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近期,香港房屋委員會公佈了新一期居屋的售價詳情,其中位於啟德的啟悅苑備受矚目。儘管市況波動,但本期居屋平均售價仍定在市價的六二折,最低入場費約125萬港元。此消息一出,立即引發了市民對於「居屋首期」計算的熱烈討論,尤其是對於首次置業的白表申請者而言,如何規劃首期、應對按揭申請成為了迫在眉睫的課題。究竟綠表與白表申請者的首期門檻有多大差異？政府的擔保期又如何影響您的按揭年期？本文將為您深入剖析。
白表 vs. 綠表：居屋首期與按揭成數核心差異
申請居屋,首先要分清自己屬於「白表」還是「綠表」資格,因為這直接決定了您需要準備的居屋首期金額。簡單來說,綠表申請者主要是現有公屋住戶或合資格的公屋申請人,他們在按揭成數上享有更大優勢。由於有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人,綠表買家最高可承造九成半按揭,意味著首期最低只需樓價的5%。相反,白表申請者則為符合資格的私營房屋住戶,其最高按揭成數為九成,首期要求至少為樓價的10%。
值得注意的是,由於房委會提供了擔保,無論是綠表還是白表申請者,在申請高成數按揭時都無需購買按揭保險,這與私樓市場截然不同,能為置業者省下一筆可觀的費用。
讓我們先透過一個具體例子,清晰比較兩者在首期及每月供款上的分別。假設一個位於長沙灣的居屋單位,樓價為HK$2,800,000：
| 比較項目 | ✅ 綠表申請者 | ✅ 白表申請者 |
|---|---|---|
| 樓價 | HK$2,800,000 | HK$2,800,000 |
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 最低首期金額 | HK$140,000 (5%) | HK$280,000 (10%) |
| 貸款額 | HK$2,660,000 | HK$2,520,000 |
| 假設利率 (P按) | 2.375% (僅作參考) | |
| 供款年期 | 25年 | |
| 每月供款 | 約 HK$11,766 | 約 HK$11,147 |
*以上數據僅為示例,實際利率及供款額以銀行最終批核為準。
拆解居屋按揭年期：政府擔保期是關鍵
與私樓最長可達30年的按揭還款期不同,未補地價居屋的按揭年期最長一律為25年。然而,銀行最終批出的年期並非固定不變,而是與「房委會擔保期」息息相關。政府為所有一手居屋提供由首次發售日期起計的30年擔保期。
對於銀行而言,最保守的計算方法是：最長按揭年期 = 30年擔保期 – 單位樓齡。
- 🏠 購買一手新居屋： 樓齡為0,因此可輕鬆獲批最長的25年按揭。
- 🏘️ 購買二手居屋： 假設一個單位樓齡為12年,其剩餘擔保期為18年 (30-12),銀行批出的按揭年期可能就只有18年。這意味著每月供款壓力會顯著增加。
不過,近年部分銀行放寬了審批標準,即使樓齡接近20年的單位,仍有機會批出25年按揭。但若購買的二手居屋已過了30年擔保期,銀行會視之為一般私人物業,最高按揭成數將大幅降至六成,意味著買家需要準備更充裕的居屋首期（至少四成樓價）。
居屋按揭利率與壓力測試：為何豁免壓測仍需謹慎？
根據政府規定,所有未補地價的居屋按揭,不論申請人類別,都只能選用以最優惠利率為基準的按揭計劃（P按）,而不能選擇H按。雖然P按的波動性相對較低,但在加息週期,供樓負擔同樣會增加。
對申請人而言,最大的好處是豁免壓力測試。購買私樓時,申請人需要通過嚴格的壓力測試（假設利率上升2%,每月供款不得超過月入60%）。但由於居屋有房委會作擔保,銀行免除了這項要求。然而,「豁免」不等於「無需審查」。銀行仍然會評估申請人的供款能力,確保其符合「供款與入息比率」的基本要求,即：
每月總供款額 ≤ 個人或家庭總月入的 50%
因此,即使不用進行壓力測試,申請人仍需保持良好的財務狀況和信貸評級(TU),避免過度負債,以確保順利獲批按揭。準備充足的居屋首期固然重要,但穩定的還款能力更是銀行審批的基石。
一手居屋與「白居二」首期預算大不同
除了資格類型,購買的是一手新居屋還是透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）購入二手單位,首期預算也有天壤之別。白居二市場的單位樓齡較高,剩餘擔保期較短,銀行在審批按揭時會更為審慎,這直接影響了白表居屋首期的計算。
| 居屋類別 | 白表申請者最低首期 | 綠表申請者最低首期 |
|---|---|---|
| 一手新居屋 | 10% | 5% |
| 白居二 (二手市場) | 視乎樓齡及擔保期,最高可達40% | 不適用 |
由於白居二單位可能已過擔保期,銀行批出的按揭成數可能只有六成,意味著買家需要準備高達四成的首期。因此,有意在二手市場尋寶的白表買家,在儲蓄首期時必須有更周詳的規劃。
居屋轉按與加按：套現限制知多少？
與私樓業主可以隨時向銀行申請轉按或加按套現資金不同,未補地價的居屋在這方面受到嚴格限制。業主不能隨意將物業加按作投資或其他個人消費用途。如果確實有緊急資金需求,必須先向房屋署提出書面申請,並提供充分的證明文件。房屋署只會考慮以下幾種特殊情況：
- 籌措醫藥費
- 家庭成員的教育開支
- 殮葬費
- 因離婚或分居而需支付贍養費
- 生意週轉困難
因此,居屋業主在規劃個人財務時,不能將物業視為可隨時動用的流動資產。
💡 常見問題 (FAQ)
Q1：購買二手居屋,首期應如何計算？
計算二手居屋首期的關鍵在於樓齡和剩餘擔保期。若單位仍在30年擔保期內,白表買家首期約為10%,綠表則為5%。但若已過擔保期,銀行最多只批六成按揭,首期便需要準備至少40%。建議在簽約前先向多間銀行查詢可批出的按揭成數。
Q2：我的信貸評級會影響居屋按揭申請嗎？
絕對會。雖然居屋按揭豁免壓力測試,但銀行仍會審查申請人的信貸報告（TU）。一個良好的信貸評級是獲批按揭的基本條件。若評級不佳,銀行有權拒絕申請,或要求提供額外擔保人。因此,在申請前應確保自己沒有逾期還款等不良記錄。
Q3：如果首期不足,可以申請私人貸款嗎？
不建議這樣做。銀行在審批按揭時,會將申請人所有的債務（包括私人貸款、信用卡結欠等）計算在內。若申請私人貸款來支付首期,會直接推高「供款與入息比率」,很可能導致按揭申請失敗。穩妥的做法是儲蓄足夠的首期資金。
Q4：居屋按揭只能用P按,會否比私樓的H按更「蝕底」？
P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）各有優劣。H按在低息環境下利率通常較低,但波動性大；P按則相對穩定。雖然居屋業主無法選擇H按,但P按的利率通常也處於市場較低水平,且可避免拆息飆升時的供款衝擊。加上豁免按揭保險和壓力測試等優勢,整體條件依然非常吸引。
結論
總括而言,規劃居屋首期是一項需要細心考量的任務。申請者必須清晰了解自己所屬的組別（白表或綠表）、心儀單位是一手還是二手,並密切關注其樓齡及剩餘擔保期。雖然居屋按揭在豁免壓力測試等方面提供了便利,但申請人自身的財務健康狀況、還款能力及信貸紀錄,始終是成功上車的關鍵。精準計算首期,理性評估負擔能力,才能讓置業之路走得更安穩。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
