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隨著2025年步入中段，香港樓市正在經歷一場結構性重塑。最新按揭貸款數據顯示，樓市焦點已逐步從高價住宅轉移至細價樓，按揭、貸款與樓市走勢三者之間的關聯亦呈現新態勢。宗數上升但貸款金額顯著下滑，反映出置業者策略調整，市場由過往投資驅動轉向剛性需求主導。
根據香港金融管理局（HKMA）與按揭證券公司（HKMC）最新公布的數據，按揭貸款市場持續分化，香港樓市短期內難以恢復高峰。本文將分析現時市場結構，深入探討按揭貸款走勢、樓市發展及金融風險潛在變化。
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新取用按保宗數回升 細價樓成交卻拉低貸款金額
2025年香港樓市結構持續重塑，按揭貸款市場呈現明顯分化。根據香港按揭證券有限公司（HKMC）最新數據，5月新取用按揭保險宗數錄得612宗，按月微升0.3%，為自2024年9月以來的最高水平。然而，平均每宗按揭貸款金額急跌至473萬港元，較4月的554萬港元大幅下滑14.6%，創下近65個月以來的新低。
按揭貸款總額亦同步下調，5月新取用按揭保險貸款總額錄得28.96億港元，按月跌幅達14.4%。宗數上升與金額下滑並存，顯示樓市交易重心已由高總價物業轉向細價樓，市場結構正在深層調整，首置及剛性需求成為主要動力。
新批按保宗數回落 市場氣氛持續審慎
與此同時，5月新批出按揭保險宗數錄得1,462宗，按月下降1.9%，結束連續四個月增長走勢。然而，貸款總額錄得71.85億港元，按月微升0.8%，顯示銀行對中價物業的貸款批核態度仍屬穩健，惟市場入市氣氛依然審慎。
2025年首五個月累計，新批出按揭保險宗數達6,910宗，按年大幅下跌35.1%，貸款總額達346.7億港元，按年減少37%。同期，新取用按揭保險宗數錄得2,781宗，按年下降27.9%，貸款總額為141.9億港元，按年下跌28%。
整體數據反映，按揭貸款市場仍處於低位震盪，細價樓成為成交主力，樓市剛性需求尚未轉化為全面復甦動力。
按揭成數放寬效應減退 細價樓續主導成交
自2024年香港政府放寬按揭成數限制後，樓市成交結構迅速改變。按揭保險申請佔比顯著下降，5月新取用按揭保險宗數佔整體按揭貸款僅17.6%，雖高於4月的14.8%，但遠低於放寬前的逾三成水平。數據顯示，買家傾向選購細價樓，並集中於首置需求，投資性需求仍顯疲弱。
政府於2025年財政預算案中進一步落實針對400萬港元以下物業的印花稅減免政策，有效降低首次置業者的入市門檻。細價樓交易因而明顯增加，按揭貸款平均金額亦持續下調。樓市已由投資驅動模式逐步過渡至以自住需求為主，按揭貸款市場同步轉向低風險、細額貸款結構。
利率回落帶動按揭需求 樓市回暖力度有限
近期香港銀行間同業拆息（HIBOR）顯著回落，市場普遍預期美國聯儲局將於2025年下半年展開減息周期。為香港按揭貸款利率帶來下行空間。多家銀行推出更具吸引力的按揭計劃，部分計劃提供封頂息率，有助舒緩供樓壓力，特別有利於首次置業者及細價樓買家。
雖然利率環境改善，一手新盤市場出現高開即沽現象，但整體成交量仍以細價樓為主，中高價物業交投回升動力依然有限，顯示市場信心仍待恢復。
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一手盤銷情改善 細價樓成交比例續升
受惠於利率回落預期及發展商靈活定價策略，近期一手樓盤銷售顯著改善，部分新盤更出現開售即沽的現象。然而，成交重心依然鎖定於細價樓，顯示買家入市態度審慎，市場投資需求尚未全面回流。
2025年上半年新盤成交數據顯示，總價800萬港元以下單位佔整體成交超過七成，細價樓明顯成為市場主流。樓市氣氛回暖，但價格結構偏低，按揭貸款市場難以迅速回到過往高峰。
政策市況交錯 按揭市場料續現結構分化
香港按揭貸款與樓市走勢未來將受多項宏觀及本地因素共同影響：
全球利率政策
美國聯儲局減息步伐將直接左右香港按揭貸款利率走勢，若減息節奏加快，有望進一步釋放樓市剛性需求。
本地經濟與就業市場
香港經濟增長及就業穩定性仍為關鍵。若失業率持續低位運行，有助鞏固置業信心，支持按揭貸款市場溫和增長。
樓價走勢
細價樓成交短期內將持續主導市場，惟高價物業成交量及樓價回升仍需觀察宏觀經濟復甦進度。
政策支持力度
若政府進一步推出針對首置人士的按揭貸款優惠，或調整稅務政策，有機會刺激按揭貸款宗數短期回升，重塑樓市活力。
結論
現階段，香港按揭貸款市場的結構性調整已成事實，雖然宗數回穩，但貸款金額持續收縮，反映市場對樓價風險保持審慎態度。細價樓需求預料將繼續主導成交結構，剛性需求為樓市基本面提供支撐，惟高價物業短期內難見明顯復甦。
銀行業按揭審批趨向審慎，有助降低金融體系的系統性風險，並抑制樓市過度槓桿。利率走勢仍將是影響按揭市場發展的主要因素。
展望未來，若環球減息周期落實，並配合政府針對性政策支援，香港樓市及按揭貸款市場或可逐步邁向溫和回穩。然而，短期內市場成交結構料仍以細價樓為主，整體按揭市場難以迅速突破。
*數據來源：HKMC 2025 年 5 月按揭保險月報
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