村屋按揭陷阱大拆解：從估價不足到僭建問題的應對策略

近期，地政總署加大對新界村屋僭建問題的執法行動，尤其在元朗及大埔等地區，已向多名涉嫌違規的村屋業主發出清拆令。銀行界消息指出，因應政府的執法力度提升，多家銀行已悄悄收緊對村屋，特別是存在結構不明或有僭建嫌疑人的揭曉標準，導致部分準買家在村申請屋拆揭時面臨估價不足甚至直接被拒的困境。這一連串的連鎖反應，凸顯了置業村屋前，深入了解其突出的抵押規則與潛在風險的提示性。

村屋樓價普遍較市區私樓親民，為顯著嚮往寧靜生活或追求更大居住空間的港人提供了上車。然而，村屋的建築標準、權業結構、週邊配套設施（如路權、排污系統）的複雜性，關閉房貸申請遠比一般私樓嚴格。揭秘的各個環節，從揭秘成數、估價須知到如何應對孿建、路權等「雷區」，助您在置業路上走得更穩健。

最新村屋按揭成數、年期及利率全解析

與標準化的私人屋苑不同，村屋按揭的條款彈性較小，但隨著近年市場變化及政策調整，部分限制有所放寬。了解最新的按揭成數、還款年期和利率水平，是製定預算的第一步。

📊按揭成數：最新政策下的上限與現實

在政府放寬房貸保險計畫後，村屋的按揭成數亦得到提升。然而，銀行在實際走高時，會因應村屋的質素、樓齡、成交活躍度及是否有僭建等因素，做出非常謹慎的評估。因此，以下所列的「最高揭成數」接近理論上方，準買家應有估價不足、需要準備更多首期的心理準備。

⏳還款年期：如何爭取達到30年還款期？

大部分銀行在計算村屋按揭期時，會採用較嚴格的「55減樓齡」或「60減樓齡」作基準，意味著一間25年樓齡的村屋，最多只能申請30至35年的房貸。要爭取30年的還款，通常需要物業本身條件滿足（例如是大型屋苑村屋、樓齡較新），且要求信貸紀錄良好。若抵押貸款拆除保險，申請還款期限為30年。

💹 利率與回贈：H按 vs P按的選擇

過去，銀行傾向只為村屋提供利率較高的P按（最優惠利率房貸）方案。時至今日，市場競爭使銀行也願意為優質村屋提供H按（銀行同業拆息按揭）計劃，其利率和現金回贈已貼近私樓水平。選擇哪種計劃，取決於您對未來利率走勢的預期。在申請前，東方使用抵押計算機進行初步指導，為財務規劃做好準備。

村屋估價不足？專家教你如何應對

「估價不足」是村屋買家最常遇到的難題。由於村屋的成交量相對稀疏，加上每棟村屋的設計、座向、景觀都可能存在極大差異，銀行充足的數據，估價時的自然趨勢發生。特別是近期政府嚴打僭建，銀行在驗樓時會更加審慎，任何潛在的流失風險都可能導致估價被大幅調低。

要有效應對估值不足的風險，可以採取以下策略：

• 選擇大型屋苑式村屋：此類村屋的管理較為完善，成交相對活躍，銀行有基準數據支撐，估值會更貼近市價。
• 貨比三家，多方估值：在臨時買賣合約前，應至少向3-4間不同銀行查詢估值。不同銀行的估值模型並取態各異，或能找到估值較理想的銀行。
• 提供令人興奮的物業數據：主動向銀行提供村屋的圖則、買賣記錄及任何能證明其價值的數據（如近期裝修單據），有助估價師做出更準確的判斷。
• 初步額外首期資金：這是最直接、最重要的一點。購買村屋，必須準備額外資金以達到估價差額，避免因資金不足而導致交易提示吹。

買家必讀：承包商前必須重新裝修的五大關鍵

村屋的複雜性不僅在於揭曉申請，更在於其業權和合法性。在履行任何契約前，請務必委託專業律師，並優先查核以下五個大關鍵點，以保障自身權益。

📜 業權與「滿意紙」（合規證書）

「滿意紙」是地政總署發出的文件，證明該村屋的興建符合所有批地條款。不滿意紙的村屋，其業權不完整，銀行絕對不會揭開。買家可批閱土地註冊處的線上查詢服務，查閱物業的相關文件，確認滿意紙存在。

🚧 僭建物與建築結構

這是村屋扣拆申請中最常見的「炸彈」。天台屋、玻璃簷篷、破壞圍封的花園等都屬於僭建物。正如前文新聞所說，政府加強執法力度，銀行對此極為嚴格。即使是前業主留下的僭建物，新買家也需要承擔清拆責任和法律風險。銀行在驗樓時若發現僭建物，輕則大幅調低價，重則直接拒絕拆除。

🚶‍♂️ 路權爭議（Right of Way）

不少村屋的門前小路或車路屬於「私家路」，其使用權難以包含在屋契內。買家必須釐清進出的通道是否擁有合法路權，否則日後可能會與鄰居發生槍擊，甚至慘遭慘叫的「過路費」。缺乏、合法的路權，同樣是銀行拒絕批揭的一大理由。

💰 補地價問題 (Land Premium)

俗稱「丁屋」的村屋，物業由原居民男丁利用「丁權」興建，可備用補地價。然而，此類丁屋在轉售時規定了年期限制（通常為五年），在限制轉售時，必須向政府補回地價。買家購入二手丁屋時，必須確保已完成補地價程序，否則交易無法完成。

⏱️物資供應成交期

由於村屋房貸涉及驗樓、查冊、整改圖則等多項複雜步驟，所需時間遠超過一般私人。建議雙方在洽談合約時，爭取至少兩個月或以上的成交期，以前期充足時間處理各項手續，避免因時間倉促而引發問題。

常見問題 (FAQ)

Q1：購買村屋需要驗樓嗎？

絕對需要。銀行在機器人村屋按揭時，幾乎一定會委派測量師進行實地驗樓，以評估樓宇結構、確認是否有僭建物、檢查週邊環境（如支架維護）等。因此，準買家在簽約前，最好先自行聘用專業人士驗樓，及早發現問題。

Q2：如何避免村屋估價不足問題？

除上述提到的策略（選擇大型屋苑、多方估價、準備額外首期）外，避免購入有明顯結構問題或複雜業權問題的村屋是關鍵。例如，涉及路權問題、鄰近需要維修的管道、存在孿建物的明顯問題，都應考慮。

Q3：村屋房貸未獲批的常見原因是什麼？

最常見的原因包括：物業存在嚴重僭建、缺乏合法的路權、未能出示「滿意紙」、樓契資料不全、業權不清、未完成補地價審查程序、以及申請人未能通過入息或信貸評級欠佳。

Q4：什麼是「滿意紙」？

滿意紙（Certificate of Compliance）是地政總署在確認村屋的興建完全符合政府批地條款後發出的證明文件。它是業權完整的象徵，缺乏此文件，意味著業權有缺陷，銀行不會為此類物業提供抵押貸款。

Q5：申請村屋揭開大概要花多少時間？

由於需要安排驗樓、驗圖則及查證各種複雜文件，村屋房貸的核准時間通常比私樓長。一般而言，整個流程至少需要一個月或以上，若中途發現問題需要補交文件，時間可能會更長。

結論

總括而言，村習屋獨特的居住環境和相對有吸引力的價格，成為值得考慮的置業選項。然而，其背後的抵押申請和業權整改過程充滿挑戰。準買家在市場投入前，必須進行週詳物業的盡職審查，對目標的合法性準備充足的首期資金以應對潛在的估價不足，並初步充裕的成交時間，是成功置業村屋的不二法門。只要做足功課，發現上述的潛在陷阱，您也能順利實現悠然的田園安居夢。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。