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近期,隨著市場預期美國聯儲局可能調整利率政策,本港銀行同業拆息（HIBOR）亦隨之波動,為香港的樓市和按揭市場帶來了新的變數與機遇。在利率波動的環境下,不少精明的業主開始重新審視自己的按揭計劃,考慮是否應該進行「轉按」（Mortgage Refinancing）,以鎖定更低的利率或賺取更吸引的轉按優惠。
事實上,轉按不僅是簡單地轉換貸款銀行,更是一門深奧的理財策略,當中涉及轉按回贈的計算、轉按律師費的考量,以及如何透過轉按套現資金等關鍵環節。本文將為您深入剖析轉按的每一個細節,助您在這波市場變動中掌握主動權。
什麼是轉按？為何是精明業主的理財必修課？
所謂「轉按」,是指物業持有人在原有按揭貸款的罰息期過後,將按揭由原來的承按銀行（A銀行）轉移至另一家能提供更優惠條件的銀行（B銀行）。這不僅僅是轉換銀行,更是一次重新規劃財務的絕佳機會。業主可以藉此機會,根據最新的市場情況和自身需求,選擇最有利的按揭方案。
🔍 轉按的四大核心優勢
- 1.節省利息支出（慳息）
轉按最直接的好處就是尋找更低的按揭利率。即使利率只有輕微下調,在長達二、三十年的供款期內,累積節省的利息金額也相當可觀。想了解最新的香港按揭利率比較,可以參考我們的詳細分析。
- 2.賺取現金回贈及迎新優惠
銀行為了爭取客戶,通常會提供豐厚的轉按回贈,一般為貸款額的1%至2%不等。以一筆500萬的貸款計算,現金回贈可達5萬至10萬元,這筆額外收入可以直接抵銷部分供樓開支或轉按律師費。
- 3.增加備用現金（套現）
如果物業在過去幾年升值,業主可以透過轉按申請更高的貸款額,將物業的升值部分套現。這筆資金可用於投資、子女教育、家居裝修或作為應急儲備,大大增加財務靈活性。
- 4.擺脫原有按揭的不利條款
部分早期的按揭計劃可能附帶一些較嚴苛的條款,例如較長的罰息期或較高的提早還款手續費。轉按提供了一個重新選擇的機會,讓您可以選擇更符合現時需求的合約條款。
銀行轉按優惠大比拼：如何賺盡回贈？
市場上的轉按優惠五花八門,要做出明智選擇,必須仔細比較。除了最直接的現金回贈,還應留意按揭利率、利率上限（CAP Rate）、與按揭掛鈎的高息存款戶口（Mortgage Link）等細節。以下是一個模擬的比較表,助您更清晰地了解各銀行的方案特點（注意：以下數據僅為示例,實際優惠請向各銀行查詢）。
| 銀行 | 按揭利率 (H按) | 鎖息上限 (CAP Rate) | 現金回贈 | 高息戶口 (Mortgage Link) |
|---|---|---|---|---|
| A 銀行 | H+1.3% | P-2.0% (實際約4.125%) | 高達 1.8% | ✅ |
| B 銀行 | H+1.28% | P-2.1% (實際約4.025%) | 高達 2.0% | ✅ |
| C 銀行 | H+1.3% | P-2.0% (實際約4.125%) | 高達 1.9% + 額外禮券 | ❌ |
*以上資料僅供參考,最新及最準確的按揭計劃詳情請直接向相關銀行查詢。
轉按流程全拆解：五步輕鬆完成
了解轉按的好處後,具體應如何操作？整個流程並不複雜,一般可分為以下五個主要步驟：
- 第1步：初步評估與準備
在申請前,先了解自己物業的最新估價,可以透過銀行網上估價系統或諮詢專業人士。同時,查詢原有按揭的「罰息期」是否已過,並準備好個人入息證明、住址證明、環聯（TU）信貸報告等文件。了解不同的物業估價方法,有助您更好地與銀行溝通。 - 第2步：選擇銀行並提交申請
根據上文提到的比較重點,選擇2至3家心儀的銀行,並提交轉按申請及所需文件。 - 第3步：銀行審批與壓力測試
新銀行會為物業重新估價,並對申請人進行信貸審查及壓力測試,以評估其還款能力。根據香港金融管理局的指引,壓力測試是確保按揭市場穩健的關鍵一環。 - 第4步：聘請律師處理法律文件
在獲得新銀行的正式批核後,便需要委託律師事務所處理法律文件。這一步正是轉按律師費產生的環節。律師會負責處理舊按揭的贖回契、新按揭的按揭契等法律程序。 - 第5步：簽署文件及完成轉按
最後,在律師樓簽署所有相關文件。新銀行會將貸款額發放給律師樓,用以清還舊銀行的貸款,餘額（如套現部分）則會轉入您的指定戶口。整個轉按過程正式完成。
成本與風險評估：轉按律師費及注意事項
雖然轉按的轉按回贈吸引,但也必須正視其相關成本和潛在風險。
💰 主要成本分析
- 轉按律師費：這是轉按過程中最大的一筆固定開支。費用一般介乎$5,000至$10,000港元不等,視乎律師樓收費及貸款額而定。費用已包括處理贖契、新按揭契及相關的查冊費用。
- 原銀行罰息：務必確認原按揭的罰息期已過。若在罰息期內轉按,原銀行會收取罰款,金額可能高達貸款額的1-3%,足以蠶食所有轉按的收益。
- 物業估價費：部分銀行可能會收取數百至數千元不等的估價費用,但現時大部分銀行為爭取轉按客戶都會豁免此項收費。
⚠️ 潛在風險提醒
- 估價不足風險：如果樓市下行,新銀行的估價可能低於您預期,甚至低於尚欠的貸款額,導致無法轉按或需要補回差價。
- 未能通過壓力測試：如果您的收入狀況有變,或有新增的債務,可能無法通過新銀行的壓力測試,導致申請被拒。
- 利率上升風險：雖然轉按是為了追求低息,但市場利率是浮動的。如果選擇H按,未來HIBOR上升,供款壓力亦會隨之增加,因此必須留意鎖息上限（CAP Rate）是否具競爭力。
💡 轉按常見問題 (FAQ)
轉按回贈需要課稅嗎？
根據香港稅務條例,銀行提供的現金回贈一般被視為貸款本金的減少,而非個人入息,因此無需繳納利得稅或薪俸稅。但最好還是保留相關文件以作記錄。
如果物業是負資產,還可以轉按嗎？
一般情況下,如果物業估價低於尚欠的貸款額（即負資產）,銀行是不會接受轉按申請的。業主需要先償還差額,使貸款額回落至估價範圍內,才有機會獲批。
轉按會影響我的信貸評級（TU）嗎？
申請轉按時,新銀行會查閱您的信貸報告（TU）,這會留下查詢記錄。短期內頻繁申請不同貸款可能會輕微影響評分。但只要您一直有良好的還款記錄,成功轉按並準時供款,長遠而言對信貸評級影響不大,甚至有正面作用。
整個轉按過程大約需要多長時間？
由提交申請到最終完成,整個轉按流程一般需時約2至3個月。時間長短取決於銀行審批速度、律師樓處理效率以及文件是否齊備等因素。建議在原有按揭罰息期完結前3至4個月開始準備。
總結：轉按是攻守兼備的理財工具
總括而言,轉按是一項非常實用的理財策略。在利率下行或平穩的週期,它可以幫助業主「主動出擊」,節省利息開支,並透過轉按回贈賺取一筆可觀的現金。而在需要資金週轉時,它又能成為「防守反擊」的工具,透過套現釋放物業價值,應對不時之需。
然而,在享受各種轉按優惠的同時,業主必須全面評估轉按律師費等相關成本,並清楚了解市場風險。建議在行動前多作比較,或諮詢專業人士的意見,確保每一步都穩妥精明。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
