物業印花稅2026財案後全解析：400萬樓僅$100？計算、首置及投資必讀

焦點速覽：2026財政預算案對物業印花稅帶來哪些核心變動？

2026年的財政預算案為香港樓市帶來了結構性的調整，特別是針對物業印花稅的變革，旨在減輕上車族的負擔，同時對高端物業市場進行微調。這些變動直接影響著買家的置業成本和市場的資金流向。

重點一：400萬以下物業$100印花稅，上車族重大利好

對於許多預算有限的準買家而言，今次調整無疑是重大利好消息。根據新政策，購買價格在400萬港元或以下的物業，印花稅將劃一為100港元。

在此之前，購買一個300萬港元的單位，需要繳付樓價1.5%即45,000港元的印花稅。如今，這筆費用大幅降至100港元，節省了超過99%的稅款，大大降低了首次置業的初始門檻，讓更多市民有能力實現置業夢想。

重點二：億元級豪宅物業，印花稅率上調至6.5%

與此同時，政策對高端物業市場進行了調整。對於價值超過1億港元的豪宅物業，從價印花稅的稅率由原來的4.25%上調至6.5%。

這項變動增加了高淨值人士及投資者購買頂級豪宅的交易成本，旨在平衡市場發展，並為庫房帶來更穩定的稅收來源。

變動總結：新舊印花稅率對比表一覽

為了讓讀者更清晰地理解這次稅率調整的具體影響，以下表格詳細對比了新舊從價印花稅（AVD）第2標準稅率：

手把手教學：如何計算最新從價印花稅 (AVD)？

了解最新的稅率後，下一步就是學習如何準確計算應繳的印花稅金額。這對於制定購樓預算至關重要，能有效避免因估算錯誤而導致的財務窘境。

第2標準稅率是什麼？一張圖看懂不同樓價的稅階

從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）是根據物業的代價款額或價值，按不同稅階的適用稅率計算的稅項。

自從政府全面「撤辣」後，所有個人或公司購買住宅物業，均只需繳付按「第2標準稅率」計算的AVD。這套稅率採用累進制，意味著樓價越高，適用的稅率也越高。

實例計算：首次置業買入$380萬、$800萬及$1.2億物業的印花稅分別

為了讓您更具體地掌握從價印花稅計算方法，本站以三個不同價位的物業為例進行演算：

• 示例一：購買價值380萬港元的單位
  由於樓價介乎$3,000,001至$4,500,000之間，適用稅率為「$100 + 超過$3,000,000款額的20%」。
  計算方式：$100 + ($3,800,000 – $3,000,000) x 20% = $100 + $800,000 x 20% = $100 + $160,000 = $160,100。
• 示例二：購買價值800萬港元的單位
  樓價介乎$6,720,001至$9,000,000之間，適用稅率為「$675,100 + 超過$6,720,000款額的20%」。
  計算方式：$675,100 + ($8,000,000 – $6,720,000) x 20% = $675,100 + $1,280,000 x 20% = $675,100 + $256,000 = $931,100。
• 示例三：購買價值1.2億港元的豪宅
  由於樓價超過1億港元，適用稅率為固定的6.5%。
  計算方式：$120,000,000 x 6.5% = $7,800,000。

線上工具推薦：稅務局印花稅計算機使用指南

除了手動計算，香港稅務局亦提供官方的印花稅計算機，方便市民及專業人士快速準確地計算應繳稅款。

使用時，只需選擇物業類型（住宅或非住宅）、輸入成交價或物業市值，以及交易日期，系統便會自動顯示應繳的印花稅金額。這是一個非常實用且權威的工具，建議在簽署任何買賣合約前使用它進行覆核。

物業印花稅的歷史與演變：「辣招」時代的終結

香港的物業印花稅政策並非一成不變，而是跟隨經濟環境和樓市狀況不斷演變。了解其歷史，有助大家更深刻地理解當前政策的背景與意義。

回顧歷史：買家印花稅 (BSD) 與額外印花稅 (SSD) 為何出現？

在過去十多年間，為應對熾熱的樓市和遏抑投機活動，香港特區政府先後推出了多項被稱為「辣招」的物業需求管理措施。其中最具代表性的包括：

• 額外印花稅 (SSD)：於2010年推出，旨在打擊短期炒賣活動。業主若在購入物業後的指定期限內（最初為24個月，後延長至36個月）出售單位，便須繳付高昂的額外印花稅，稅率按持有時間長短由10%至20%不等。
• 買家印花稅 (BSD)：於2012年推出，主要針對非香港永久性居民及以公司名義置業的買家。他們在購買住宅物業時，除了要繳付基本的從價印花稅外，還須額外繳付高達15%的買家印花稅。

這些措施在當時有效地為樓市降溫，但也增加了市場的交易成本和複雜性。

全面「撤辣」後的市場影響與現狀

隨著近年樓市步入調整期，政府在2024年初宣布全面撤銷所有「辣招」，包括SSD、BSD以及針對本地居民購買第二套房的「新住宅印花稅」（NRSD）。

這一決定標誌著長達十多年的樓市「辣招」時代正式告終。撤辣後，市場交投氣氛明顯改善，成交量一度活躍。如今，所有買家購買住宅物業，均統一採用上述的第2標準稅率，大大簡化了稅務結構。

非住宅物業（如工商舖）印花稅的現行標準

值得注意的是，非住宅物業的印花稅標準與住宅物業有所不同。

自2020年11月26日起，所有非住宅物業（包括商舖、辦公室、工廈及車位等）的交易，其從價印花稅已統一採用較低的第2標準稅率（第一部分）計算，最高稅率為4.25%，並未受到2026年預算案的調整影響。

常見問題 (FAQ)

非香港永久性居民買樓，現在還需要付額外印花稅嗎？

不需要。自2024年2月28日起，買家印花稅（BSD）已經撤銷。

因此，非香港永久性居民（包括內地及海外人士）在香港購買住宅物業，只需與本地永久性居民一樣，繳付按第2標準稅率計算的從價印花稅，無需再支付任何額外的印花稅。

如果以公司名義買入物業，印花稅計算方式有何不同？

沒有不同。在「撤辣」之後，以公司名義購買住宅物業的稅務待遇與個人買家看齊。

同樣地，公司買家只需根據物業價格，按照第2標準稅率繳付從價印花稅。這項改變降低了企業投資或持有住宅物業的成本。

什麼是「先免後徵」？專才置業印花稅優惠詳解

「先免後徵」是一項為吸引外來人才而設的印花稅優惠安排。

合資格的專才（例如通過高才通等人才入境計劃來港的人士）在購買住宅物業時，可以先申請豁免繳付原需支付的買家印花稅和新住宅印花稅（現兩者均已撤銷），只需按本地首次置業人士的標準（即第2標準稅率）繳稅。

然而，他們必須在購入物業後，通常在7年內，成功申請成為香港永久性居民。若未能達成此條件，則需要補繳當時獲豁免的稅款差額。雖然目前BSD已撤，此機制的實際效用大減，但其作為一項政策工具仍然存在。

租約需要打釐印（繳付印花稅）嗎？如何計算？

是的，根據《印花稅條例》，不動產租約（俗稱「打釐印」）是需要繳付印花稅的。稅款的計算基於租約年期長短和年租金（或平均年租）而定。計算方式如下：

• 無指定租期或租期不固定： 年租的0.25%
• 租期不超過1年： 年租的0.25%
• 租期超過1年但不超過3年： 年租的0.5%
• 租期超過3年： 年租的1%

例如，一份為期兩年、月租$20,000的租約，年租為$240,000。應繳印花稅為$240,000 x 0.5% = $1,200。業主與租客通常會平分此費用。

總結

總括而言，2026年財政預算案對香港物業印花稅的調整，核心在於大幅降低細價樓的入場門檻和適度增加億元級豪宅的交易成本。對於計劃置業的市民，特別是首次置業人士，新政策無疑創造了更有利的條件。

然而，樓市是個複雜且動態的系統，受到利率、經濟前景、土地供應等多重因素影響。對於準買家來說，最終的建議是：在當前的政策環境下，置業前必須將最新的印花稅成本精確地納入財務預算，並時刻關注市場動態。

精準的成本評估，是邁向成功投資或安居樂業的第一步。在作出任何決定前，建議諮詢專業人士的意見，並全面評估自身的財務狀況和風險承受能力。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。