【減息全解析】美國議息後香港會跟隨減P？一文計算你供樓月供能減多少

近日市場風向大變,一直「鷹派」的投資銀行摩根大通突然「轉軚」,發表報告預測美國聯邦儲備局最快將於下月啟動減息,這顆重磅炸彈瞬間引爆了全球金融市場的熱烈討論。摩通之所以改變看法,主要是因為包括紐約聯邦儲備銀行行長威廉斯在內的多名聯儲局關鍵官員,都公開表示支持在短期內減息。

這一預測不僅意味著全球性的減息周期可能即將拉開序幕,更直接牽動著香港成千上萬「供樓」業主的神經。畢竟,在聯繫匯率制度下,美國的利率政策直接影響本港銀行最優惠利率（P）,每一次變動都可能為你的荷包帶來實質影響。

究竟這次減息預期是「狼來了」還是「真甘露」？本文將為你深度剖析背後玄機,並手把手教你計算減息對每月供樓負擔的實際影響,助你清晰掌握市場脈搏。

焦點速覽：為何市場高度關注此次「減息」預期？

市場的反應從來都不是空穴來風。當像摩根大通這樣的國際頂級投行突然改變其利率預測時,背後往往隱藏著宏觀經濟格局的深刻變化。這次從「預期不減息」到「預測下月減息」的180度轉變,絕非心血來潮,而是基於一系列最新的經濟數據和官員表態。

❚摩根大通「轉軚」：從預期不減息到預測下月減息的關鍵原因

摩根大通原先預期聯儲局最快要到明年一月才會考慮減息,但最新的報告將首次減息時間點大幅提前。該行首席美國經濟師指出,除了多名聯儲局官員的鴿派言論外,更關鍵的是近期數據顯示美國經濟增長動力正在放緩。

他們預期,聯儲局將於下月及明年一月,連續兩次會議都減息四分之一厘,到明年底利率甚至可能降至3.75厘。這訊號意味著,支撐高利率的經濟環境可能正在鬆動。

❚美國經濟數據新變化：就業市場與通脹如何影響聯儲局決策？

影響美國聯邦儲備局利率決策的兩大核心指標是「就業」與「通脹」。近期公佈的數據顯示,美國的職位增長速度開始放緩,失業率有輕微上升跡象,這為過熱的勞動市場帶來了降溫訊號。

同時,通脹壓力雖然仍存在,但核心個人消費支出物價指數（PCE）已出現回落趨勢。當這兩個指標都朝著聯儲局期望的方向發展時,便為「減息」提供了充足的理由和空間,以避免過度緊縮的貨幣政策扼殺經濟增長。

❚全球央行態度：歐洲、英國央行是否會同步跟進？

美國作為全球最大經濟體,其貨幣政策動向具有指標性作用。市場普遍預期,一旦美國確認進入減息通道,其他主要經濟體,如歐洲央行（ECB）和英國央行（BOE）,也很可能會跟隨其步伐。

事實上,由於歐洲和英國的經濟復甦步伐相對更為疲弱,它們甚至有更迫切的減息需求。若全球主要央行同步開啟寬鬆政策,將對全球資金流向和資產價格產生深遠影響。

減息對「供樓」人士的直接影響：你的月供能減多少？

理論講完,來點實際的吧！對於各位業主來說,最關心的莫過於：「如果真的減息,我每個月的供樓開支到底能省下多少？」影響的大小,取決於你的按揭計劃是P按還是H按。

❚P按與H按的利弊：減息周期下哪種按揭更划算？

簡單來說,P按（最優惠利率按揭）的利率較為穩定,直接與銀行的最優惠利率掛鉤；而H按（銀行同業拆息按揭）的利率則跟隨銀行同業拆息（HIBOR）波動,較為浮動,但通常設有以P按為基準的「鎖息上限」（Cap Rate）。

總括而言,在預期的減息周期下,H按的優勢會更加突顯,因為它能讓供樓人士更快地享受到市場利率下降的好處。

❚實際案例計算：以500萬貸款額為例,減息月供前後對比

紙上談兵不如實際計算。讓我們假設一個場景：貸款額為500萬港元,還款期為30年（360期）,目前的實際按揭利率為4.125%（假設已觸及H按鎖息上限）。看看減息後,你的月供會有何變化。

*以上計算僅為示例,實際數字可能因應不同銀行及個人按揭計劃而異。

從上表可見,即使只是輕微減息0.25厘,每月也能省下超過700元,一年下來就是超過8,600元,足夠一家人吃幾頓豐富大餐了！

❚給供樓人士的建議：現在是考慮轉按或做額外還款的好時機嗎？

面對即將到來的減息環境,業主們可以開始思考如何優化自己的按揭組合。這確實是一個考慮轉按的好時機。透過轉按,你不僅有機會爭取到更低的按揭利率和更高的現金回贈,還可以重新設定罰息期,增加未來的財務彈性。

不過,轉按涉及律師費等成本,需要仔細計算是否划算。至於是否適合做額外還款,則要視乎個人資金情況。如果手頭有閒置資金,提前還款可以節省利息支出；但若減息幅度大,將資金用於其他有更高回報潛力的投資,或許是更明智的選擇。

香港各大銀行利率動向與市場預測

美國減息,香港是否必然跟隨？答案是：很可能,但未必同步,也未必跟足。

❚金管局基本利率如何跟隨美國？拆解聯動機制

在聯繫匯率制度下,為了維持港元匯率穩定,香港金融管理局（HKMA）的「基本利率」會緊隨美國聯邦基金利率的目標區間變動。當美國減息,金管局的基本利率通常會在數小時內跟隨下調。然而,這只是「官方利率」,並不等同於銀行提供給客戶的按揭利率。

❚本地龍頭銀行（如滙豐、中銀、渣打）何時會調整最優惠利率（P）？

最優惠利率（P）是由各商業銀行自行決定的,主要取決於它們的資金成本,特別是銀行體系的結餘水平。如果香港銀行體系資金充裕,即使美國減息,本地銀行也未必有即時減P的壓力。反之,若資金流走,銀行即使在美國加息周期也未必會跟足。通常,市場會觀察龍頭銀行如滙豐的取態,一旦它宣布減P,其他銀行大多會迅速跟進。

❚市場分析：2026年本港最終減息幅度預測

綜合多家大行分析,市場普遍預期,如果美國聯儲局在未來一年內累計減息0.75厘至1厘,香港的最優惠利率（P）最終亦有機會跟隨下調0.25厘至0.5厘。減息幅度未必會「跟足」,主要是因為在過去的加息周期中,本港銀行的加息步伐遠遠落後於美國,因此在減息時,銀行亦有空間保留部分利差。

常見問題 (FAQ) – 關於減息與供樓的疑問

美國減息後,香港銀行一定會跟隨減息嗎？

不一定會100%同步或同等幅度。如前述,金管局的基本利率會跟隨,但商業銀行的最優惠利率（P）調整,還需視乎本地銀行體系的資金成本和流動性。不過,從歷史經驗來看,在大方向上,香港利率走勢會與美國趨同。減息周期一旦開啟,本港銀行減P只是時間問題。

如果我的物業是負資產,減息對我有幫助嗎？

絕對有幫助。對於負資產業主來說,減息最直接的好處是減輕了每月的供樓負擔,改善現金流,有助於「守下去」。此外,減息通常會對樓市氣氛帶來正面刺激,有助於樓價回穩,從長遠來看,這將幫助你的物業資產淨值重返正數。雖然減息不能立刻解決負資產問題,但無疑是重要的「止痛藥」。

除了供樓,減息對我的定期存款和股票投資有何影響？

減息是一個全面的貨幣政策工具,影響範圍甚廣。對於定期存款,減息意味著銀行存款利率將會下降,想「食高息」會越來越難。對於股票市場,減息通常被視為利好消息,因為較低的借貸成本有利於企業擴張和盈利增長,同時也可能吸引部分資金從存款流向股市,提振整體市場氣氛。

我是準買家,應該現在入市還是再等一下？

這是一個很個人化的決定。減息預期確實會為樓市帶來支持,可能吸引部分買家提早入市,令樓價止跌回穩。如果你是自住用途,並且已經找到心儀的單位、供款能力也充裕,那麼目前的議價空間可能較大。

但若期望樓價會因減息而大幅反彈,則需保持謹慎,因為樓市走向還受本地經濟、房屋供應等多重因素影響。建議量力而為,不要因為單一的利率因素而做出草率決定。

總結

總括而言,市場對「減息」的預期日益升溫,這對廣大「供樓」市民無疑是個好消息,彷彿在漫長的加息隧道盡頭看到了一絲曙光。雖然實際的減息幅度與時間點仍有待聯儲局的最終拍板和香港銀行的後續行動,但提前了解其運作機制與潛在影響,將有助於你更好地規劃個人財務。

建議各位業主密切關注銀行公布的最新利率政策,並適時審視自己的按揭計劃是否需要優化,例如考慮轉按,以在新的利率環境中,做出最有利於自己的明智決策。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。