樓市下行達27%，首置業如何突破壓力測試與按揭保險新規

近年來，香港樓市價格持續高企，首次置業人士面對沉重的按揭貸款壓力。為協助首置買家，政府於2025年2月的《財政預算案》中，進一步提高印花稅的最低徵收額，由300萬元物業提升至400萬元，並計劃設立「創科產業引導基金」，促進市場發展。這些政策變動對首次置業、換樓及投資者的貸款能力產生影響，因此，了解按揭保險新制及壓力測試計算方式變得尤為重要。

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香港按揭保險演變：從「林鄭Plan」到「波叔Plan」

香港按揭保險計劃自1999年推出，最初僅適用於600萬元以下物業。2019年政府放寬按揭成數（「林鄭Plan」），800萬元以下物業可申請九成按揭，1,000萬元以下則可借八成。2022年再推「波叔Plan」，九成按揭樓價上限升至1,000萬元，八成按揭則提升至1,200萬元。2023年7月，政府進一步擴展按揭保險至3,000萬元以下單位，同年9月樓花按揭亦獲放寬，1,000萬元以下物業最高可借九成按揭，適用於2023年9月22日後簽訂的自住樓花物業。

按揭保險新制如何幫助首置人士更輕鬆置業？

政府多次放寬按揭保險，首置人士買樓門檻大幅降低。現時，1,000萬元或以下的物業可申請高達九成按揭，1,500萬元以下則可借八成，3,000萬元以下亦可享七成按揭，讓購房者可用較低首期入市。此外，樓花按揭保險亦已放寬，進一步便利首次置業者。新制亦提供保費優惠，進一步減輕財務負擔，使年輕人更容易圓上車夢。

表格數據來源：金管局

根據此新制，首置人士若購買 800 萬港元以下的物業，可透過申請按揭保險來獲取更高按揭成數，並可豁免壓力測試。然而，換樓人士及投資者則仍需通過壓力測試。

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壓力測試計算方式：影響你貸款的關鍵因素

什麼是壓力測試？

壓力測試是銀行審批按揭貸款時，用來評估借款人是否有能力應對利率上升後的供款負擔。一般而言，銀行會將現行按揭利率+3%或以最低要求（如5%或更高）來計算每月還款額，並確保供款與收入比率（DSR）符合要求。

壓力測試計算示例

假設一位投資者計劃購買價值100 萬港元的物業，並申請 80% 按揭（即貸款額 480 萬港元）。

在此情境下，投資者需要每月有至少8,820港元的收入才能通過壓力測試。

壓力測試如何影響投資者與換樓人士？

由於壓力測試的供款入息比上限為 50%（即假設供款不可超過收入的一半），這意味著需要更高的入息才能通過審批。此外，已擁有物業的買家，其供款入息比例會再被扣減 10%，即實際上限降至 40%。

換樓人士則需考慮現有物業的供款負擔，銀行會將所有未清還貸款計算在內，以確保申請人具備足夠的還款能力。

2025年香港樓市挑戰與政策調整的影響

截至2025年初，香港房地產市場持續面臨挑戰，影響首置人士購買力、投資市場動向及政策調整可能性。

首置人士購買力提升

新按揭保險制度降低首期門檻，鼓勵首置人士進場。然而，根據香港差餉物業估價署資料，樓市自2021年下半年進入下行周期，至2024年底已連跌三年多，樓價跌至接近2016年8月水平。這可能進一步吸引首置人士進入市場。

投資市場受壓

投資者及換樓人士仍需通過壓力測試，加上美國聯儲局持續加息，導致按揭利率上升，投資需求受抑。自2021年高位以來，香港樓價累計下跌27%，反映投資市場信心減弱。

政策調整可能性

政府財政收入依賴土地銷售，但樓市疲弱導致收入下降，財政赤字擴大。2025-26年度預計赤字為670億元，財政儲備在2025年3月底預計為6,474億元。若樓價持續下滑，政府或考慮調整壓力測試要求，以減輕換樓人士負擔。

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結論

按揭保險新制與壓力測試計算方式對不同類型的買家影響深遠。首置人士受惠於新制，可更容易獲得高成數按揭並豁免壓力測試；而投資者與換樓人士則需應對嚴格的壓力測試標準。在目前市場環境下，買家應審慎評估自身財務能力，並利用按揭計算機預算未來供款，以作最合適的置業決策。

關於樓市的常見問題

Q1.幾多成按揭可以放租？

在香港，若樓宇是用來出租的，按揭成數一般會較低。對於自住物業，最多可以申請到90%的按揭，但若是用來出租的物業，銀行通常會要求首期至少為20%或更高，按揭成數一般最高為80%。這樣是為了降低出租物業的風險。

Q2.一個人可以抽居屋嗎？

是的，一個人可以申請居屋，但必須符合一定的資格條件，如年齡、收入、資產等限制。此外，申請人需要是香港居民，並且未擁有其他住宅物業。

Q3.首次置業可以出租嗎？

首次置業後，可以出租物業，但需遵守樓宇管理條例及按揭貸款條款。有些銀行要求首次置業的買家在首三年內不能出租物業。

Q4.居屋要壓力測試嗎？

居屋申請需要進行壓力測試。銀行會評估你的財務狀況，確保你有能力應對未來利率上升後的還款壓力。