差餉一年交幾多次？2026年累進制影響解析,業主必睇計算、繳費懶人包

香港樓市近年變幻莫測,除了樓價波動,各位業主還需面對一項即將到來的重大轉變。就在2024年10月23日,香港立法會三讀通過了《2024年差餉（修訂）條例草案》,正式敲定自2025年起,住宅物業將迎來全新的累進差餉制度。

這項改革旨在體現「能者多付」的原則,預計將對全港約1.9%的私人住宅,特別是高價物業的業主產生直接影響,同時為政府庫房開拓新收入來源。

面對這場差餉制度的變天,許多業主可能心中充滿疑問：新制度對我有什麼影響？我的差餉會增加多少？更根本的問題是,到底差餉一年交幾多次？計算方法又是怎樣？別擔心,這篇文章將為你一站式拆解所有關於差餉的疑問,從全新累進制到傳統的繳費時間表,讓你輕鬆應對,做個精明業主！

焦點解析：2025年住宅物業累進差餉制度

這次差餉改革的核心,是從過去單一稅率轉向三級累進制。簡單來說,就是物業的「應課差餉租值」越高,需要繳納的差餉稅率也越高。這項新制度將由2025年1月至3月的季度起正式實施。

📈 新舊制度有何分別？三級累進稅率詳解

過去,所有住宅物業的差餉都是按照其「應課差餉租值」劃一徵收5%。但在新制度下,這個計算方式將變得更為細緻。讓我們用一個清晰的表格來對比一下：

🏡 哪些物業將受影響？對高價物業業主的衝擊分析

從上表可見,如果你的住宅物業「應課差餉租值」等於或低於$550,000,那麼新制度對你完全沒有影響,你依然是按5%的稅率繳交差餉。但若物業的租值超過這個數目,差餉負擔便會隨之增加。

政府預計,全港大約有4.2萬個私人住宅單位會受到影響,主要集中在中高價值的物業市場。對於持有豪宅或多個高價物業的業主而言,這次改革無疑會帶來更顯著的財務影響。

💰 為何要推行累進差餉？政府財政目標解讀

政府推行累進差餉制的主要目的有二：一是貫徹「能者多付」的公平原則,讓擁有更高價值物業的業主承擔更大的社會責任；二是增加政府收入。面對近年日益緊張的公共財政狀況,此舉預計每年能為庫房帶來約8.2億港元的額外收入,有助於支持各項公共服務的開支。

核心問題：差餉一年交幾多次？

了解完新制度後,讓我們回到最基本的問題：差餉一年交幾多次？答案很簡單,不論制度如何改變,差餉的繳交頻率維持不變,一年需要繳交四次,即每季一次。

🗓️ 全年繳費時間表：掌握每季最後繳款日期

差餉物業估價署通常會在每季的季初寄出「徵收差餉及地租通知書」,業主必須在指定的「最後繳款日期」前繳清費用。這個日期通常是每個季度的最後一個工作日,即是1月、4月、7月和10月的月底。錯過了這個死線,就要面臨罰款了！

📧 如何收到差餉及地租通知書？

傳統上,通知書會以平郵方式寄到業主在差餉物業估價署登記的通訊地址。為了環保和方便,強烈建議業主選用電子差餉地租單服務。一旦成功申請,你便可以透過電郵接收通知書,並隨時上網查閱賬目,避免因郵遞延誤或遺失而錯過繳費期限。

⚠️ 逾期繳交差餉的後果：5%附加費及後續法律行動

千萬不要小看遲交差餉的後果！如果在最後繳款日期後仍未繳費,政府會立即徵收5%的附加費。若拖欠超過六個月,政府有權採取法律行動追討,屆時可能會再加收10%的附加費,甚至申請查封物業。為免得不償失,各位業主務必準時交費。

業主必修課：如何計算我的應繳差餉？

要準確計算差餉,首先要理解一個關鍵概念——「應課差餉租值」。

🤔 「應課差餉租值」是什麼？

「應課差餉租值」(Rateable Value) 是假設物業在一個指定的估價依據日期,按年出租時可得的合理年租。差餉物業估價署會參考同區類似物業在公開市場的租金水平,並考慮物業的面積、位置、設施、樓齡和管理質素等因素來評估。這個租值會每年重估,以反映市場變化。

🧮 差餉計算公式與實例

差餉的計算公式本身很簡單：
應課差餉租值 × 差餉徵收率 = 應繳差餉總額

讓我們用一個例子,看看在新累進制下如何計算：

想親手計算一下？可以到「差餉物業估價署的官方網站」使用他們的差餉計算機。

📝 對評估租值不滿？如何提出反對

如果你認為自己物業的應課差餉租值估價過高,你有權提出反對。每年差餉物業估價署公布新一年度的估價後,業主、佔用人或代理人可以在指定期限內（通常是3月至5月期間）提交建議書,要求修改估價。

提交時需提供充分理據,例如同區類似單位的租金資料作支持。即使錯過了期限,若物業結構出現重大改變（如間隔改動）,你仍可隨時提出修改建議。

釐清差餉與地租的迷思 (FAQ)

❓ 差餉和地租有什麼分別？

這兩者經常被混淆,但性質完全不同：

• 差餉 (Rates)：是就佔用物業而徵收的稅項,可以理解為使用各項市政服務的費用,例如消防、警隊、衞生、道路維護等。
• 地租 (Government Rent)：是業主因持有政府租出的土地而需向政府繳付的租金。香港絕大部分土地都由政府擁有,業主只是「承租人」。

雖然兩者會合併在一張通知書上徵收,但它們是完全獨立的款項。

❓ 如果我是租客,繳交差餉是業主還是我的責任？

法律上,繳交差餉的最終責任人是業主。不過,在實際操作中,很多租約都會列明差餉由租客承擔。這純屬業主與租客之間的商業協議。但要緊記,即使租約寫明租客負責,一旦租客拖欠,政府追討的對象依然是業主。

❓ 本財政年度還有差餉寬減吗？

政府每年都會根據財政狀況,在《財政預算案》中公布是否提供差餉寬減。例如在2024至25年度,首季的差餉寬減上限為每戶$1,000。業主應留意每年財政預算案的最新公布,以確定當年的寬減額度。你亦可參考關於【稅務寬減的文章】,了解更多政府的財政措施。

❓ 村屋或新界豁免屋宇需要繳交差餉嗎？

普遍來說,是的。所有位於須徵收差餉地區內的物業,包括村屋,都需要繳交差餉。不過,某些符合《差餉條例》特定條件的鄉村式屋宇或由原居村民擁有的丁屋,可能有資格獲得豁免。如有疑問,應直接向差餉物業估價署或地政總署查詢。

總結

總括而言,面對即將在2025年實施的住宅物業累進差餉制,各位業主不必過份憂慮。首先,要緊記差餉一年交幾多次的答案始終是四次,這個繳費節奏並無改變。其次,新制度主要影響應課差餉租值超過$550,000的物業,大部分業主其實不受影響。

最重要的是,準時繳費,避免不必要的罰款。建議各位業主抽空了解自己物業的最新應課差餉租值,並利用差餉計算機預估未來的差餉開支,以便更好地規劃個人財務。掌握這些關鍵資訊,你就能更從容地應對差餉制度的任何變化,繼續做個精明的好業主。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。