【租客權益2025】簽約前必讀！業主加租、維修、退租全攻略,保障自己免墮租務陷阱

近期,雖然未有關於租客權益的重大新聞事件,但在租務市場中,業主與租客之間的矛盾與糾紛時有發生。例如,有租客反映,業主在未經同意下,以「檢查維修」為由頻繁進入單位,嚴重影響其私人生活；亦有案例指業主對單位內日久失修的設施（如漏水、電器故障）採取消極態度,導致租客生活大受困擾。

這些情況凸顯了了解自身租客權益的重要性。一份看似公平的租約,背後可能隱藏著許多未言明的法律責任與權利,若不加以釐清,隨時可能墮入租務陷阱。因此,掌握租賃關係中的法律保障,是每位租客的必修課。

簽訂租約前：魔鬼在細節,租客權益從何保障？

租賃關係的基礎始於一份清晰的租約。在簽署這份重要法律文件之前,多花時間審視條款,是保障未來數月乃至數年居住安寧的關鍵第一步。許多租務糾紛的根源,都來自於簽約時的疏忽或誤解。

📜 租約（租契）的法律地位

租約不僅僅是一張紙,它是具有法律約束力的合約。根據香港法例,租期超過三年的租賃協議必須以「租契」（Deed）形式訂立,而三年或以下的租約則可以是書面或口頭協議。然而,為免口說無憑,強烈建議所有租賃關係都應訂立書面租約,詳列雙方權責。

🔍 簽約前必睇清單

• ✔️ 租金與付款方式： 明確租金金額、繳交日期、方式（銀行轉帳、支票等）,以及逾期繳租的後果。
• ✔️ 租期長度： 清楚列明「死約」（固定租期）與「生約」（選擇性續租期）的具體時間。
• ✔️ 按金與雜費： 按金金額（通常為兩個月租金）、退還條件,以及管理費、差餉、水電煤等費用的承擔方。
• ✔️ 維修責任： 這是最常見的爭議點。應清晰界定單位內設施（如冷氣、熱水爐、門窗）的業主維修責任範圍,以及何為租客造成的人為損壞。
• ✔️ 用途限制： 單位是否僅限於住宅用途？可否飼養寵物或分租？
• ✔️ 解約條款： 在死約期內,任何一方是否有權提前解約？條件為何？生約期的退租通知期是多久？

此外,千萬不要忘記為租約加蓋印花（俗稱「打釐印」）。根據《印花稅條例》,租約在簽署後30日內必須加蓋印花,否則在法律上可能不被承認,若日後需要訴諸法律（如追討欠租或按金）,未打釐印的租約將不能作為有效證據。

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租住期間的核心權利：不只是有瓦遮頭

即使租約中沒有逐字逐句列明,香港法律依然隱含了一些保障租客的基本權利。這些「隱含承諾」（Implied Covenants）是業主必須遵守的法律責任,是維護租客權益的重要防線。

🏠 權利一：寧靜佔有權 (Quiet Enjoyment)

這項權利是租賃關係的核心,意味著租客有權在不受業主或其代理人無理干擾的情況下,和平、安靜地居住和使用物業。這並非指環境聲音上的絕對寧靜,而是指免受騷擾的權利。

常見的侵權行為包括：

• 未經預約或同意,業主隨意進入單位。
• 頻繁且不必要的「檢查」。
• 中斷水、電等基本服務。
• 威脅、恐嚇或騷擾租客。

🔧 權利二：物業適合居住 (Habitability)

業主有隱含責任確保出租的物業在租期開始時,是處於「適合居住」的狀態。這意味著物業必須符合基本的安全、健康和衛生標準,不存在嚴重影響居住的結構性問題。

「不適合居住」的例子可能包括：

• 嚴重的結構性損毀,如牆壁裂縫、天花剝落。
• 供水、供電或排污系統嚴重故障。
• 嚴重的蟲患或鼠患問題。

值得注意的是,這項隱含承諾主要針對租期開始時的狀況。租期內的日常維修責任,則更多依賴租約條款的明確規定。這也是為何在簽約時清晰界定業主維修責任至關重要。

租客應盡之義務：權利與責任的平衡

享受權利的同時,租客也必須履行相應的責任。一個健康的租賃關係是雙向的。了解並履行自己的義務,不僅能避免與業主產生不必要的摩擦,也是建立良好租賃記錄的基礎。

💸 按時繳租

這是租客最基本的責任。遲交或拖欠租金是嚴重的違約行為,業主有權採取法律行動,包括入稟土地審裁處申請收回物業。即使有其他租務爭議（如維修問題）,租客亦不應擅自扣減或拒交租金,而應循合法途徑解決。

🧹 妥善使用物業

租客有責任以「租客應有之方式」（in a tenant-like manner）使用物業。這意味著要保持單位清潔整齊,避免因疏忽或不當使用而對物業造成損壞。正常使用下的自然損耗（fair wear and tear）不在此限,但若是人為破壞（如在牆上鑽鑿大量孔洞、刮花地板）,租客便需負責修復或賠償。

退租與續租：如何好來好去？

租約終結時的交接,是另一大潛在的爭議點,特別是圍繞按金退還的問題。清晰的溝通和對程序的了解,能讓這個過程更加順利。

🗓️ 「死約」與「生約」的權益分野

香港租約普遍採用「一年死約,一年生約」的形式。在「死約」期內,雙方均受租約的嚴格約束,任何一方想提前解約都屬違約,需按租約條款賠償。進入「生約」期後,租賃關係變得更靈活,雙方均有權按租約訂明的退租通知期（通常為一個月）通知對方終止租約。

🔑 交還物業的標準

租約期滿後,租客有責任將物業恢復到租用時的狀況交還給業主,但這不包括正常的自然損耗。建議在遷入時拍攝單位各處的照片作為紀錄,退租時以此為憑,可有效避免關於物業狀況的爭議。

💰 按金退還：最常見的租務糾紛

業主在收到物業後,有權從按金中扣除因租客違約而造成的損失,例如欠租、單位損壞的維修費等。然而,業主不能無理扣押按金。若雙方對扣除金額有爭議,無法協商解決,任何一方均可向小額錢債審裁處求助。審裁處的程序相對簡單,費用也較低,適合處理不超過75,000港元的申索。

面對租務糾紛,租客可以怎樣做？

當租客權益受到侵害時,切忌採取衝動行為。保持冷靜,循序漸進地解決問題才是上策。

1. 溝通為先： 首先嘗試與業主或其地產代理進行友好溝通,以書面形式（如電郵或訊息）清晰表達問題和訴求,並保留所有通訊記錄。
2. 查閱租約： 仔細重溫租約條款,確認相關責任誰屬。
3. 尋求專業意見： 若溝通無效,可向差餉物業估價署的租務科尋求有關租務事宜的免費諮詢服務。他們可以提供有關《業主與租客（綜合）條例》的資訊。
4. 法律途徑： 對於金錢糾紛,可入稟小額錢債審裁處。若涉及較複雜的法律問題或收樓令,則可能需要尋求法律意見並經由土地審裁處處理。

FAQ：租客權益常見問題

1. 業主可以在租約期內隨時加租嗎？

在「死約」期間,業主絶對不能單方面加租。進入「生約」期或續簽新租約時,雙方則需重新協商租金。若租約中訂明了生約期的租金調整機制（如按市值調整）,則需按該條款執行。

2. 如果業主不履行維修責任,我可以拒絕交租嗎？

不可以。法律上,繳付租金和物業維修是兩項獨立的責任。租客擅自扣租屬違約行為,業主可據此追討欠租甚至收樓。正確做法是先以書面正式通知業主,要求其在合理時間內完成維修。若業主仍不理會,租客可考慮先自行安排維修,保留單據再向業主追討費用,或尋求法律意見。

3. 什麼是「租霸」？如何避免被標籤？

「租霸」通常指那些長期故意拖欠租金、濫用法律程序拖延遷出、並對單位造成嚴重破壞的租客。要避免被誤解或標籤,最重要是履行租客的基本責任：準時交租、愛護單位、與業主保持良好溝通。即使出現爭議,也應循合法及理性的途徑解決。

4. 退租時,業主以「自然損耗」為由扣除按金,合理嗎？

不合理。按金是用於彌補租客違約所造成的損失,而非支付物業的正常老化或折舊。例如,牆身因年月而輕微變色、地板有輕微刮痕等,一般視為自然損耗,業主不能因此扣除按金。若業主提出的扣款項目屬於自然損耗,租客有權拒絕並據理力爭。

結論

在香港這個租務市場活躍的城市,了解租客權益與責任並非杞人憂天,而是保障自己安居樂業的必要裝備。從簽約前的審慎,到租住期間的權利主張,再到退租時的清晰交接,每一步都關乎您的金錢與生活品質。記住,一份詳盡的書面租約是您最好的護盾,而法律賦予的隱含權利則是您堅實的後盾。

遇到問題時,切勿啞忍或訴諸衝動,應採取主動、理性的溝通,並在必要時尋求專業協助。掌握這些知識,您就能更有信心地應對各種租務挑戰,享受一個更安心的居住體驗。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。