居屋按揭2025：免壓測、成數上限、銀行回贈懶人包

隨著「居屋2023」早前順利攪珠,並在今年1月31日起陸續邀請合資格申請者於樂富的房委會客戶服務中心揀樓,市場上頓時湧現一大批興奮又緊張的準業主。這批幸運兒在成功選定心儀單位後,隨即要面對一個關鍵挑戰——申請居屋按揭。與一般私樓按揭相比,由政府做擔保的居屋按揭在申請資格、居屋按揭成數及壓力測試要求上都有巨大優勢。如果你也是其中一位準業主,或者正計劃未來申請居屋,這份詳盡的居屋按揭懶人包將為你拆解所有疑難,從最新政策到銀行選擇,助你輕鬆「上會」。

居屋按揭核心四問：成數、年期、利率與壓力測試

搞懂居屋按揭,首先要掌握四大核心問題。由於有香港房屋委員會作為擔保人,銀行所承擔的風險大減,因此在審批上遠比私樓寬鬆。

按揭成數上限是多少？（綠表 vs 白表）

居屋按揭成數主要視乎你的申請資格,即「綠表」或「白表」。

• 綠表申請人： 主要為現有公屋住戶或合資格人士。由於他們有機會將公屋單位交還給政府,因此被視為風險較低,最高按揭成數可達9成半（95%）,只需支付樓價的5%作為首期。
• 白表申請人： 主要為符合入息及資產限制的私營房屋住戶。他們的最高按揭成數為9成（90%）,首期為樓價的10%。

假設一個價值300萬的居屋單位,綠表買家最低首期僅需15萬,而白表買家則需30萬,差距相當明顯。

新居屋與二手居屋（居二）的按揭成數有何分別？

以上提到的9成至9成半按揭,主要適用於一手新居屋。若是購買二手市場上未補地價的居屋（即「居二市場」）,計算方式會稍有不同,關鍵在於「政府擔保期」。

房委會為每個居屋單位提供由首次出售日起計30年的擔保期。銀行批核二手居屋按揭時,會考慮剩餘的擔保期：

• 剩餘擔保期充足： 如果單位樓齡尚輕,銀行普遍仍願意批出9成（白表）或9成半（綠表）按揭。
• 剩餘擔保期不足： 若單位樓齡較高,例如已超過20年,剩餘擔保期不足10年,銀行可能會逐步下調按揭成數,或要求買家提供額外擔保人。

因此,在物色二手居屋時,除了單位本身質素,其「樓齡」和「首次發售日期」是決定你能否借足按揭的關鍵。

最長還款年期如何計算？

不論一手還是二手居屋,最長還款年期均為25年,這一點與私樓最長可達30年有所不同。同樣地,二手居屋的還款年期亦會受政府擔保期影響。銀行的計算公式普遍為「30年擔保期 – 樓齡」。舉例來說,一個樓齡12年的二手居屋,其最長還款年期可能只有 30 – 12 = 18年。年期縮短意味著每月供款額會增加,申請人需要有更充裕的還款能力。

重磅焦點：申請居屋按揭還需要通過壓力測試嗎？

答案是：不需要！這絕對是居屋按揭最吸引的優勢之一。由於房委會已提供按揭擔保,銀行無需為居屋申請人進行「壓力測試」（即假設利率上升2厘後,供款佔入息比率不得超過60%的測試）。申請人只需滿足基本的「供款與入息比率」（DTI）,即每月總供款額不超過家庭總收入的50%,即可通過審批。這大大降低了上車門檻,對於收入不算非常高,但有穩定職業的年輕家庭或人士尤其有利。

一步步教你：居屋按揭申請流程全解析

了解了基本概念後,實際的申請流程是怎樣的呢？整個買樓流程環環相扣,按揭申請是重中之重。

申請前準備：所需文件清單

俗語說「工欲善其事,必先利其器」。向銀行遞交申請前,準備好以下文件,能讓整個過程更暢順：

• 身份證明： 申請人及擔保人（如有）的香港身份證副本。
• 住址證明： 最近三個月內發出的水、電、煤或銀行月結單。
• 入息證明：
  • 固定收入人士： 最近三個月的糧單、稅單及顯示薪金入賬的銀行月結單。
  • 非固定收入人士： 最近六個月的收入證明及銀行月結單。
• 物業文件： 臨時買賣合約,以及由房委會發出的「提名信」副本。

流程詳解：從遞交申請到簽署貸款信

1. 遞交申請： 備妥文件後,向心儀的一至兩家銀行遞交按揭申請。
2. 銀行估價： 銀行會為單位進行估價,一手居屋通常能估足價,二手居屋則視乎市況。
3. 審批過程： 銀行審核你的入息及信貸紀錄（TU）。
4. 簽署貸款信： 成功批核後,銀行會發出正式的「貸款信」（Offer Letter）,列明貸款額、利率、年期等條款。仔細閱讀後,便可到律師樓簽署相關文件。
5. 提取貸款： 在物業成交日,銀行會將貸款額直接轉賬給賣方的代表律師,完成交易。

按揭保險是什麼？申請居屋按揭需要購買嗎？

按揭保險是為高成數按揭而設的產品,主要用於私樓市場。由於居屋按揭的高成數部分已由政府擔保,因此申請居屋按揭完全不需要購買任何按揭保險,可以節省一筆可觀的保費開支。

精明選擇：各大銀行居屋按揭計劃比較

雖然居屋按揭的基本框架大致相同,但不同銀行提供的利率、現金回贈等細節仍有差異。做個精明消費者,貨比三家絕對無壞。

P按 vs H按：哪種更適合居屋按揭申請人？

市場上的按揭計劃主要分為P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。想深入了解兩者P按與H按的分別,可以參考這篇【按揭智庫】H按、P按是什麼? 簡單來說：

• P按： 利率較為穩定,供款額變動不大,易於預算,是絕大部分居屋業主的首選。
• H按： 利率波動性較大,雖然在低息環境下可能更優惠,但風險也較高。

考慮到居屋業主多為自住,追求穩定的現金流,因此P按計劃通常是更穩妥的選擇。

比較重點：現金回贈、利率及其他優惠

以下為你模擬比較幾家主要銀行的居屋按揭計劃（注意：以下數字僅供參考,最新優惠請直接向銀行查詢）：

從上表可見,選擇現金回贈最高的銀行B,還是罰息期較短的銀行A,需視乎個人財務規劃。建議多向幾家銀行查詢,並索取「按揭貸款事實摘要」,清晰比較各項條款。

常見問題 (FAQ)

如果我是自僱人士或收入不穩定,可以申請居屋按揭嗎？

可以,但難度會比固定收入人士高一些。銀行會要求你提供更長時間的收入證明,例如6個月以上的銀行月結單、公司財務報表、已評稅的利得稅單等,以證明你有穩定且足夠的還款能力。最重要的是,即使收入不穩定,你的平均月入也必須滿足「供款與入息比率」不超過50%的要求。

未補地價的居屋可以轉按或加按套現嗎？

一般情況下,未補地價的居屋在轉按（Refinance）或加按（Top-up）方面受到嚴格限制。房委會規定,除非業主遇到突發的嚴重財政困難（如重病、意外、殮葬費等）,並能提供充足證明,否則不允許透過加按套現。平手轉按（即轉到另一家銀行,貸款額不變）則相對寬鬆,但仍需向房委會申請同意。

擔保人資格有什麼要求？

如果申請人的還款能力不足,銀行可能會要求加入擔保人。擔保人必須是香港永久性居民,擁有穩定的收入,並且沒有不良的信貸紀錄。一般來說,直系親屬（如父母、配偶）作為擔保人較容易被銀行接受。需要注意的是,擔保人的債務狀況也會被計算在「供款與入息比率」之內。

可以與家人聯名申請居屋按揭嗎？

可以。如果申請表上的家庭成員都有穩定收入,可以作為共同借款人申請按揭,銀行會將所有借款人的收入合併計算,有助於通過還款能力審查。所有業主都必須是共同借款人。

總結

總括而言,成功申請居屋按揭的三大關鍵在於：首先,要充分理解並利用政府擔保帶來的按揭成數優勢及免壓測便利；其次,提前準備齊全所有申請文件,確保過程暢順無阻；最後,積極向多間銀行查詢,仔細比較它們提供的實際利率、現金回贈及其他條款,以鎖定最有利的方案。抽中居屋是幸運,順利上會則是將幸運變為現實的重要一步。只要做足功課,透徹理解整個流程,置業夢想就能安穩啟航。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。