香港差餉計算 2026：累進差餉新制殺到,一文睇清計算方法、寬減影響

各位業主注意！一項關乎你荷包的重大政策變動已經塵埃落定。去年10月23日,香港立法會正式通過了《2024年差餉（修訂）條例草案》,並在今年（2025年）第一季度起,正式為住宅物業引入全新的累進差餉制度。

這項由財經事務及庫務局局長許正宇推動的改革,旨在體現「能者多付」的原則,同時也是政府鞏固公共財政的關鍵一步。告別了以往單一稅率的簡單時代,新制度的實施意味著,特別是高價值的豪宅物業,其差餉支出將有顯著變化。

究竟這次變革對你的物業影響有多大？最新的香港差餉計算方式又是如何？別擔心,這篇文章將為你抽絲剝繭,提供最詳盡的解讀,讓你輕鬆掌握新制度下的財務規劃。

焦點速覽：香港住宅物業累進差餉新制是什麼？

簡單來說,以往無論你的物業「身價」多高,差餉都是按照「應課差餉租值」劃一徵收5%。但從2025年起,這個「一視同仁」的時代宣告結束,取而代之的是一個三級制的累進稅率結構,專門針對住宅物業。

📜 政策背景：為何政府要推行累進差餉制度？

政府推行此項改革,主要基於兩大考量：

體現「能者多付」原則： 讓高價值物業的持有人承擔更多的社會責任,被視為是更公平的稅收方式,有助於財富再分配。
增加政府財政收入： 在面對日益增長的公共開支壓力下,開闢新的收入來源至關重要。據估算,累進差餉制度每年可為庫房帶來約8.2億港元的額外收入,有助於維持公共財政的穩健。

⚖️ 新舊制度對比：你的物業應繳差餉是多了還是少了？

這次改革的核心,就是將單一稅率變為三級制。究竟你的物業會受到多大影響？讓我們用一個清晰的表格來對比：

制度	應課差餉租值 (RV)	差餉徵收率
舊有制度 (2025年前)	所有住宅物業	劃一 5%
全新累進制度 (2025年起)	首 $550,000	5%
	其後 $250,000 (即$550,001 至 $800,000)	8%
	餘額 (即超過 $800,000 的部分)	12%

從上表可見,如果你的住宅物業「應課差餉租值」不高於$550,000,那麼恭喜你,這次改革對你完全沒有影響！事實上,全港約98%的住宅物業都屬於這個範圍。

受影響的主要是租值超過$550,000的中高價物業,約佔私人住宅總數的1.9%。值得一提的是,非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廈）的差餉徵收率則維持在5%不變。

📈 深度剖析：新制度預計對香港樓市及業主帶來的長遠影響

雖然受影響的物業比例不高,但這項政策的長遠影響不容小覷：

豪宅市場成本增加： 對於持有高價豪宅的業主,特別是擁有多個物業的投資者,持有成本將會明顯上升,或會影響其投資回報率的計算。
租金轉嫁可能性： 理論上,增加的差餉成本有機會被業主轉嫁至租客身上,尤其是在租務市場活躍的地區,可能對高端住宅的租金水平帶來輕微上行壓力。
象徵意義大於實際衝擊： 對於整體樓市而言,由於影響範圍集中在頂層物業,預計不會對大市構成結構性衝擊。其政策的象徵意義——即政府對高價值物業稅收的調整,可能比實際的財政影響更為深遠。在考慮置業時,除了樓價和按揭,其他如「香港買樓印花稅計算」亦是不可忽視的一環。

核心教學：香港差餉計算完整指南

了解新制度後,讓我們一步步掌握最新的香港差餉計算方法。

🔢 第一步：釐清核心概念「應課差餉租值」

「應課差餉租值」（Rateable Value, RV）是整個差餉計算的基石。它的定義是：假設物業在一個指定的估價依據日期空置出租時,估計可取得的每年租金。

重點解讀：

這是一個估算值,並非你的實際租金收入。
估價時會參考同區類似物業的租金水平。
物業的面積、位置、設施、質素等都會影響估價。
業主可以透過差餉物業估價署官方網站的「查詢應課差餉租值」服務,免費查詢自己物業的租值。

💰 第二步：掌握2025最新差餉徵收率

正如前述,新的三級制稅率是計算關鍵。再重溫一次：

第一級： 應課差餉租值首 $550,000,稅率為 5%
第二級： 應課差餉租值其後 $250,000,稅率為 8%
第三級： 應課差餉租值餘額部分,稅率為 12%

📝 第三步：實戰演練：不同租值物業的差餉計算案例

紙上談兵不如實際計算。讓我們看看三個不同案例,了解差餉在新制度下如何計算（假設沒有任何寬減）：

案例一：中小型單位 (RV = $300,000)

由於租值未超過$550,000,計算方法不變：

$300,000 × 5% = $15,000 (全年差餉)

每季應繳：$15,000 / 4 = $3,750

案例二：中高價單位 (RV = $700,000)

租值已跨越兩級,需要分段計算：

首 $550,000 部分：$550,000 × 5% = $27,500

餘下 $150,000 部分 ($700,000 – $550,000)：$150,000 × 8% = $12,000

全年總差餉：$27,500 + $12,000 = $39,500

每季應繳：$39,500 / 4 = $9,875

案例三：豪宅單位 (RV = $1,000,000)

租值橫跨三級,計算最為複雜：

首 $550,000 部分：$550,000 × 5% = $27,500

次 $250,000 部分：$250,000 × 8% = $20,000

餘額 $200,000 部分 ($1,000,000 – $550,000 – $250,000)：$200,000 × 12% = $24,000

全年總差餉：$27,500 + $20,000 + $24,000 = $71,500

每季應繳：$71,500 / 4 = $17,875

🖥️ 第四步：善用工具：官方差餉計算機使用教學

覺得手動計算太麻煩？不用怕！差餉物業估價署網站提供了官方的「差餉及地租計算機」,只需輸入你的物業應課差餉租值,系統就能自動幫你計算出應繳金額,簡單方便。

想了解更多樓宇稅務相關資訊？推薦閱讀：物業稅計算2025：香港業主必讀慳稅秘訣,避開報稅陷阱

業主必讀：如何申請差餉寬減與豁免？

計算出應繳差餉後,先別急著繳費。政府每年都可能推出差餉寬減措施,這可是能幫你省下一筆錢的「福利」。

🎉 最新財政年度差餉寬減政策一覽

差餉寬減是財政預算案的常見措施。以2024/25財政年度為例,首季的差餉寬減上限為每個應繳差餉物業每季1,000港元。這意味著如果你的季度差餉是$3,000,扣除$1,000寬減後,實際只需繳交$2,000。

請注意：寬減政策每年都可能調整,業主應密切留意最新財政預算案的公佈,以獲取最準確的寬減資訊。

🏡 哪些物業有資格申請差餉豁免？

除了寬減,某些特定類型的物業甚至可以完全豁免繳交差餉。常見的豁免情況包括：

部分用作農業用途的土地及建築。
根據《新界條例》獲豁免的鄉村房屋（例如部分村屋、丁屋）。
由領事館持有並用作物業的物業。
某些由慈善機構或宗教團體擁有的物業。

豁免資格有嚴格規定,業主需主動向差餉物業估價署提出申請並提供證明文件。

⚠️ 錯過繳費期限？滯納金計算與後果

千萬要記住準時交差餉！根據法例,若在最後繳款日期前仍未繳清差餉,將會被加收5%的滯納金。若拖欠超過6個月,政府有權採取法律行動追收,包括對欠款再加收10%的附加費,甚至申請查封物業。

常見問題 (FAQ)

❓ 我是租客,繳交差餉是業主還是我的責任？

法律上,繳交差餉的最終責任人是業主。不過,在實際操作中,很多租約（尤其是「全包租」）會寫明由租客承擔這筆費用。因此,這完全取決於你和業主簽訂的租賃合約條款。簽約前務必看清楚,釐清責任。

❓ 如果不滿「應課差餉租值」的估價,可以提出反對嗎？

絕對可以。每年差餉物業估價署都會進行一次全面重估,並在3月公佈新的估價冊。如果你認為自己物業的租值被高估,可以在指定期限內（通常是3月22日至5月31日）向署方提交「反對通知書」。

署方會重新審核,並以書面形式通知你結果。在考慮買樓時,除了差餉,也應全面了解其他稅項,例如「香港買樓印花稅計算」的細節。

❓ 差餉與地租有什麼分別？需要分開計算嗎？

差餉和地租是兩種不同的稅項,但通常會在同一張「徵收差餉及/或地租通知書」上一併徵收。它們的主要分別在於：

差餉 (Rates): 為使用市區服務（如警務、消防、道路維護）而徵收的稅項,適用於全港所有物業。
地租 (Government Rent): 因政府租出土地而徵收的費用,適用於香港島、九龍界限街以南,以及新界和新九龍在1984年6月27日後獲批土地契約的物業。地租的徵收率是應課差餉租值的3%。

兩者需要分開計算,然後相加得出總應繳金額。如果你身為業主有出租物業,除了差餉和地租,亦需了解「出租物業的報稅攻略」。