名業主。
⚖️離婚或分居： 根據法庭命令或分居協議,將業權轉讓予其中一方。
👰結婚遷出： 業主因結婚遷出,可將業權轉讓予單位內其他已登記的家庭成員。
✈️移民或長居海外： 業主因移民或需長駐外地,可轉讓業權予單位內家庭成員。
🕊️業主去世： 合法繼承人根據遺囑或遺產管理文件申請繼承業權。
👴業主年滿65歲： 為預先安排資產傳承,可申請將業權轉讓予家庭成員。
🏥業主病危： 因患末期疾病等危急情況,基於人道理由的業權轉讓。
📉業主破產： 根據法庭破產令處理資產的法律程序。
💰家庭成員曾出資供樓： 有力證明曾支付大部分首期或長期供款的家庭成員,可申請加入業權。
🏠為申請其他房屋福利： 為符合申請公屋等資格而需從居屋業權中除名。

注意兩大前提： 即使符合上述理由,申請仍需滿足兩個硬性規定：① 轉讓不涉及金錢代價,必須是「送贈」形式；② 承讓人必須是已登記的家庭成員（業主去世後由合法繼承人繼承除外）。

手把手教學：居屋加名流程四步曲全指南

了解資格後,實際的居屋加名流程是怎樣的呢？整個過程可清晰地分為四個階段,只要按部就班,就能順利完成。

第一步：準備申請文件

這是最基礎也最關鍵的一步。您需要填妥房署的「業權轉讓申請書 (表格HD7)」,並根據您的申請理由（如結婚、年滿65歲等）準備相應的證明文件副本,例如結婚證書、身份證、死亡證或法庭文件等。

重點： 業主在申請書上的簽名,必須與當年買樓時的簽名式樣完全一致。

第二步：遞交申請及繳費

將填妥的申請書正本及所有證明文件副本,遞交至所屬地區的租約事務管理處。遞交時需繳付一筆行政手續費（截至2025年為港幣$3,020,建議事前再核實）,此費用無論申請成功與否均不獲退還。

第三步：等候房委會審批

遞交申請後,便進入等候期。若文件齊全,官方的審批時間約為六個星期。審批完成後,房委會將以書面形式通知您結果。若成功獲批,您將收到一份「業權轉讓同意書」。

第四步：獲批後的法律程序

收到同意書後,您需要自行聘請律師,辦理「送契」（Deed of Gift）手續。律師草擬的契據初稿需先交房委會審批（另需繳付審批費,截至2025年為$2,630）。緊記,同意書有效期為一年,必須在一年內完成所有法律程序。

提示： 若單位仍有按揭,需即時聯絡銀行處理,或涉及額外手續。可參考居屋按揭申請須知了解更多。

成本全解構：未補地價居屋加名費用要多少？

談及未補地價居屋加名費用,這絕非一個小數目。整個過程的成本主要由三大部分組成：房委會行政費、律師費,以及最大的一筆開銷——印花稅。清晰的預算規劃是作出決策前不可或缺的一環。

費用項目	金額 (截至2025年參考)	備註
房委會行政費用		不論申請成功與否,均不獲退還。
業權轉讓申請費	HK$3,020	遞交申請表格(HD7)時繳付。
批核轉讓契據費	HK$2,630	律師草擬契據後,交房委會審批時繳付。
律師樓專業服務費	HK$8,000 – $15,000+	視乎律師樓及案件複雜度,建議多作比較。
「送契」印花稅	按物業估值計算	最大機會成為最大開支的項目。

印花稅計算案例

印花稅是基於物業估值計算的。假設一個居屋單位當時市值為400萬港元,父母想為兒子加名,即轉贈50%業權。稅務局會以市值的一半（即200萬）作為計稅基礎。若兒子是首次置業人士,則按第二標準稅率1.5%計算,應繳印花稅為 $30,000 ($2,000,000 x 1.5%)。這筆費用不容忽視。

最沉重的代價：居屋加名失去首置身份的長遠影響

在所有居屋加名影響中,最為深遠、且不可逆轉的,無疑是新加入的家庭成員將永久失去「首次置業」身份。許多家庭的原意是給子女一份保障,卻可能無意中為其未來的置業之路增添了巨大的財務障礙。

🚫 何謂失去首置身份？

根據香港稅務局定義,任何人在香港持有任何住宅物業的權益（不論份額多少）,即不再被視為「首次置業人士」。一旦子女的名字被加到居屋的樓契上,即使只擁有1%的業權,其首置資格便會即時作廢。

💸 未來置業成本劇增

失去首置身份最直接的後果,是未來自行購買私人物業時,需要繳付高昂的從價印花稅（AVD）。以一個樓價600萬的單位為例,首次置業人士的印花稅為$180,000 (3%),而非首次置業人士則需繳付$450,000 (7.5%),差額高達$270,000。

這筆額外開支,足以對年輕人的置業預算構成沉重打擊。想了解更多關於首次置業印花稅的計算,可以參考這篇【首次置業印花稅計算教學】。

🧐 決策工具：「加名」 vs 「平安紙」全方位比較

除了即時加名,透過訂立遺囑（平安紙）傳承也是一個可行選項。兩者各有優劣,值得仔細比較。

比較方面	即時加名 (送契)	訂立遺囑 (平安紙)
即時成本	高昂 (行政費 + 律師費 + 印花稅)	極低 (僅數千元律師費)
對子女首置身份影響	即時永久失去	承繼前不受影響,保留稅務優勢
業權控制與靈活性	原業主失去完全控制權,靈活性低	原業主在生時擁有100%控制權,可隨時修改
保障性	子女即時獲得業權保障	業主身故後,子女需辦理承辦手續方可繼承