香港未補地價居屋出租攻略｜合法放租、補地價與出租計劃全解析

近期香港樓市租金持續攀升，引發市場廣泛關注。2024 年 9 月，小西灣居屋佳翠苑一個實用面積約 640 平方呎的單位，透過未補地價居屋出租計劃放租，月租高達 21,000 港元，租金水平幾乎直逼同區私樓。

此案例引發熱議，許多人關心未補地價的資助房屋是否可以出租。事實上，該單位是依據房協的「未補價資助出售房屋—出租計劃」進行放租，租客對象僅限於已輪候公屋的申請者。

這宗個案凸顯，在當前租務市場熱絡的環境下，持有未補地價居屋的業主正積極尋找合法方式，將閒置資產轉化為穩定收入。如何合法放租、政策限制與市場影響，將是本文深入探討的核心議題。

業主的抉擇：空置、冒險私租還是尋求合法出路？

當家庭結構轉變或工作地點遷移,導致手上的居屋單位閒置時,業主往往會陷入一個三難的局面。究竟是讓單位繼續空置,默默承擔管理費、差餉等開支？還是鋌而走險,私下放租賺取快錢？抑或是尋求一條合法合規但可能較為繁瑣的道路？這三個選項背後,代表著截然不同的機會成本與風險考量。

• 選項一：完全空置。 這是最安全、零風險的做法,毋須處理任何租務問題。然而,代價是資產的閒置,業主需持續支付單位的固定開支,白白損失了潛在的租金收入。
• 選項二：冒險私下出租。 這條路看似最誘人,因為租金回報可能最接近市價。但這無疑是一場高風險的賭博。這種行為明確違反香港《房屋條例》,是法律上的禁區,一旦被揭發,後果不堪設想。
• 選項三：尋找合法途徑。 這是唯一穩妥且能善用社會資源的方法。目前主要有兩個方向：一是徹底「解鎖」,向政府補足地價,讓單位變成私樓自由出租；二是參與政府的「資助出售單位出租計劃」,在免補地價的前提下合法放租。

接下來,我們將深入剖析每種選擇背後的利害關係,助您做出最明智的決策。

法律風險：切勿低估私下出租未補地價居屋的嚴重後果

在任何關於未補地價居屋出租的討論中,必須將法律風險置於首位。部分業主或存有僥倖心態,認為私下交易神不知鬼不覺,但這種想法極其危險。居屋作為政府資助的房屋,其出租行為受到嚴格的法律規管,絕非私人市場的簡單租賃關係。

根據香港現行的《房屋條例》,任何未補地價的資助房屋業主,若擅自將單位或其任何部分出租,即屬刑事罪行。這並無任何灰色地帶,一經定罪,將面臨嚴厲的法律制裁：

合法出租兩大途徑：全面比較與分析

既然私下放租此路不通,那麼未補地價居屋出租的合法出路在哪？目前,業主有兩條清晰的路徑可選。一條是徹底「鬆綁」,另一條則是在特定框架下進行。兩者各有優劣,適合不同財務狀況和期望的業主。

途徑一：補足地價,化身私樓自由出租

最直接、最徹底的方法,就是向政府補回當年購樓時的折扣地價。完成補地價程序後,您的居屋單位在法律地位上將與一般私樓無異,可以完全自由地在市場上放售或出租,不再受任何轉讓限制。您可以自行釐定租金水平,也可以自由篩選租客,擁有最大的靈活性。

補地價金額計算方法與公式

補價金額並非固定不變,其計算的關鍵在於「補價時的單位市值」。計算公式如下：

簡單來說,這就是用您決定補價那一刻的單位市值,乘以您當初買入單位時所享有的折扣率。例如,若您的單位在申請補價時市值為600萬港元,而當年您是以七折（即30%折扣）買入,那麼需要補回的金額就是：600萬 x 30% = 180萬港元。

補地價申請步驟、時間及費用

1. 遞交申請：向房委會或房屋協會（房協）遞交「評估補價申請書」。
2. 單位估價：相關機構會委派專業測量師為單位進行估價,此估價將作為計算補價的基礎。
3. 接收通知：業主會收到正式的補價通知書,需在指定期限內（通常為兩個月）繳付全數金額。
4. 完成手續：繳清款項後,您將取得「解除轉讓限制證明書」,象徵單位已成功補地價。

整個流程由申請到完成,一般需時約兩個月。費用方面,除了數額龐大的補價金額外,還需支付數千港元的申請及行政費用。

途徑二：參與「資助出售單位出租計劃」（業主免補地價）

若您不想或無法承擔高昂的補地價費用,另一個居屋出租合法途徑,就是參與由房協推出的「資助出售單位出租計劃」。此計劃允許合資格業主在毋須補地價的情況下,將整個單位或個別房間出租給合資格的租客。

業主申請資格與單位要求

• 業權年期：必須已擁有該單位業權滿十年或以上。
• 單位類型：單位必須是房委會或房協轄下指定的資助出售單位。

租客申請資格（公屋輪候要求）

此計劃的目標租客是正在輪候公屋的家庭,為他們提供過渡性居所。因此,租客資格要求如下：

• 家庭申請者：必須已登記房委會公屋申請達三年或以上。
• 非長者單身人士：必須已登記達六年或以上。

完整申請流程

1. 資格申請：業主和租客需分別向房協遞交申請,經審核後成為「合資格業主」和「合資格租客」,並獲發證書。
2. 平台配對：雙方可透過房協提供的網上平台互相尋找合適的單位或租客。
3. 簽訂租約：達成協議後,雙方必須使用計劃提供的標準租約簽訂合約。
4. 交回備案：將已簽署的租約副本交回房協備案,整個出租程序便告完成。

業主實戰：計劃前必須考慮的5大現實問題

了解了法律框架與合法途徑後,接下來的討論將進入更實際的層面。無論計劃細節多麼周全,最終都要回歸到現實操作的可行性。在您踏出第一步前,有幾個關鍵問題必須深思熟慮。

❓ 租金回報「荀唔荀」？與私樓市場的差距有多大？

參與「資助出售單位出租計劃」,最現實的問題是租金回報。坦白說,其回報率無法與公開市場的私樓看齊。計劃的本質是善用社會資源,因此租金水平設有上限,通常會比同區私樓的市值租金低一截。

業主需有心理準備,這筆收入更像是一份補貼,用作分擔管理費、差餉地租等開支,而非高回報投資。您所換來的是一個合法、安穩且免除補地價巨大資金壓力的放租途徑,這便是其中的權衡取捨。

❓ 「相見好同住難」？分租 vs 全租的利弊考量

計劃容許業主選擇將整個單位出租,或只分租部分睡房。這個選擇直接影響您的個人生活。若選擇分租,意味著您需要與租客共用客飯廳、廚房和浴室等公共空間。「相見好同住難」這句話,正是許多業主卻步的原因。

生活習慣、作息時間、衛生標準的差異,都可能成為日後磨擦的火種。反之,若選擇全租,雖可避免共住的煩惱,但前提是您自己有另外的居所。業主需根據自身家庭狀況、生活習慣及對私隱的重視程度,作出最合適的決定。

❓ 租客質素如何保障？

出租物業,業主最擔心的莫過於遇上「租霸」。幸運的是,在「資助出售單位出租計劃」下,這個風險相對較低。因為所有合資格租客,都必須是已輪候公屋一段時間的申請者,其資料已由房委會或房協初步核實。

這相當於官方機構為您進行了第一輪篩選,剔除了背景不明的租客。當然,在簽約前,業主仍有權與獲配對的租客見面溝通,進一步了解對方背景與家庭情況,保障自己。相比在自由市場大海撈針,這個機制的確提供了一重安心的保障。

❓ 申請手續與時間成本值得嗎？

參與計劃無疑需要經過一系列申請程序,由遞表、資格核實、單位評估,到與租客成功配對,確實需要花費一定的時間和心力。您可能會問,為了不算太高的居屋租金回報,投入這些時間成本是否值得？這個問題沒有標準答案。

您需要衡量的是另一邊的選項：一是動輒數百萬的補地價支出；二是冒著被檢控甚至收回單位的巨大風險私下出租。相比之下,花費一些時間換取一個合法、穩定的出租方案,對許多不急於求售或資金不充裕的業主而言,無疑是理性的選擇。

💡 成功個案分享

真實案例最能說明問題。例如,一位陳先生早年購入居屋,後因工作關係搬遷,單位一直空置。參與計劃後,他成功將單位租予一個輪候公屋多年的小家庭。陳先生每月獲得的穩定租金足以抵銷單位的日常開支,更重要的是,他覺得自己幫助了有需要的人,讓閒置資源變得有價值。這類成功個案,正正體現了計劃雙贏的初衷。

實用工具與官方資源

紙上談兵終究不及實際行動。以下為您整理了一些實用工具和官方資源,助您將計劃付諸實行。

🧮 手動租金回報計算機

要評估方案是否划算,最直接的方法就是計算回報率。您可以透過以下步驟,手動計算出一個初步的年回報率：

1. 計算年度總收入：每月租金 x 12
2. 計算年度總支出：(每月管理費 + 每季差餉/12 + 每季地租/12) x 12 + 年度維修預算 + 物業稅
3. 計算年度淨收入：年度總收入 – 年度總支出
4. 計算回報率：(年度淨收入 / 總投入成本*) x 100%

*總投入成本：若選擇補地價,則為補地價金額；若參與出租計劃,則可視為當初的樓價。

🔗 官方申請表格及相關機構連結

處理資助房屋事宜,最穩妥的方法是直接查閱官方資訊。以下是幾個核心機構的連結：

• 香港房屋協會： 「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」 的主要營運機構,所有申請詳情、表格及屋苑名單均可在此找到。
• 香港房屋委員會： 若您考慮透過補地價在自由市場放租,所有相關程序及資訊需向房委會查詢。
• 土地註冊處： 可透過其服務查閱物業紀錄,確認單位是否已補地價,確保租賃過程合法。

常見問題 (FAQ)

❓ 出租計劃下的租金由誰釐定？如何計算？

租金並非由業主單方面定價。最終租金由業主與租客雙方協商釐定,但必須以房屋署或房協提供的「市值租金評估」作為上限。換言之,最終的未補地價居屋出租租金,不能高於官方評估的水平。這個機制確保了租金符合計劃的原意,同時保障了租客的權益。

❓ 租客中途退租或違約應如何處理？

處理此類情況主要依據雙方簽署的標準租約。租約內清楚列明了處理退租及違約的條款,例如通知期及按金的處理方式。業主的處理步驟與一般私人租務市場相似,首先應參閱租約條文,再嘗試與租客溝通。若無法達成共識,可按租約列明的程序處理,並需通知計劃的管理機構。

❓ 參與出租計劃會影響日後出售單位嗎？

參與計劃本身不會影響業主日後出售單位的權利。租約完結後,業主可自由選擇在居屋第二市場將未補價單位售予合資格買家,或選擇補地價後在公開市場自由出售。唯一需要留意的是,若在租約期內出售,單位將屬於「連租約」出售,這可能會影響單位的叫價和買家意欲。

❓ 如果我的居屋還有按揭未供完,可以申請出租計劃嗎？

可以。即使單位仍有按揭在身,只要符合業權滿十年等資格,同樣可以申請參與「資助出售單位出租計劃」。但業主需要注意,出租所獲得的租金收入,可能需要通知承按的銀行或財務機構,並確保遵守相關的按揭貸款協議條款。

結論

面對閒置的未補地價居屋,業主不必再局限於「空置」或「冒險私租」的兩難。透過「補足地價」或參與「資助出售單位出租計劃」,業主完全可以在合法合規的框架下,將資產轉化為收入。

前者適合資金充裕、追求最大回報與靈活性的業主；後者則為資金有限、希望以低成本獲取穩定收入的業主提供了一條穩妥的出路。在做出決定前,請務必仔細評估自身的財務狀況、風險承受能力及未來規劃,選擇最適合您的方案。

本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。