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近期本港銀行業掀起揭幕回饋調整潮，多間大型銀行因應市場利率環境波動及資金成本壓力，今年初紛紛將早前高達2%以上的現金回籠債務。重新評估回購成本，令揭曉的實際上成為市場焦點。此時在回饋縮水背景的下，申請人選擇最優惠的揭曉方案？轉按是否划算？本文將為您深入剖析目前市場狀況，提供最全面的比較與策略。
銀行揭開利率及現金回饋比較
選擇房貸方案時，不能只看眼前的現金返還，利率、罰息期間及其他優惠條款同樣重要。我們為您整理了幾家主要銀行的房貸計劃，讓您一目了然。
| 銀行 | P按計劃利率 | H按計劃利率 | H按封頂位 | 現金回贈 (新幣) | 現金回贈 (轉按) |
|---|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 氫+1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1% | 0.5% |
| 打渣銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 氫+1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1% | 1% |
| BOC 中國銀行 | P(5%)-2.5%=2.5% | 氫+1.3% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1% | 1% |
| 恆生銀行 | P(5%)-2.5%=2.5% | 水平+1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 0.8% | 0.6% |
| HSBC 匯豐銀行 | P(5%)-2.5%=2.5% | 水平+1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 0.8% | 0.8% |
*以上資料僅供參考，最新利率及回贈以銀行最終公佈為準。
申請按揭回贈必須注意的四大關鍵
在簽下房貸合約前，有魔鬼幾個細節你必須徹底了解，否則可能會因為小失大，得不償失。
📜關鍵一：罰息期的連鎖效應
銀行提供房貸優惠，自然不希望「快閃」。因此，幾乎所有抵押貸款計劃都設有“罰息期”，通常會強制執行兩次。如果您在此期間提早還清貸款或轉按，銀行不僅可能要求您退還全部現金回贈，額外記帳費用。因此，在轉按賺回贈前，請務必在結束時計算明確罰息。
🏦關鍵二：回贈超過1%的處理方式
這是一個很多人都會忽略的重點。根據香港金融管理局（HKMA）的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，而您的貸款已達到上限，那麼加回贈將不能以現金形式給予，而必須直接扣減您的貸款本金。雖然這可以減少您的總借貸開支，失去了因此透明的靈活性。在申請高回贈計畫之前，一定向您銀行確認增加方式。
💰關鍵三：善用息高戶口（惡魔通）
您的抵押貸款連結是抵押貸款計劃中最實用的工具。它是一個與您按揭戶口之一的掛鉤戶口，凍結您的存款提供與抵押貸款的兩個利率。舉個例子，如果您的房貸利率是2.5%，在抵押貸款連結戶口內的存款也能利用2.5%的年利率，從而抵銷部分的房貸利息支出。這實際上是無風險的高利息支出。不過要注意，這類戶存款通常維持上限，常見的是未重置額貸款的50%，少數銀行約60%。
📊關鍵四：信用評等（TU）決定您的議價能力
您的信貸評級（TU）是銀行信貸人抵押貸款的關鍵指標。一個優秀的信貸記錄，代表您是低風險客戶，銀行不僅更願意批出貸款，您在爭取更高利率或更高的按揭回贈時也額外籌碼。相反，如果您的TU記人失敗（例如有拖欠卡數、只還分鐘，在申請按揭前，應先檢視並改善自己的信貸狀況。想知道如何改善嗎？可以參考《查詢免費信貸信貸及提升評分》。
H按 vs P按：拆解利率迷思
H和P是香港最主流的兩個抵押計劃，它們的利率計算方式不同，直接影響您的每月付款。
- H按（HIBOR-based Mortgage）：利率是基於「香港銀行同業拆息（HIBOR）」，此利率會因應銀行體系的資金流動性而每日波動，因此供款額較不穩定。不過，H依計畫通常會設定「封頂利率」（Cap Rate），一般直接於P按利率，為供款人提供保障。在低息週期，H通常會比P按更划算。
- P按（Prime Rate- based Mortgage）：利率基於銀行的「最優惠利率（Prime Rate）」，P利率由各銀行自行決定，相對穩定，不會波動決定。 P按的供款額相當穩定，易於預算，但在人口週期息時，其利率債務可能不如H按。
目前的申請人都會選擇H按計劃，因為即使HIBOR上升，封頂利率也能提供足夠的保護網。
轉按賺回贈：精明業主的套利策略
當您的按揭罰息期過後，就醒了轉按的黃金機會。轉按（再融資）是指將現有物業的貸款抵押，從A銀行轉移到B銀行。這樣做有以下好處：
- 方便現金回贈：新的銀行會提供記帳可觀的轉按現金回贈，鈔票可以直接幫您補足您的律師費等開支，甚至還有現金落袋。
- 爭取更優惠的利率：如果市場利率下降，或者您的房價大幅升值，您可以透過轉借獲得比現有計劃更優惠的利率，長期節省利息開支。
轉按涉及律師費及銀行估價等程序，決定前應先用拆開，仔細比較轉按後獲得的總回饋及節省計算機利息，但是否能涵蓋相關成本。
常見問題 (FAQ)
Q：如何增加成功申請揭開的機會？
答：要提高率，首先要確保您有穩定且足夠的收入證明，以通過銀行的壓力測試。其次，維持良好的信貸評級至關重要，應避免超過還款和過度成功。另外，準備好充足的首期資金，並確保所有文件（如身分證明、地址證明、入息證明等），才能加快前期證明。
Q：使用Mortgage Link高息戶口有什麼注意事項？
答：上限是注意存款上限。大多數銀行的上限是未設定貸款額度的50%，超出上限的資金將只能獲得普通活期存款利率。因此，應善用上限內的上限來最大化利息收益。另外，要確認該戶口是否設定了任何月費或最低存款要求。
Q：轉按的最佳時機是什麼時候？
答：最佳時機通常是您現有房貸計畫的罰息期（一般為兩年）即將結束前的2至3個月。因為申請轉按需要時間，提早申請可以確保在罰息期一結束後，可以無縫銜接到新的、更優惠的抵押貸款計劃，避免支付罰息。
Q：如果現金回饋需支付律師費怎麼辦？
問：近年來銀行提供的房貸回收費標準，確實可能出現回收費要求完全覆蓋律師費的情況。在這種情況下，您需要將律師費視為置業或轉按的必要成本之一。不過，有些銀行可能會提供額外的律師費或與指定律師大樓合作夥伴提供優惠，申請前可多加查詢。
結論
儘管2025年市場上的揭曉現金回饋削減，但透精明的比較和規劃，置業人士和業主還是能找到最適合自己的方案。在做決策時，獎金只被單一的回饋數字，而應全面利率、回饋評估條款、基金會聯絡戶口以及罰息期等因素。是先還是置業考慮轉按，做足功課，各項條款的細節，才是節省時間理解大樓成本、實現財務目標的王道。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
