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2026買樓流程全攻略：從首期計算到免壓力測試
不少香港人都有置業夢，但面對複雜的買樓流程、繁瑣的首期計算，以及時刻變化的按揭政策，往往感到無從入手。
這讓人聯想到近期市場持續關注的重大轉變：香港金管局早前宣布暫停實施物業按揭的「壓力測試」要求。這項政策無疑為準買家移除了其中一道門檻，然而，免除壓力測試是否就意味著可以輕鬆入市？
答案顯然是否定的。這項轉變反而更考驗準業主對自身財務狀況的掌握，特別是精準的買樓首期計算和對整體買樓流程的熟悉度。
本文將為您全面解析在最新政策下的完整置業步驟，助您穩妥規劃，實現業主夢。
免壓力測試 ≠ 無上限貸款！最新按揭門檻是什麼？
金管局暫停壓力測試，核心目的是在利率環境趨向穩定時，簡化市民的上車及換樓程序。然而，這絕不代表銀行會「無上限」批出貸款。
實際上，審批的核心指標從「壓力測試」轉移，更聚焦於申請人的基本還款能力。
認識「供款與入息比率」(DTI)：現時唯一硬指標
在暫停壓力測試後，「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）成為了銀行審批按揭的唯一硬指標。簡單來說，DTI就是將你每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭貸款），除以你的每月總入息。
根據香港金融管理局的指引，首次置業人士的DTI上限一般為50%。換言之，你每月的總供款額不能超過總收入的一半。
核心要點：
- DTI是關鍵：每月總供款（包括新按揭）不得超過月入50%。
- 計算要全面：計算DTI時，必須包括所有債務，如私人貸款、信用卡分期等。
- 收入證明是核心：銀行會嚴格審核申請人的入息證明文件，例如糧單、稅單及銀行月結單，以確定其還款能力。
新例下你能借多多少？各類入息人士實際影響分析
取消壓力測試後，不同收入背景的人士所受的影響略有不同：
- 固定收入人士：對於每月有穩定收入的「打工仔」而言，影響最為直接。以往可能因未能通過「壓力測試」的利率加壓情境，導致貸款額被削減；現在只要DTI符合50%的要求，就能獲得較高的貸款額，更容易上車。
- 非固定收入人士（如自僱、佣金制）：銀行在審批這類人士的按揭申請時，會以其過去6至12個月的平均收入作為計算基礎，並可能在DTI要求上更為審慎（例如上限調整至40%-45%）。雖然免除了壓力測試，但他們仍需提供充足的證明文件來證實其還款能力穩定。
Step-by-Step：超詳盡買樓流程四部曲
了解最新的按揭門檻後，下一步就是熟悉整個置業階梯。
一般而言，在香港購買二手樓的流程可分為以下四大階段：
第一步：精準財務規劃與買樓首期計算
這是整個流程的基石。在睇樓前，必須清晰計算自己能負擔的樓價範圍。這不僅僅是計算首期，還包括所有前期開支。
你需要準備的資金包括：
1. 首期資金：根據目標樓價和最高按揭成數計算。
2. 印花稅：是最大筆的雜費開支。
3. 律師費及雜費：包括律師樓收費、查冊費、註冊費等。
4. 地產代理佣金：通常為樓價的1%。
5. 裝修及傢俬費用：預留一筆資金作基本裝修或添置傢俬。
建議將總預算的10%-15%作為雜費預算，以策萬全。
第二步：物色心儀單位與簽署臨時買賣合約
當你鎖定預算和心儀地區後，便可開始睇樓。找到合適單位後，便會進入簽署「臨時買賣合約」的階段。這份合約具法律約束力，簽署時需支付樓價約3-5%的「細訂」（臨時訂金）。
簽署前務必仔細閱讀條款，特別是成交日期、樓價、以及單位的附加條件（如是否連傢俬電器等）。
第三步：申請按揭與委託律師
簽署臨約後，需立即進行兩項重要工作：
1. 申請按揭：向多於一間銀行提交按揭申請，比較不同計劃的利率、現金回贈及條款。銀行會對物業進行估價，並審批你的貸款申請。
2. 委託律師：買賣雙方需委託各自的律師處理法律文件。你的律師會協助審查業權、處理樓契，並在成交時代表你處理款項事宜。
第四步：簽署正式合約、驗樓及完成交易
在簽署臨約後約14天內，買家需到律師樓簽署「正式買賣合約」，並支付「大訂」（加付訂金至樓價的10%）。在正式成交（通常在簽署正約後60-90天）前，應安排專業人士進行驗樓，確保單位狀況與合約相符。
成交當日，律師會協助你完成樓價餘款的支付及樓契的轉名手續，你便可正式收匙，成為業主。
新手上車最大難關：如何計算買樓首期及總支出？
「儲夠首期」是上車最艱鉅的一步。了解如何計算首期及相關開支，是制定儲蓄目標的關鍵。
首期點計法？不同樓價（500萬、800萬、1000萬）按揭成數實例
自2024年政策放寬後，按揭成數上限有所提高。
以下是在不申請按揭保險計劃下的基本首期計算示例：
| 物業價值 | 最高按揭成數 | 最高貸款額 | 基本首期 |
|---|---|---|---|
| HK$3,000萬或以下 | 70% | HK$2,100萬 | HK$900萬 |
| HK$3,000萬以上至HK$3,500萬 | 60% – 70% (上限HK$2,100萬) | HK$2,100萬 | HK$1,400萬 (以HK$3,500萬樓價計) |
| HK$3,500萬以上 | 60% | 不設上限 | 視乎樓價 |
請注意：以上為基本按揭成數。若合資格申請按揭保險計劃，樓價HK$1,000萬或以下的物業最高按揭成數可達90%。
隱藏魔鬼細節：印花稅、律師費、經紀佣金及其他雜費一覽表
除了首期，買樓總支出還包含多項雜費。以下為主要開支的估算：
| 項目 | 收費參考 | 備註 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 (AVD) | 根據樓價而定 (第2標準稅率) | 首次置業人士適用，是最大筆的額外開支。了解最新印花稅計算方法。 |
| 地產代理佣金 | 通常為樓價的1% | 買賣雙方均需支付。 |
| 律師費 | 約 HK$5,000 – HK$15,000 | 視乎交易複雜程度及律師樓收費。 |
| 查冊及註冊費 | 約 HK$1,000 – HK$2,000 | 由律師樓代辦及收取。 |
| 火險及家居保 | 每年數百至數千元不等 | 按揭銀行會強制要求購買火險。 |
| 裝修費用 | 豐儉由人 | 建議預留最少 HK$10萬作基本翻新。 |
暫停壓力測試後，是否代表我的貸款額一定會增加？
不一定。雖然移除了壓力測試這道關卡，讓以往僅僅未能通過壓測的邊緣個案得以獲批，但最終貸款額仍受制於你的「供款與入息比率」(DTI)。
如果你的收入在扣除現有債務供款後，不足以支持DTI 50%的要求，銀行仍然會削減你的貸款額。因此，保持健康的財務狀況和清晰的收入證明至關重要。
除了樓價，買樓預算還應該預留多少作雜費開支？
一個較為穩妥的經驗法則是，預留樓價的10%至15%作為各項雜費及前期開支的預算。以一個HK$600萬的單位為例，除了首期外，建議額外準備約HK$60萬至HK$90萬的資金，用以支付印花稅、佣金、律師費、裝修等費用。
這樣可以確保你有足夠的流動資金應對整個置業過程，避免因資金緊絀而造成延誤或壓力。
「按揭保險」是什麼？我是否需要申請？
按揭保險計劃（MIP）是由香港按證保險有限公司（HKMC）推出的一項計劃，旨在協助市民以較高的按揭成數置業。
當買家希望申請高於金管局規定上限（如六成或七成）的按揭貸款時，可以透過購買按揭保險，讓銀行批出高達八成至九成的按揭貸款。
當然，申請人需要符合特定的資格要求（如必須為首次置業、物業價值上限等），並支付相應的保險費用。如果你首期資金有限，但又有足夠的供款能力，按揭保險是一個值得考慮的選項。
總結
總括而言，2026年的買樓流程因金管局暫停壓力測試而變得相對直接，但置業核心始終不變：周全的財務規劃。
準買家應更專注於準確的買樓首期計算，並確保自己的供款能力遠超DTI的基本要求，為未來任何利率變動預留緩衝。只要做足功課，了解每個步驟的細節，即使是樓市新手，也能安心上車，順利成為業主。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
