銀主盤按揭2025深度解析：專家教你避開陷阱順利上會的完整指南

近期,隨著本港經濟環境波動,市場上銀主盤數量呈現溫和上升趨勢。根據土地註冊處數據顯示,今年早些時候銀主盤註冊量按季有所增加,其中不乏一些知名大型屋苑的單位,這一現象引起了尋求「筍盤」的買家們的廣泛關注。這種情況不僅反映了部分業主可能面臨的財務壓力,也為潛在買家帶來了獨特的市場機遇。然而,銀主盤的低價背後是否隱藏著不為人知的風險？申請銀主盤按揭會比一般二手樓更困難嗎？本文將為您深入剖析。

到底什麼是銀主盤？拆解其真正含義與成因

所謂「銀主盤」,是指當物業的業主因故無法繼續償還銀行按揭貸款,導致「斷供」時,作為債權人的銀行（即「銀主」）會向法庭申請收回該物業。之後,銀行會將物業在市場上放售,用以抵銷業主未償還的債務。簡而言之,這就是一個由銀行主導出售的二手物業。

💡 如果物業的債權方是財務公司,這類盤源有時會被俗稱為「財仔盤」,但其本質和處理方式與銀主盤大同小異。

▌銀主盤形成的核心原因

物業淪為銀主盤,歸根究底只有一個直接原因：業主斷供。無論業主承造的是一按、二按,還是多重按揭,一旦無法履行還款協議,且未能與貸款機構達成新的還款方案,物業最終就會被收回並推出市場。常見導致斷供的背後因素包括：

✓ 經濟環境轉差： 經濟下行可能導致業主失業、減薪或生意失敗,直接衝擊其供款能力。
✓ 利率持續高企： 加息週期令按揭還款額大增,超出部分業主的預算與負擔能力。
✓ 個人財務危機： 業主可能因投資失利、賭博或其他債務問題,導致資金鏈斷裂。
✓ 移民或家庭變故： 業主急需資金或無暇管理物業,選擇停止供款讓銀行收樓處理。

值得注意的是,社會上常將「負資產」與銀主盤劃上等號,這是一個誤解。負資產僅指物業的市場價值低於未償還的按揭貸款額,只要業主仍有能力繼續供款,物業並不會變成銀主盤。

銀主盤的雙面刃：機遇與潛在陷阱分析

銀主盤的最大吸引力無疑是其潛在的價格優勢,但同時也伴隨著不少風險。在決定入手前,必須權衡其利弊。

✅ 機遇 (Pros)	❌ 潛在陷阱 (Cons)
價格具競爭力：銀主以收回債務為首要目標,定價通常會比市價略低,以求盡快售出,為買家提供議價空間。	單位狀況不明：原業主在非自願情況下被收樓,單位內部可能日久失修,甚至遭到破壞,潛在的裝修及維修成本高昂。
業權相對清晰：交易對手是銀行或大型財務機構,相較於一般業主,業權問題（如假業主）的風險較低。	潛在違建物或改動：物業可能存在僭建、非法改動結構等問題,銀行不會為此負責,新買家需承擔還原及法律風險。
減少交易糾紛：買賣條款由銀行擬定,較為標準化,可減少與原業主在交樓、雜費等問題上的爭拗。	成交期倉促：銀主盤的成交期通常只有45天,較一般二手物業的60-90天短,對申請按揭及籌備資金構成時間壓力。
市場透明度高：銀主盤資訊通常會公開,可透過代理行或拍賣會獲取,提供更多選擇。	隱藏債務問題：雖然樓價本身不包含原業主債務,但可能存在未繳清的管理費、水電煤費等,需在交易前查清楚。

購買銀主盤的兩大途徑與詳細流程

目前市場上購買銀主盤主要有兩種方式,各有不同的操作流程：

途徑一：透過地產代理入標競投

這是最常見的方式。銀行會將銀主盤資料分發給合作的地產代理行,由代理接觸潛在買家。

尋找盤源： 聯絡相熟的地產代理,告知您有興趣尋找銀主盤。
預約睇樓： 安排實地視察,評估單位狀況及維修成本。
索取文件： 向代理索取入標書及相關銷售文件,了解買賣條款。
提交意向價： 填妥入標書,連同指定金額的本票（臨時訂金）一併遞交至銀行指定地點。
等待結果： 銀行會在截標後審核所有標書,通常會選擇「價高者得」。若不中標,本票將獲全數退還。

途徑二：參與物業拍賣會

部分銀主盤會交由專業的拍賣行,以公開拍賣形式出售,過程更為直接透明。

留意拍賣資訊： 關注各大物業拍賣行的網站或公告,獲取即將拍賣的銀主盤清單。
開放日睇樓： 拍賣行通常會安排指定時間讓公眾參觀物業。
研究拍賣條款： 在拍賣前仔細閱讀法律文件,了解物業狀況及買家責任。
現場競投： 帶備身份證明文件及本票出席拍賣會,現場舉手出價。
即時簽約： 成功投得後（一經落槌）,須立即簽署買賣合約及支付訂金。注意,拍賣場上的交易是具法律約束力的,沒有「冷靜期」。

不論透過哪種方式,買家同樣需要支付地產代理佣金或拍賣行服務費。

銀主盤按揭申請全攻略：銀行審批會更嚴格嗎？

許多人擔心,購買銀主盤申請按揭會遇到更多阻礙。事實上,這是一個常見的迷思。對於銀行而言,審批銀主盤按揭的標準與一般二手物業並無二致。銀行的核心考量始終是新買家的還款能力和物業本身的價值,而不會因為物業曾被「斷供」而對新申請人抱有偏見。

只要新買家擁有穩定的收入、良好的信貸紀錄（TU）,並能提供充足的首期資金,獲批按揭的機會與購買普通二手樓並無分別。然而,有幾個關鍵點需要特別注意：

⚠️ 銀主盤按揭申請的關鍵挑戰

①
時間極為緊迫： 如前所述,銀主盤成交期一般僅45天。從簽署合約到完成交易,所有程序包括申請按揭、律師樓工作等都需在此期間完成。若需申請按揭保險（高成數按揭）,審批時間會更長,因此必須在入標或拍賣前,就準備好所有入息證明文件,並預先向銀行進行估價和初步查詢。
②
估價可能不足： 銀行對物業的估價是批出貸款額的基礎。如果銀主盤的內部狀況過於殘破,或存在嚴重的僭建問題,銀行委託的估價行可能會給出一個較為保守的估價,甚至低於您的成交價。這意味著您需要準備更多首期資金來填補差額。因此,在出價前,強烈建議先進行網上物業估價或向多間銀行查詢。
③
樓契問題： 極少數情況下,銀主盤可能存在樓契不全的問題。如果樓契遺失,銀行將無法承造按揭。因此,在簽署任何合約前,必須透過律師確認樓契文件是否完整。

專家提醒：入手銀主盤前必須檢查的關鍵事項

為避免墮入陷阱,成為「接火棒」的苦主,以下幾個環節必須由您、您的地產代理及律師共同嚴格把關：

▌1. 實地視察：眼見為實,評估潛在成本

這是最基本也最重要的一步。切勿單憑相片或代理的描述就做決定。睇樓時要特別留意天花、牆身、窗邊是否有漏水或剝落痕跡,檢查來去水是否順暢,並評估全屋的裝修和傢俬狀況。將預計的維修及裝修費用,納入您的總置業成本中一併考量。

▌2. 法律查冊：揭示產權瑕疵

在決定入標或拍賣前,必須委託律師進行詳細的土地查冊。查冊可以揭示物業是否存在「釘契」（即物業有未解決的法律訴訟或命令）,例如屋宇署發出的僭建清拆令、欠交管理費的索償等。這些問題若不解決,將會轉嫁給新買家。

▌3. 核實樓契及合約條款

確保物業樓契完整無缺。同時,要仔細閱讀銀行提供的買賣合約範本。通常,這些合約會包含「不負擔任何維修責任」的條款,意味著您是以「現狀」(As Is) 購入物業,銀行不會對物業的任何瑕疵負責。可參考香港地產代理監管局提供的相關買賣指引。

▌4. 查詢管理費及其他雜費欠款

務必向物業管理處查詢該單位是否有任何未繳清的管理費、冷氣費或其他雜項費用。這些費用雖然未必會「釘契」,但新業主仍有可能需要承擔,應在交易完成前釐清責任。

銀主盤按揭FAQ：常見問題專家解答

1. 銀主盤一定比市價便宜嗎？

不一定。雖然銀主盤的開價通常較有吸引力,但如果物業質素高、地點優越,可能會吸引眾多買家競投,最終成交價甚至可能貼近市價或更高。因此,買家心中應有一把尺,設定好自己的出價上限,避免因現場氣氛而追高價。

2. 購買銀主盤可以申請高成數按揭（按揭保險）嗎？

可以。只要物業本身符合按揭保險計劃的要求（如樓價、樓齡等）,而申請人亦符合資格,購買銀主盤同樣可以申請高成數按揭。但如上文提及,審批時間會更長,在45天的成交期內完成所有程序將會非常緊張,必須盡早啟動申請流程。

3. 如果單位內仍有租客或住客,應如何處理？

銀主在收樓時,法律上會處理好清場問題,確保物業是「交吉」（即沒有佔用人）出售。買賣合約中亦會列明這一點。買家在簽約前應確認相關條款,以保障自己。您無需親自與原業主或租客交涉。

4. 成功投得銀主盤後,原業主的債務會轉嫁給我嗎？

絕對不會。您購買的是物業的業權,而非原業主的個人債務。原業主欠銀行的按揭款項,會從賣樓所得中扣除；至於他是否有其他私人債務,均與新買家無關。您唯一需要留意的是與物業本身相關的費用,如管理費欠款。

總結：給銀主盤潛在買家的最終建議

總括而言,銀主盤確實為市場提供了一個尋找低水物業的機會,但絕非一條輕鬆的置業捷徑。它更像是一場需要精密計算和快速反應的「尋寶遊戲」。成功的關鍵在於事前做足功課：聘用經驗豐富的代理和律師團隊,仔細評估物業的真實價值與潛在風險,並提前規劃好您的資金和銀主盤按揭安排。</只要保持理性,不被表面上的低價所迷惑,您就有機會在銀主盤市場中,找到真正物有所值的理想家園。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。

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