地產經紀佣金全解析 2026｜計算方法、跳Bar制度與談判重點一次看懂

在香港這個全球樓價名列前茅的城市，任何與地產相關的話題總能牽動人心。許多置業者或投資者在面對高昂的樓價時，常會對一筆數目不菲的開支感到困惑——那就是地產經紀佣金。

市場上不時出現地產代理為爭奪客源而引發的衝突，這類現象的背後，反映出地產行業的激烈競爭，也讓人不禁思考：地產經紀的收入是否真的如此豐厚？促成一宗千萬豪宅交易，他們最終能分得多少佣金？這筆費用究竟是如何計算的？

這些疑問，是每一位準買家、業主甚至有志入行者心中的共同困惑，也成為理解香港房地產市場運作不可或缺的一環。回顧近年樓市的波動，無論是政策調整還是經濟環境的變遷，地產代理的角色始終至關重要。

他們不僅是資訊的提供者，更是買賣雙方之間的橋樑。因此，深入了解他們背後的佣金制度，不僅能讓您在交易中更具信心，也能更客觀地評估其服務價值。本文將為您全面拆解地產經紀的佣金結構、計算方法，並探討如何進行有效的佣金談判及處理潛在爭議。

本文核心內容

地產經紀佣金制度：「跳Bar」如何影響收入？
買賣、租賃、新樓與二手樓的佣金天壤之別。
佣金計算實例：一宗交易，經紀實收多少？
業主與買家如何聰明地進行佣金談判？
佣金爭議的官方解決途徑。

地產經紀佣金制度：解構「跳Bar」與收入潛力

隨著樓市穩步發展，投身地產經紀行業的新人比例亦有上升趨勢。代理的收入主要來自於促成交易後收取的佣金，在樓價高、市道暢旺時，佣金收入自然相當可觀，這也解釋了為何地產代理牌照考試總是吸引眾多人報考。

要理解一位經紀的收入潛力，首先必須了解其所屬代理公司的佣金制度，其中最核心的就是「跳Bar」機制。

📊何謂「跳Bar」制度？

「跳Bar」（Progressive Commission Tier）是大型地產代理行普遍採用的拆佣制度。簡單來說，經紀的拆佣比率會隨著其當月累積的「生意額」（即公司收取的總佣金）而提升。每間公司都設有一個詳細的拆佣階梯表，為不同級別的生意額設定相應的拆佣百分比。

例如，某公司的制度可能規定：

當月生意額 $70,001 – $80,000，拆佣比率為 25%。
若生意額提升至 $80,001 – $100,000，比率則「跳」升至 30%。

如此類推，當生意額達到某個較高水平後，通常會設有一個「封頂率」。這種制度的設計旨在激勵經紀創造更高的業績。大型代理行由於擁有豐富的盤源和強大的後勤支援，起跳的拆佣比率通常較低（約10%），最高可達35%至40%。

相比之下，部分中小型行可能不採用跳Bar制，而是提供一個固定的、較高的拆佣比率，以吸引有經驗的經紀加盟。

買賣 vs. 租賃：地產佣金的巨大分野

在地產市場中，經紀普遍更傾向於促成買賣交易，其根本原因在於兩者所能產生的佣金收入差距懸殊。雖然法律上沒有硬性規定佣金的收費標準，但市場上已形成一套約定俗成的慣例。

住宅買賣佣金：通常為成交價的2%，由買賣雙方各付1%。
住宅租賃佣金：通常為一個月的租金，由租客與業主各付半個月租金作佣金。

讓我們透過一個具體例子來感受其中的差異。假設一個市區兩房單位的成交價為780萬港元，月租為17,000港元：

若促成租賃，經紀的總生意額為：$17,000。
若促成買賣，經紀的總生意額為：$7,800,000 x 2% = $156,000。

兩者相差達9倍之多，這正是為何買賣市場更能激發經紀的積極性。

新樓 vs. 二手樓：佣金結構如何影響經紀策略？

除了買賣與租賃的區別，新樓（一手樓）與二手樓的佣金結構也存在顯著差異，這直接影響了地產經紀的銷售策略。一般而言，促成新樓買賣的佣金遠高於二手樓。

在新樓市場，經紀佣金由發展商單方面支付，買家無需支付。發展商為激勵代理行協助銷售，提供的佣金比率通常由2.5%起跳，甚至可高達10%或以上，視乎項目定位與銷售階段而定。

特別是在促銷貨尾單位或需要快速去化庫存時，發展商會提供極具吸引力的高佣金，行內稱之為「粗佣」。

舉例說明：

二手樓交易：一宗1,000萬的成交，經紀生意額最多約20萬（2%）。
新樓交易：同樣是1,000萬的成交，若發展商提供3%佣金，生意額即為30萬。若遇上8%的「粗佣」，生意額更高達80萬，利潤極為可觀。

因此，當您發現有經紀極力推薦某個特定新盤時，背後很可能與其豐厚的佣金回報有關。這也是置業者在選擇時需要保持客觀判斷的原因之一。

佣金計算實戰演練：你的經紀真正袋落幾多？

對於地產經紀而言，公司的生意額固然重要，但最終能有多少佣金落入自己口袋，才是最實際的問題。佣金結算通常以月結形式進行，將當月所有交易產生的生意額，按照「跳Bar」制度分層計算後加總。大型代理行通常還會將一手和二手樓的生意額分開計算，各自採用不同的拆佣比率。

以下我們以一個簡化的二手樓拆佣比率表為例，進行一次實戰計算：

當月生意額區間	拆佣比率
$1 – $20,000	10%
$20,001 – $40,000	15%
$40,001 – $70,000	20%
$70,001 – $80,000	25%

情境假設：某經紀當月促成一宗400萬的二手樓成交，並成功向買賣雙方收取共2%的佣金。

生意額：$4,000,000 x 2% = $80,000

實收佣金計算：

首 $20,000 x 10% = $2,000
第 $20,001 至 $40,000 (共$20,000) x 15% = $3,000
第 $40,001 至 $70,000 (共$30,000) x 20% = $6,000
第 $70,001 至 $80,000 (共$10,000) x 25% = $2,500
總計實收佣金 = $2,000 + $3,000 + $6,000 + $2,500 = $13,500

⏱️何時出佣？

佣金並非簽約後即時到手。一般而言，佣金需待整個物業交易完成後才會發放。二手樓的成交期通常為2至3個月；一手樓則視乎買家選用的付款計劃（「即供」或「建築期付款」），成交期可能從4個月到長達兩年不等，這意味著經紀需要等待一段時間才能收到勞動成果。

買家必修課：地產經紀佣金談判與回佣技巧

前文提到，二手樓買賣支付1%的佣金僅為市場「行規」，並非法律規定，因此存在一定的議價空間。無論是買方還是賣方，都可以嘗試與地產經紀協商佣金。然而，在「傾佣」之前，必須權衡其潛在的利弊。

減佣的潛在影響：

對賣方而言：若業主要求經紀減佣，可能會降低經紀推銷該盤的積極性，尤其在市場盤源充足時，經紀或會優先推廣佣金回報更佳的單位。對於急於出售物業的業主，此舉可能得不償失。
對買方而言：若準買家強硬要求減佣，經紀為彌補收入損失，在議價過程中或會不自覺地偏向業主一方，最終可能導致成交價偏高，節省的佣金遠遠不及樓價上的損失。

💡新樓「回佣」的注意事項

在購買一手樓時，由於佣金由發展商支付，買家有時會向經紀要求「回佣」，即要求經紀將其從發展商獲得的部分佣金返還給買家。這種做法在香港是合法的，但極其重要的一點是：所有關於回佣的承諾都必須以書面形式清晰訂明，並由雙方簽署作實，以免日後產生不必要的糾紛。

省佣金的迷思：可以不經地產經紀買樓嗎？

為了節省數以萬計的佣金，有些買家會考慮繞過地產經紀，直接與業主進行交易。理論上這是可行的，但在實際操作中卻充滿挑戰與風險。地產經紀在交易過程中扮演著不可或缺的角色：

資訊渠道：缺乏經紀，買方難以有效獲取市場上的放盤資訊、真實開價及聯絡業主。
盡職審查：經紀會協助查核物業是否存在產權負擔（如釘契）、僭建或其他潛在問題，並核實賣方身份的真偽。
談判橋樑：經紀作為中立的第三方，能有效緩衝買賣雙方的對立情緒，促進議價順利進行，避免因直接溝通而陷入僵局。
程序指導：買賣樓宇程序繁複，涉及臨時買賣合約、正式買賣合約、按揭申請、律師樓對接等多個環節。任何一個環節出錯，例如錯過付款期限，都可能導致交易失敗甚至損失訂金（殺訂）的嚴重後果。