按揭保險宗數跌2.7%創新低，貸款需求降溫，買家應如何調整部署？

香港樓市在經歷多輪政策調整與市場波動後，其按揭活動的變化一直備受關注。根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司的最新數據，2025年6月份香港新批出的按揭保險計劃貸款宗數與金額均呈現下跌趨勢，宗數更錄得連續兩個月下降，並創下三個月新低。這項數據不僅反映出當前樓市的部分現況，更為準買家和現有業主提供了重新審視按揭策略的契機。

當前按揭保險需求回落，與樓市政策放寬有關——【2025香港買樓新政：首次置業9成按揭條件與月薪計算詳解】了解更多申請門檻與入場策略。

按揭保險數據剖析：市場現況與主要成因

最新的按揭保險數據揭示了香港樓市當前幾項關鍵趨勢：

批出宗數連跌，取用量卻反彈： 2025年6月份，新批出的按揭保險計劃貸款宗數與金額均較5月減少，宗數更是連續兩個月下滑。然而，同期新取用的按保貸款宗數及金額卻顯著增長，其中宗數創下九個月新高。這反映已獲批的貸款正加速投入市場，但銀行在新批核上則趨於謹慎。
平均貸款額創新低，買家趨向細價物業： 6月份平均新取用按保貸款金額降至466萬港元，創下66個月新低。這顯示買家在當前市場環境下，更傾向購入總價較低的物業，以減輕財務負擔。
上半年數據全面萎縮，按保需求顯著下降： 2025年上半年，新批出及新取用按保貸款的宗數和金額均較2024年同期大幅下跌逾三成，多項數據創下近九年及近六年來的同期新低。這表明按揭保險在整體按揭市場中的重要性正在下降。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明先生分析，導致按保需求減少的深層原因主要有兩點：

發展商低價推盤，二手市場受壓： 儘管近期利率有所回落，但發展商積極以低價推售新盤及貨尾，對二手市場構成價格壓力，部分潛在買家轉向考慮價格較低的新盤。
按揭成數放寬，降低按保必要性： 最關鍵的因素是2024年政府放寬按揭成數限制。現在部分買家無需依賴按揭保險，也能直接向銀行申請高達七成的按揭貸款。這一政策變化直接削弱了買家對按揭保險的依賴度，預計下半年按保數字難以大幅反彈。

按揭貸款攻略：面對市場變化，買家應如何部署？

面對按揭保險數據的持續調整以及市場政策的變化，對於有意置業或正在考慮按揭安排的香港市民而言，精明部署至關重要。以下將從幾個關鍵面向，為您提供實用的按揭貸款攻略：

1. 重新評估按揭成數與按揭保險需求

政府放寬按揭成數，無疑為買家提供了更多選擇。過往，若要借取超過七成按揭，按揭保險幾乎是必須的。但現在，部分物業價值範圍內的買家可以直接向銀行申請七成按揭。這意味著：

若預算許可，可考慮直接申請更高成數按揭： 如果您符合資格且希望降低首期負擔，可先了解銀行直接提供的按揭成數。這有助於避免按揭保費的額外支出，降低整體借貸成本。
按揭保險仍有其必要性： 對於希望借取更高成數，例如八成或九成按揭的買家，按揭保險仍然是實現置業夢想的關鍵工具。特別是對於首期資金有限的年輕買家或首次置業者，按揭保險能顯著降低入場門檻。請謹記，按揭保費是根據貸款金額和按揭成數計算的，成數越高，保費通常也越高。
審慎計算總體支出： 無論是否選擇按揭保險，都應仔細計算包括樓價、印花稅、律師費、代理佣金及按揭保費（如適用）在內的所有開支，確保自身財政能力足以應付。

2. 掌握利率走勢，選擇合適的按揭計劃

儘管近期息口有所回落，但全球經濟環境仍然充滿不確定性，利率走勢仍需密切關注。

固定利率與浮動利率的取捨： 固定利率按揭能鎖定還款額，有助於預算規劃，尤其適合預期未來利率可能上升的買家。浮動利率按揭則通常提供較低的初始利率，但未來還款額會隨市場利率波動。買家應根據自身風險承受能力和對未來利率的判斷來選擇。
比較不同銀行的按揭優惠： 各銀行會定期推出不同的按揭優惠，包括按揭利率、現金回贈、罰息期等。建議貨比三家，仔細比較不同方案，選擇最符合自身需求的產品。
留意按揭轉介服務： 專業的按揭轉介公司能協助買家比較市場上各銀行的按揭計劃，並提供專業意見，助您找到最優惠的方案。

3. 考慮物業種類對按揭的影響

新取用按保個案中，二手物業佔比高達64%，而一手物業僅佔36%，反映出二手市場在按保領域仍佔主導地位。

一手物業與二手物業的按揭差異： 新盤通常會提供發展商按揭計劃，利率和條款可能與銀行按揭有所不同。二手物業則主要依賴銀行按揭。買家在選擇物業時，應將其按揭條件納入考量。
物業估價的重要性： 無論一手還是二手物業，銀行都會進行估價。若估價低於成交價，買家可能需要準備更多首期資金。在簽署買賣合約前，應盡可能了解物業的估價情況。

4. 警惕潛在風險，做好財務規劃

按揭貸款是一項長期且重大的財務承諾，潛在風險不容忽視。

壓力測試的重要性： 即使放寬了按揭成數，銀行仍會對借款人進行壓力測試，以評估其在利率上升時的還款能力。買家應確保自己的收入足以通過壓力測試，並預留應急資金以應對不時之需。
保持良好信貸記錄： 良好的信貸記錄是成功申請按揭的基礎。準時還款、避免過度借貸，都能有效提升您的信貸評級。
預留流動資金： 除了按揭供款外，還需考慮物業管理費、差餉地租、維修費用等。預留充足的流動資金，以應付突發開支，有助於減輕財務壓力。

結語：審慎決策，穩健前行

香港的樓市與按揭市場瞬息萬變，6月份按揭保險數據的變化，以及上半年按保宗數創下九年新低的現況，都提示我們市場正在經歷結構性調整。對於廣大市民而言，這既是挑戰，也可能是機遇。透過深入理解市場數據、精準評估自身需求、審慎選擇按揭方案，並做好全面的財務規劃，方能在變幻莫測的樓市中穩健前行，實現安居樂業的目標。E-vison 將繼續為您提供最權威、最實用的市場分析，助您作出明智決策。

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