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近期本港樓市氣氛在多項利好因素下逐步回暖,香港金融管理局（金管局）於今年早些時候,經審慎評估市場狀況後,宣布調整實施多年的物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施。是次調整中,最受市場矚目的莫過於針對非自用住宅物業（即出租物業）的按揭政策變動,尤其是壓力測試要求的放寬。此舉旨在回應市場變化,平衡信貸風險與市民置業投資需求,但對於計劃買樓收租的投資者而言,這究竟是機遇還是挑戰？如何準確計算最新的出租物業按揭成數,成為了每位投資者必須精通的核心課題。
出租物業按揭成數：與自住物業的核心分野
在申請物業按揭時,銀行最首要的考慮是物業的用途。這直接決定了您可以獲得的最高按揭成數。一般而言,銀行對自住物業的按揭審批會相對寬鬆,而成數也較高。相反,對於用作出租的投資性物業,由於潛在的空置期、租金收入不穩定等風險,銀行會採取更審慎的態度,從而調低按揭成數上限。
過去,非自用住宅物業的按揭成數上限一直被嚴格限制在五成。然而,隨著金管局的新政策出台,不同價值的出租物業按揭成數有了更靈活的調整。了解這些差異,是計算投資回報率的第一步。
| 物業價值 | 自住物業最高按揭成數 | 出租物業最高按揭成數 (2025新政策) |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 70% (可透過按揭保險達更高) | 60% |
| 1,000萬至1,500萬港元 | 60% – 70% | 50% – 60% |
| 1,500萬港元以上 | 60% | 50% |
*注意：以上成數為一般情況,最終審批結果視乎個別申請人信貸狀況及銀行政策而定。
壓力測試：出租物業投資者的「財務體檢」
除了按揭成數上限,壓力測試是另一項決定您能否成功申請按揭的關鍵。所謂壓力測試,是銀行用來評估借款人在利率上升情況下的還款能力。對於出租物業的按揭申請,壓力測試的要求更為嚴格,因為銀行需要將「未來租金收入」這個變數納入考量。
📈 供款與入息比率 (DSR) 要求
對於已有按揭或擔保在身的申請人,供款與入息比率（DSR）的計算會更為嚴謹。在計算 DSR 時,所有債務的每月供款總額（包括新申請的按揭）不得超過每月總收入的特定百分比。
- 基本要求： 每月總供款額不得超過每月總入息的 50%。
- 壓力測試（假設利率上升2%）： 上升後的每月總供款額不得超過每月總入息的 60%。
💰 租金收入如何計算？
這是一個常見的誤區：並非所有租金收入都能100%計入您的入息。銀行為規避風險,通常會將租金收入打個折扣（一般為6至7折）後,才計入壓力測試的「入息」部分。假設您的物業月租為20,000港元,銀行可能只會將12,000至14,000港元視為您的有效還款收入。若物業尚未出租,銀行則會參考市場租金估值（一般稱為「擬租金收入」）作計算。
💡 專家情境模擬：王先生的投資計劃
王先生是一名 salaried employee,月薪50,000港元,現時沒有任何按揭在身。他計劃購入一個價值800萬港元的單位用作出租,預計月租為22,000港元。他需要滿足什麼條件才能成功獲批按揭？
- 最高按揭額： 800萬 x 60% = 480萬港元。首期需要320萬港元。
- 每月供款： 假設按揭利率為4.125%,年期30年,每月供款約為23,225港元。
- 計算壓力測試：
- 有效租金收入： 22,000港元 x 70% (假設) = 15,400港元。
- 總入息： 50,000 (薪金) + 15,400 (租金) = 65,400港元。
- 壓力測試（利率+2% = 6.125%）： 屆時每月供款約為29,150港元。
- 壓測下的DSR： 29,150 / 65,400 = 44.6%,低於60%的上限,成功通過！
這個例子清晰地展示了,即使您的薪金水平未必極高,只要有穩定的租金收入預期,並且做好財務規劃,通過壓力測試並非遙不可及。
申請出租物業按揭的注意事項
在您準備向銀行遞交申請前,還有幾個關鍵細節不容忽視,它們可能直接影響您的出租物業按揭審批流暢度與最終的成數。
- 1.
申報用途的誠信原則
切勿為了獲取更高的按揭成數而虛報物業為「自住」用途。銀行在審批及放款後會進行抽查,一旦發現物業實際用途與申報不符,有權要求借款人立即清還部分貸款差額（call loan）,後果嚴重。更多關於按揭申請所需的按揭申請文件,可以參考相關指南。
- 2.
收入證明的充足性
除了基本的薪金證明,如果您有其他收入來源（如花紅、佣金、兼職收入）,應盡量提供相關證明文件,以增加銀行對您還款能力的信心。對於非固定收入人士,銀行通常會要求提供更長時間（如6個月以上）的入息證明,並可能將收入打折計算。
- 3.
信貸紀錄的重要性
保持良好的信貸紀錄（TU評級）至關重要。任何信用卡遲還、私人貸款逾期等紀錄,都可能影響銀行對您的信貸評估,甚至導致按揭利率上調或申請被拒。
- 4.
尋求專業協助
如果您對複雜的按揭計算感到困惑,或希望比較不同銀行的按揭計劃,不妨尋求專業按揭公司的幫助。他們能為您提供免費的諮詢和配對服務,節省時間之餘,亦有機會爭取到更優惠的條款。同時,亦可參考香港金融管理局關於物業按揭貸款的官方指引。
常見問題 (FAQ)
❓ 如果我將自住物業轉為出租,按揭成數會受影響嗎？
會。根據規定,當物業用途由自住轉為出租時,您有責任通知銀行。銀行會重新評估您的按揭,並要求您將按揭成數降至當時出租物業的最高上限。這意味著您可能需要補回一筆可觀的差額,否則即屬違約。
❓ 按揭保險是否適用於出租物業？
不可以。按揭保險計劃（MIP）是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供,旨在幫助首次置業人士以較低首期上車。該計劃的申請前提是物業必須為申請人自住,因此出租物業無法申請按揭保險以提高成數。
❓ 以公司名義購買物業作出租用途,按揭成數有何不同？
以公司名義購物業,不論用途為何,按揭成數上限一般較個人名義更低,通常最高只有四至五成。此外,銀行對公司的財務狀況、業務穩定性等方面的審查會更為嚴格,申請手續也相對繁複。
❓ 銀行如何核實我的租金收入？需要提供哪些文件？
為證明租金收入,您需要向銀行提供已打釐印（已蓋印花稅）的正式租約。銀行會以租約上的租金金額作為計算基礎。部分銀行可能還會要求您提供最近幾個月的銀行月結單,以證明有持續穩定的租金存入紀錄。
結論
總括而言,金管局放寬出租物業的按揭政策,無疑為市場注入了新的活力,也為投資者提供了更大的靈活性。然而,機遇背後,更需要精準的計算和周詳的規劃。準確掌握最新的出租物業按揭成數、透徹理解壓力測試的運作機制,並誠實申報物業用途,是每一位成功收租業主的基本功。在作出任何投資決定前,建議先評估自身的財務狀況和風險承受能力,並在有需要時諮詢專業人士的意見,方能運籌帷幄,穩健地踏上財務增值之路。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
