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對於不少公屋住戶來說,「上樓」只是第一步,真正擁有屬於自己的安樂窩才是終極夢想。近期,一個塵封近20年的置業階梯——「租者置其屋計劃」,再次成為全城熱話。在2025年10月6日的立法會會議上,雖然最新的《施政報告》未有正式宣佈重推,但房屋局局長何永賢透露了一個重要消息：當局計劃於明年對此計劃進行深入研究。這次研究將嚴肅地檢視計劃的核心環節,特別是單位價錢的釐定機制以及執行上的技術問題。消息一出,立即點燃了市場對「租者置其屋計劃」重啟的期望。究竟這個曾經幫助無數家庭圓置業夢的計劃,有何吸引之處？如果未來真的重啟,對現有公屋租戶又意味著什麼？本文將為您全面拆解租者置其屋計劃的來龍去脈,從申請資格、潛在價錢、利弊分析到轉售限制,讓您一次過掌握所有關鍵資訊。
焦點解析：政府為何重啟「租者置其屋計劃」研究？
自上世紀90年代推出以來,「租者置其屋計劃」一度被視為協助基層市民置業的重要政策工具。然而,計劃推行數年後便被擱置。如今政府重新將其提上研究日程,背後反映了當前社會對房屋問題的深層次思考與訴求。
▋政策背景：回應社會對資助房屋的需求
香港樓價高企,年輕家庭及基層市民的置業壓力日益沉重。近年來,社會上要求增加資助出售房屋供應的呼聲不斷。重啟「租者置其屋計劃」研究,可以被視為政府回應市民訴求、豐富房屋階梯的一項潛在舉措。此舉不僅能讓合資格的公屋租戶以可負擔的價錢購入現居單位,實現安居樂業,更能藉此釋放公屋單位的流動性,長遠有助於縮短公屋輪候時間,回應社會對居屋申請資格等資助房屋的熱切期盼。
▋核心挑戰：釐清單位定價、維修及管理權責
重啟研究並非易事,當中涉及三大核心挑戰：
- 單位定價機制： 如何設定一個既能讓租戶負擔,又能確保公帑運用得宜的價錢,是計劃成敗的關鍵。過往的折扣率是否適用於當前的市場環境？定價需否考慮樓齡、地區、單位狀況等因素？這些都是研究中必須審慎處理的問題。
- 維修保養責任： 租置屋邨普遍樓齡較高,未來的維修保養開支是一筆龐大數目。如何清晰界定業主、業主立案法團及政府之間的維修責任和費用分攤,避免日後出現糾紛,是另一大技術難題。
- 混合業權管理： 計劃推行後,屋邨內將同時存在租戶和業主,形成混合業權的管理模式。如何有效協調兩者,確保大廈管理暢順,亦是需要深入探討的課題。
什麼是「租者置其屋計劃」？核心概念全解析
要理解政府為何要如此審慎研究,我們必須先回顧一下這個計劃的本質、目標以及過往的運作模式。
▋計劃的歷史與目標
「租者置其屋計劃」（Tenants Purchase Scheme, TPS）,簡稱「租置計劃」,由香港房屋委員會於1998年推出。其核心目標非常明確：協助在公共屋邨居住的租戶,以可負擔的折扣價錢購買他們現正租住的單位,從而實現自置居所的夢想。這項政策旨在建立一個更穩定的社區,並為基層家庭提供一個向上流動的置業階梯。計劃推行至2005年已終止,但現時仍有約39個租置屋邨的租戶可以選擇購買其單位。
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▋誰有資格申請？現行租戶購買資格一覽
根據香港房屋委員會的官方資料,目前居住在39個指定租置屋邨的租戶,只要符合以下基本資格,仍可申請購買現居單位：
- 申請人必須是單位的戶主。
- 申請人及其家庭成員必須是名列於現行租約上的認可成員。
- 申請人及其家庭成員均沒有違反租約上的任何條款。
- 申請人及其名列申請表上的家庭成員,在購買單位時均須沒有擁有任何香港住宅物業的權益。
值得注意的是,這僅為現行計劃下的資格。若未來政府重推此計劃,申請資格、入息及資產審查等細節或會作出調整,一切需以屆時公佈為準。
▋過往的價錢如何釐定？折扣率與定價機制回顧
「租置計劃」最吸引人之處,莫過於其極具吸引力的價錢。過往的定價機制主要基於「經調整重置成本」計算,並提供可觀的折扣優惠。簡單來說：
單位定價 ≈ (重置成本 – 折舊) + 市值地價
在此基礎上,房委會再提供特別的折扣優惠。在首輪銷售時,折扣率可高達評定市值的三折至四折。此外,為鼓勵租戶及早購買,更設有「額外折扣」：
- 在推售首年內購買,可享全額特別折扣優惠。
- 在推售第二年內購買,可享半額特別折扣優惠。
| 項目 | 假設情境說明 |
|---|---|
| 單位評定市值 | HK$ 2,000,000 |
| 基本折扣（假設為70%） | HK$ 2,000,000 x 70% = HK$ 1,400,000 |
| 折扣後售價 | HK$ 2,000,000 – HK$ 1,400,000 = HK$ 600,000 |
| 首年購買額外優惠 | 最終只需支付極低廉的價錢,輕鬆上車 |
*注意：以上僅為示例,實際定價及折扣率須以房委會公佈為準。
購買租置單位：利弊得失深度分析
以低廉價錢成為業主固然吸引,但在做決定前,必須全面評估當中的利與弊。
| ✅ 優勢 (Pros) | ❌ 潛在問題 (Cons) |
|---|---|
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▋轉售限制：補地價要求與市場流動性
購買租置單位後,業主並不能立即在市場上自由轉售。房委會設有嚴格的轉售限制和補地價機制,以確保政策的原意不被濫用：
- 首兩年內：由首次售出日起計兩年內,業主不得出售單位。如有特殊情況（如破產、家庭收入大幅下降等）,可申請將單位售回給房委會,售價由房委會決定。
- 第三至第五年：業主可將單位在居屋第二市場（俗稱「白居二」市場）轉售予合資格人士,無需補地價。
- 五年後：業主可選擇繳付補價後,在公開市場上自由出售、出租或轉讓單位。
💡 補地價如何計算？
補地價的金額是根據出售單位時的市值,以及當年購入單位時所享有的折扣率計算。公式如下：
補價 = 補價時市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
舉例來說,若單位補價時市值為HK$400萬,而當年買入時享有七成折扣,補價金額便大約是 HK$400萬 x 70% = HK$280萬。這筆費用相當可觀,是業主在考慮於公開市場出售單位前必須計算清楚的重要成本。
常見問題 (FAQ)
❓ 目前有哪些屋邨是「租者置其屋計劃」下的屋邨？
全港共有39個租者置其屋計劃屋邨,分佈於各區,包括利東邨、顯徑邨、翠林邨、長發邨等。詳細的屋邨名單,可瀏覽房委會的官方網站查閱。
❓ 購買租置單位後,可以申請哪些按揭貸款？
購買租置單位同樣可以申請按揭貸款。由於有房委會作為擔保,銀行一般會提供較優惠的按揭條件,例如豁免壓力測試、提供較高的按揭成數等。然而,各銀行的審批標準及優惠或有不同,建議準買家多作比較。想了解更多按揭詳情,可以參考我們的按揭貸款教學文章。
❓ 未來如果重推,新的價錢會如何計算？
這正是政府明年研究的重點之一。考慮到現時的樓市環境及建築成本已與當年大不相同,政府很可能會重新檢討定價機制。新的價錢或會參考新居屋的定價方式,例如按市價給予一定折扣,亦可能引入更複雜的計算模式,平衡市民負擔能力與公共資源的運用。最終方案仍是未知之數,需待研究完成後才有定案。
❓ 成為業主後,最大的責任是什麼？
最大的責任是從「使用者」轉變為「管理者」。作為業主,您需要承擔單位的內部維修保養費用,並有責任參與大廈的公共事務管理,包括支付管理費、分攤公共地方的維修費用等。這需要業主投入更多的時間、金錢和心力,是購買前必須有的心理準備。
總結
政府重啟對「租者置其屋計劃」的研究,無疑為廣大公屋租戶帶來了一個潛在的置業希望。這個計劃的核心優勢在於能以極低的門檻,幫助基層家庭踏上置業階梯,實現安居夢。然而,美好的願景背後,亦隱含著樓宇老化、維修開支龐大、轉售限制多等現實挑戰。
目前計劃仍處於研究階段,關於未來的申請資格、單位價錢、推行模式等細節均未有定論。對於有意循此途徑置業的公屋租戶而言,現階段最重要的是密切關注政府的後續公佈,並客觀、全面地評估自身的經濟能力和承擔風險的準備。置業是人生大事,充分了解,審慎決策,方能在機遇來臨時,作出最明智的選擇。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
