【出租按揭2025】物業放租按揭成數懶人包：自住轉出租、按保限制及入息計算全攻略

近期香港金融市場變動,特別是關於物業按揭政策的調整,引起了廣大業主的密切關注。隨著香港金融管理局對非自住物業按揭成數的放寬,不少人開始重新評估將名下物業出租的可能性。您是否也想將手中的物業變成穩定現金流的來源？

對於想透過出租物業來增加被動收入的業主而言,了解最新的按揭政策和成數上限至關重要。本文將為您全面解析出租按揭的各個環節,助您輕鬆掌握買樓收租的財技。

出租物業按揭最新成數及政策變化

自2024年底金管局宣布放寬非自住物業按揭成數後,為投資市場注入了新的活力。目前,無論是新購物業用作出租,還是將現有自住物業轉為出租,按揭成數上限已統一放寬至七成。這意味著投資者能以更低的首期門檻進入租務市場。

將自住物業轉為出租用途,並非簡單地找個租客就完事,當中涉及一系列銀行和法律程序。若處理不當,隨時可能違反按揭契約。以下是標準的處理流程：

第一步：評估現有按揭狀況
首先,您需要清楚了解物業剩餘的按揭貸款額佔當前估值的比例。如果按揭成數已低於或等於七成,便可直接進入下一步。
第二步：將按揭成數降至合規水平
若您當初申請的是高成數按揭（如八成或九成）,您必須先將按揭成數降至七成或以下。這通常需要補回樓價差額,或等待物業升值使貸款比例自然下降。
第三步：正式通知承按銀行
這是最關鍵的一步。您必須書面通知承按銀行,表明物業用途將由自住變更為出租,並申請銀行的「出租同意書」（Consent to Lease）。切勿自作主張「偷雞出租」。
第四步：處理潛在的利率及費用變動
銀行在發出同意書時,可能會重新評估您的按揭條款,有機會調整按揭利率或收取一次性手續費。

對於當初透過香港按揭證券有限公司（HKMC）或昆士蘭保險（QBE）的按揭保險計劃（按保）敍做高成數按揭的業主來說,將單位出租的限制更為嚴格。按保契約明確規定,物業必須用作自住。若想合法出租,必須先「甩按保」。

「甩按保」即是解除按揭保險的約束。您可以透過以下方式操作：

直接還款：向銀行償還部分貸款,使按揭餘額降至樓價的七成或以下。
物業升值：如果物業已大幅升值,現時的按揭餘額可能已低於新估值的七成,銀行可協助直接辦理手續。
轉按：考慮將按揭轉至另一家銀行,同時申請甩按保。這不僅能解除出租限制,還有機會賺取現金回贈,一舉兩得。可參考【轉按比較 2025: 轉按套現成數, 最優惠利率及轉按回贈】了解更多。

最新按保規定：有條件出租的豁免安排
值得留意的是,按證保險公司自2024年8月8日起推出了新安排,在特定情況下,業主可以申請豁免自住要求,將物業出租。這些情況包括：家庭成員增加、業主失業,或其他已在該物業居住滿12個月的特殊需要。但申請條件嚴格,且業主不能在香港持有其他住宅物業。

成功將物業轉為出租用途後,租金收入將成為您還款能力的重要證明。銀行在計算DTI時,會將租金收入納入考量,但計算方式有別,直接影響您的按揭成數和批核結果。

情況	證明文件	銀行計算方式
已有租約（已出租）	已打釐印的正式租約	租約上的月租金 x 80% (即打八折)
未有租客（擬出租）	無需提供租約	銀行對物業的估算租值 x 60%-70% (即打六至七折)

註：銀行會預留20%至40%的折讓空間,以覆蓋潛在的空租期、稅項及雜費等風險。

向銀行申請「出租同意書」時,業主最關心的莫過於會否因此而被加息。各家銀行的處理手法不一,部分銀行會維持原有按揭利率,但亦有銀行會視乎個案情況輕微上調利率。此外,大部分銀行會收取一次性的行政手續費。