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每年稅季,各位供樓的業主最關心的,莫過於如何善用「居所貸款利息扣除」這項慳稅法寶。近期,香港稅務局就為各位業主帶來好消息！
為應對經濟環境變化及紓緩市民的財政壓力,港府在今年6月30日正式刊憲《2024年稅務（修訂）（住宅租金的稅項扣除）條例》,當中一項重要修訂,便是針對《稅務條例》第26E條下的居所貸款利息扣除上限作出調整。
這項政策由2024/25課稅年度起生效,直接影響全港數十萬供樓人士的荷包。面對這項新變動,你是否清楚自己的居所產生的貸款利息究竟應該點計,才能合法地享受最大的稅務寬減？
別擔心,這篇文章將為你送上最詳盡的實戰指南,從最新政策變動到具體計算方法,讓你一次過掌握所有關鍵資訊！
焦點速覽：最新居所貸款利息扣除政策變動
政府的每一次稅務政策調整,都與市民的切身利益息息相關。這次提高居所貸款利息扣除上限,無疑是為供樓一族打了一支強心針。讓我們來看看具體有哪些變化,以及背後的考量。
📈 2024/25課稅年度扣除上限是多少？
根據稅務局的最新公佈,由2024/25課稅年度起,居所貸款利息的扣除上限,由原來的每個課稅年度港幣$100,000,正式提高。
雖然目前官方文件未有最終確定數字,但根據早前財政預算案的建議,市場普遍預期上限將有顯著提升。納稅人在填報2024/25年度的報稅表時,便可按新的上限申請扣除。
⚖️ 新政策對比舊政策：業主有何實際得益？
這次調整最直接的得益者,自然是那些按揭貸款額較高、或利率處於較高水平的業主。在舊有$100,000的上限下,不少業主實際支付的利息遠超此數,導致部分利息支出無法享受稅務扣減。
新政策意味著可扣稅的利息金額增加,應課稅入息減少,最終實際繳交的稅款亦會隨之下降。
💡 舉個例子：假設陳先生的物業貸款利息全年總額為$150,000,適用稅率為17%。
- 舊政策下：最多只可扣除$100,000,可節省稅款為 $100,000 x 17% = $17,000。
- 假設新上限提升至$120,000：他便可扣除$120,000,節省稅款增至 $120,000 x 17% = $20,400,比之前多慳$3,400！
🏛️ 政策背後：政府調整扣除額的考量與市場影響
政府此舉的主要目的,是為了在當前經濟環境下,減輕市民,特別是中產階級的財政負擔。近年利率持續高企,供樓人士的利息開支大增,提高扣除上限能提供實質的財政支援。長遠來看,這項措施亦有助穩定物業市場,增強市民的置業信心,對維持香港整體的經濟活力有正面作用。
居所貸款利息點計？扣稅額計算全指南
了解新政策後,最實際的問題來了：「我應該點計可以扣除的金額？」計算過程其實不複雜,關鍵在於掌握兩個核心數字：「你該年度實際已繳付的利息」和「法例規定的扣除上限」。
🔢 基本計算公式：「已繳付利息」與「扣除上限」的關係
你可以申報的扣除額,是取以下兩者中的較低者：
- 該課稅年度內,你就該居所實際支付的按揭利息總額。
- 該課稅年度的居所貸款利息扣除上限（例如：2024/25年度的新上限）。
簡單來說,就是「實報實銷」,但不能超過政府設定的天花板。如果你的全年利息總額低於上限,就以你的實際利息額作扣除；如果超過了,就只能以上限金額作扣除。
🏦 如何從銀行月結單找出可申報的「貸款利息」總額？
要準確計算全年利息,最可靠的文件就是你的按揭貸款銀行的年度結單 (Annual Statement)。銀行通常會在每年3月左右寄出這份文件,上面會清晰列明上一個課稅年度（即去年4月1日至今年3月31日）你所償還的本金和利息總額。你只需要找出標示為「已付利息總額」(Total Interest Paid) 的一項,便是你可以用來報稅的數字。
🔍 小貼士：如果找不到年度結單,也可以逐一翻閱每月的月結單 (Monthly Statement),將當中利息部分加總。不過,年度結單會方便得多,建議妥善保管。
⏳ 貸款年期 vs 扣稅年期：20年上限點樣用最著數？
需要特別注意的是,居所貸款利息扣除並非無限期。根據現行法例,每位納稅人就同一項物業,最多只可以享有20個課稅年度的利息扣除,而且這20年不需要是連續的。
這意味著你可以根據自己的財務狀況靈活運用。例如,在你的收入較低、稅率不高的幾年,你可以選擇暫停申索,將這寶貴的扣除年期留待日後收入增加、稅階提高時再使用,這樣便能發揮最大的慳稅效益。
申請扣除前必讀：你必須符合的4大核心資格
並非所有供樓人士都能自動享有這項扣除,你必須同時滿足以下四個核心條件。申請前記得逐一核對,確保萬無一失！
1. 物業與業權要求
該物業必須是你在香港境內的住宅,並且是你或你配偶的「主要居所」。同時,你必須是該物業的業主（即名字顯示在田土廳的註冊文件上）,無論是全權擁有還是聯名擁有。如果你有多於一個物業,也只能選擇其中一個作為主要居所來申請扣除。
2. 貸款機構限制
用作購買該住宅的貸款,必須來自於稅務局認可的機構,包括：
- 政府（如：公務員房屋貸款）
- 持牌銀行、有限制牌照銀行或接受存款公司
- 持牌放債人
- 香港房屋協會、市區重建局等法定機構
- 你的僱主（需符合特定條件）
3. 聯名物業的煩惱
如果物業是聯名持有,利息扣除額會根據業權比例分配。但最常見的「聯權共有」（Joint Tenancy）,稅務局會視作業權平均分配。例如,夫妻二人聯權擁有,則每人可獲分配50%的利息,再按各自的扣除上限計算。若想由收入較高的一方盡用扣除額,則需在事前協商一個分配比例並通知稅務局。
4. 已婚人士的策略
對於已婚人士,報稅策略更為關鍵。如果物業由你配偶單獨持有,而你為其供款,只要你們選擇了合併評稅,你便可以申索扣除配偶的居所貸款利息。如何選擇最有利的報稅方式,是一門大學問,建議參考更多專業資訊。
常見問題 (FAQ)
在實際操作中,業主們總會遇到各種奇難雜症。這裡整理了幾個最常見的問題,為你一一拆解。
❓ 如果我有超過一個物業,可以點揀其中一個的利息作扣除？
不可以。你只能就你的「主要居所」申請扣除。哪個物業是你的主要居所,是基於事實來判斷的,例如你的居住紀錄、水電煤賬單登記地址等。你不能隨意選擇利息支出較高的物業來申報。
❓ 加按套現或裝修貸款所產生的「利息」,是否符合扣稅資格？
不符合。稅務扣除的利息,必須是來自於為購買該住宅而借入的貸款。如果你之後將物業加按（Refinance）套取現金作其他用途（如投資、裝修、個人周轉）,這部分新增貸款所產生的利息是不能用作扣稅的。你需要將貸款明確區分,只申報原本買樓按揭部分的利息。
❓ 如果中途轉售物業,該年度的「利息」應該點計？
你可以扣除由該課稅年度開始（4月1日）至你出售物業當日為止所支付的利息。同樣地,如果你是在年度中途才購入物業,你也只能扣除由購入日起至該年度終結（3月31日）期間所支付的利息。總之,扣除的利息必須是在你同時身為業主及以該處為主要居所的時期內產生。
總結：把握新政,精明報稅
總括而言,港府提高居所貸款利息扣除上限,對廣大業主來說絕對是個好消息。要充分享受這項稅務優惠,關鍵在於：
- 密切留意最新上限：留意稅務局公佈的2024/25課稅年度最終扣除上限金額。
- 核實資格：確保你完全符合業權、物業用途、貸款機構等核心資格。
- 準確計算：妥善保存銀行的年度利息結單,那是你申報利息總額的最重要依據。
- 策略規劃：善用20年的扣除年期,並與配偶（如適用）商討最有利的報稅組合。
稅季即將來臨,建議各位業主及早準備好相關文件,在填寫報稅表時準確申報。如果你是首次置業的新手業主,更應仔細研究,為自己的理財之路打下一個精明的基礎。持續關注相關財經及稅務新聞,才能確保自己的權益不受損,將每一分錢都用在刀刃上！
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
