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去年香港樓市逐漸回升，首次置業者面臨兩大熱門選擇——納米樓與居屋。根據戴德梁行的預測，2025年香港樓價可能上漲約5%。而美聯物業則指出，2024年香港一手住宅交易量達1.6萬宗，二手住宅交易量達4萬宗，創下三年來的新高。面對市場回升，買家應該如何選擇納米樓或居屋，並了解其轉售限制，成為了不少首次置業者的重要問題。本文將深入分析這兩種上車盤的優勢、挑戰，並比較其轉售限制條款，幫助購房者做出明智選擇。
納米樓：市場需求強勁的小單位選擇
納米樓的市場特徵與受眾
納米樓（Nano Flats）指的是面積較小的住宅單位，通常實用面積低於300平方呎。這類樓盤以其較低的價格吸引了大量年輕人和首次置業者，尤其是位於香港市區核心地區（如中環、灣仔），以其較低的價格吸引了大量年輕人和首次置業者。
納米樓的特點：
- 面積小：通常在200至250平方呎之間，適合單身人士或小型家庭。
- 價格較低：市區核心地區的納米樓，平均每平方呎價格約為1萬5千港元，2024年增長了約5%。
- 功能性設計：為了最大化空間利用，納米樓的設計簡潔，常用多功能家具提升居住實用性。
儘管納米樓在首次置業者中受到青睞，但其空間狹小，納米樓更多被視為短期居住或投資的選擇，且在未來兩年，隨著房價上升，納米樓的增值潛力或將面臨挑戰。
居屋：政府支持下的穩定選擇
居屋計劃的背景與政策分析
居者有其屋計劃（居屋計劃）是香港政府推出的支持性住房計劃，旨在幫助首次置業者及中低收入家庭以較為親民的價格實現購房夢。居屋2024共提供7,132伙，折扣率為七折（30%），售價介於$143萬至$467萬，實用面積範圍從186至510平方呎不等。
居屋的特點：
- 價格穩定：居屋的售價比市場上大多數住宅便宜，尤其對首次置業的中低收入家庭具有吸引力。
- 轉售限制：居屋最大的特點是政府對轉售設有嚴格限制。根據香港房屋委員會規定，居屋買家需至少持有5年才能轉售，且轉售價格受政府指導價限制，無法按市場價進行定價。這使得居屋的市場流動性較差。
- 長期居住選擇：儘管轉售有限制，居屋仍然是有長期自住需求家庭的穩定選擇，特別是在新界及交通便捷的區域，需求仍然強勁。
居屋的轉售限制旨在防止炒賣行為，確保中低收入家庭能夠實現長期自住。然而，這一政策也使得居屋的市場流動性較差，尤其對那些希望在短期內換樓或獲取資本增值的買家而言，居屋的選擇可能受限。
納米樓與居屋的比較：價格、地點與流動性
價格與地點：納米樓的靈活性 VS 居屋的穩定性
納米樓的價格通常較低，特別是在市區核心區域（如中環、灣仔等地），這使得納米樓成為年輕人或單身人士的理想選擇。根據美聯物業的數據，納米樓的成交價約為每平方呎1萬5千港元，而居屋的價格則相對穩定，範圍介於$143萬至$467萬之間。儘管居屋的價格較為親民，但大多位於新界或郊區，對於需求便捷交通與市區生活的買家來說，可能較難滿足。
居住空間與實用性：納米樓的緊湊空間 VS 居屋的長期居住需求
納米樓的面積較小，通常適合單身人士或小型家庭，對於有長期自住需求的買家則顯得不夠寬敞。相比之下，居屋提供的空間較大，且許多居屋項目還配備了更多社區設施，對於有家庭需求的買家來說，居屋無疑是一個更具吸引力的選擇。
轉售限制：納米樓的靈活性 VS 居屋的流動性挑戰
納米樓的市場流動性較高，由於價格較低且需求旺盛，買家若有轉售需求，通常可以較為順利地進行交易。而居屋的轉售受到政府限制，買家需持有至少5年才能轉售，且轉售價格受政府指導價影響，無法按市場價進行定價。這使得居屋的流動性較差，對那些有短期內換樓或獲利需求的買家而言，居屋可能無法滿足其需求。
香港樓市回升對納米樓與居屋市場的影響
去年香港住宅市場回升的趨勢顯示，隨著「全面撤辣」政策的實施，樓市曾短暫出現“小陽春”。根據中原地產的統計，2024年4月香港住宅樓宇的買賣登記量達8551宗，較3月增長了約115%。這一回升對納米樓和居屋的市場需求也有積極影響，尤其是首次置業者對低價樓盤的需求持續增長。
【延伸閱讀】房屋局：未來3至4年一手私人住宅單位供應量預計為10.9萬個
如何選擇最合適的上車盤？
選擇納米樓還是居屋，首次置業者應根據自身的需求、預算與未來規劃做出理性選擇。若你注重價格和市區位置，並且需求較小的居住空間，納米樓無疑是理想選擇；而若你看重穩定的長期自住需求，且符合政府資格，居屋則是一個不錯的選擇。無論選擇哪種上車盤，了解轉售限制與市場趨勢至關重要，這將有助於你做出最符合未來需求的明智決策。
關於納米屋/居屋的相關問題
Q1.如何計算呎價？
在香港，計算呎價的公式為：
呎價 = 樓價 ÷ 實用面積
例如，如果一個單位的樓價是 $500萬，實用面積是 500 呎，那麼呎價就是：
呎價 = 500萬 ÷ 500呎 = 10,000 港元/呎
Q2.居屋要壓力測試嗎？
要的，購買居屋需要進行壓力測試。這是為了確保買家有足夠的還款能力來承擔按揭負擔。測試通常會評估買家的收入與負債比，以及是否能應對利率上升後的還款壓力。
Q3.居屋可以一次過付款嗎？
可以，居屋可以一次過全數付款。不過，大部分購房者會選擇按揭付款，因為居屋的售價通常較高，一次過付款可能對許多人來說較為困難。
