租約是否一定要打厘印？法律風險、罰款與保障全解析

近期,一宗發生在香港的租務糾紛引起了廣泛關注。一名業主因租客拖欠租金而訴諸法律,卻在法庭上遇到了意想不到的阻礙。原來,雙方簽署的租約並未按法例要求「打釐印」（即繳納印花稅）。法庭因此裁定,這份未經加蓋印花的租約不能作為有效呈堂證供,導致業主在追討欠租的過程中處於極為不利的地位。這宗事件再次凸顯了一個長期存在於租務市場的問題：究竟租約是否一定要打厘印？許多業主和租客對此一知半解,往往為了省卻數百元的費用或一時方便而忽略了這個關鍵步驟,最終可能引發更大的法律風險和金錢損失。

何謂「打釐印」？為何它對租約如此重要？

「打釐印」（Stamp Duty）是一個約定俗成的說法,其法律實質是為租約等文書繳納印花稅,並由稅務局在文件上加蓋印花或發出電子印花證明書,以確認相關稅款已繳付。這個看似簡單的程序,卻是賦予租約法律效力的基石。

根據香港《印花稅條例》,絕大部分涉及物業租賃的租約都必須加蓋印花。一份經過打釐印的租約,才是一份受法律全面承認和保障的正式文件。這意味著,無論是業主還是租客,當租務關係出現糾紛時,例如：

• ✓ 租客拖欠租金或違反租約條款。
• ✓ 業主無理扣除按金、違法加租或突然終止租約。
• ✓ 任何一方需要透過法律途徑（如土地審裁處、小額錢債審裁處）追討損失或強制執行租約權益。

在這些情況下,只有打了釐印的租約才能被法庭接納為有效證據。反之,一份沒有打釐印的租約,在民事訴訟中將不具備證據效力,這就是前文新聞案例中業主敗訴的根本原因。

唔打釐印後果有多嚴重？業主租客風險全面分析

雖然法例沒有強制規定「必須」打釐印,但其後果卻是實質性的。不打釐印的風險並非對等,通常業主需要承擔更大的潛在損失。

🚫 對業主的風險

• 無法循法律途徑追討欠租： 這是最直接也最致命的風險。即使租客長期欠租,業主也無法憑藉未打釐印的租約入稟法庭,租約形同廢紙,隨時變成無法處理的租霸個案。
• 面臨高額罰款： 若被稅務局發現逾期未繳付印花稅,業主需承擔全部罰款責任。罰款金額視乎逾期時間,最高可達應繳印花稅的10倍。
• 潛在的逃稅指控： 許多業主不打釐印是為了隱瞞租金收入以逃避物業稅。一旦被稅務局揭發,除了要補繳稅款和印花稅罰款外,更可能面臨嚴重的刑事檢控。

⚠️ 對租客的風險

• 無法保障租賃權益： 如果業主違反租約,例如無理加租或要求提早遷出,租客同樣無法以該租約作為法律依據進行抗辯或索償。
• 按金追討困難： 在租約期滿後,若業主無理剋扣按金,租客在追討時會因租約無效而處於下風。

打釐印的期限與罰款機制

了解法例規定的時限至關重要。根據規定,所有租約必須在簽署後的30天內完成打釐印程序。若錯過此期限,稅務局將會徵收罰款。罰款的計算方式是階梯式的,逾期越久,罰款越重：

值得注意的是,若非故意延誤且主動向稅務局披露,有機會申請減免部分罰款。但裁決權在於印花稅署署長,因此準時辦理才是上策。

租約印花稅如何計算？誰應支付？

💰 釐印費計算方式

印花稅的金額取決於租約的年期及租金總額。年期越長,稅率越高。具體計算方式如下表：

註：如需額外印花證明書的複本,每份費用為港幣$5。

計算示例：
假設月租為$18,000,租期為2年（即生約一年,死約一年）。

• 計算年租：$18,000 x 12 = $216,000
• 對應稅率：租期超過1年但不超過3年,稅率為0.5%。
• 應繳印花稅：$216,000 x 0.5% = $1,080

🤝 釐印費由誰支付？

法例上並無明確規定應由哪一方支付。市場上的普遍做法是由業主和租客平均分攤。以上述例子,$1,080的釐印費將由業主和租客各自承擔$540。當然,雙方亦可在簽訂租約時另行協商,並將協定清晰列明在租約條款內。

如何辦理打釐印手續？

辦理手續相當便捷,可選擇以下任何一種方式：

業主拒絕打釐印,租客如何自保？

當遇到業主不願為租約打釐印時,租客應保持警惕。這往往是業主意圖逃稅或出租單位本身存在問題（如非法分租、未補地價居屋等）的警號。在此情況下,租客可以：

1. 堅持要求： 首先應與業主溝通,闡明打釐印對雙方的法律保障,並表示願意分擔費用。
2. 自行辦理： 即使業主不同意,租客仍可單方面將租約提交打釐印。在這種情況下,租客需要獨力承擔全部印花稅費用。雖然會增加開支,但這能確保租約的法律效力,保障自己的租住權益,是絕對值得的投資。
3. 重新考慮租賃： 如果業主態度強硬,堅決拒絕,租客或許應重新評估這次租賃的風險,考慮尋找其他更可靠的盤源。

常見問題 (FAQ)

❓ 1. 業主為甚麼會不想打釐印？

最主要的原因是為了逃避物業稅。打釐印過程中,相關租賃資料會通報稅務局,業主需為租金收入報稅。部分業主為隱瞞收入而選擇不打釐印。其次,單位可能涉及非法出租,例如未補地價的資助房屋或違規劏房,業主不願讓政府部門知悉其出租行為。

❓ 2. 如果簽了正、副本兩份租約,是否要打兩次釐印？

不需要。即使簽署了正本和副本,仍只需遞交一份加蓋印花申請。申請時註明已簽立一份副本即可。完成後,正本和副本會各自獲發一張印花證明書,具同等法律效力。

❓ 3. 只是短期租約,例如三個月,也需要打釐印嗎？

是的。根據稅務條例,任何涉及土地不動產的租約,不論租期長短,均須繳納印花稅。短於一年的租約,稅率為租期內須繳租金總額的0.25%。

❓ 4. 如果租約包含免租期,印花稅如何計算？

計算印花稅時,年租或平均年租是以整個租期內的總租金來計算,免租期內的租金視為零。例如,租期12個月,月租$10,000,其中一個月為免租期。總租金為$10,000 x 11 = $110,000。印花稅便會基於$110,000來計算。

結論

總結而言,「租約是否一定要打厘印」這個問題的答案是：雖然法律程序上並非強制,但從保障自身權益的角度出發,答案是絕對必要。打釐印是將一份普通合約提升為具法律效力文件的關鍵步驟,是業主和租客最基本、最核心的保障。為節省數百元至千餘元的費用而忽略這個程序,無疑是將自己暴露在巨大的法律風險之下。無論您是業主還是租客,都應正視打釐印的重要性,在簽署租約後30天內完成手續,為自己的租賃關係鎖上一道堅實的法律保障。

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