目录
香港金融管理局（金管局）近日積極推動銀行提升按揭審批效率，已有14家銀行承諾，在客戶提交完整按揭申請文件後，將於14天內回覆審批結果。這一舉措旨在提高住宅按揭市場的透明度和效率，減少客戶因審批過程冗長而產生的不確定性。然而，在高息環境下，銀行的審批標準依然嚴格，申請人需關注多項細節，確保按揭申請順利通過。
市場反應褒貶不一
此舉在市場上引起了不同反應。一些業界人士認為，這將促進市場流動性，讓買家能更迅速安排資金，進一步刺激樓市交易。然而，也有銀行內部人士指出，儘管審批時限縮短，銀行依然必須遵守風險管理原則，對高風險個案進行額外審查，這可能無法簡化整個貸款流程。市場分析則認為，在高利率環境下，縮短審批時間對按揭需求的提升可能有限，因為買家仍需面對較高的供款壓力。
【延伸閱讀】
申請按揭必備「銀行五寶」
業界人士指出，申請按揭時，客戶需準備完整的文件，特別是以下五類文件，被稱為「銀行五寶」：
- 身份證： 用以核實申請人的身份與信貸記錄。
- 出糧單：一般需提交過去三至六個月的出糧紀錄，以證明收入穩定性。
- 稅單：反映申請人的報稅情況和收入水平。
- 信貸紀錄：包括信用卡月結單、其他貸款記錄等，以顯示申請人的負債水平。
- 樓宇臨時買賣合約：申請人若已簽署買賣合約，須提交相關文件作為交易證明。
只要這些文件齊全，銀行便能較快完成初步審批，令申請按揭的時間縮短至兩周內。
按揭審批受阻？ 留意這些細節
儘管金管局推動加快審批流程，但仍有不少按揭申請因文件不齊、信貸紀錄不清晰或涉及財務訴訟而受阻。根據業界觀察，約50%至60%的申請未能在兩周內獲批，主要原因包括：
- 銀行結單不齊全：若申請人未提供完整的銀行結單，銀行可能要求補交文件，延長審批時間。
- 未如實申報信用卡與貸款：銀行會審查申請人的信貸紀錄，若發現未申報的信用卡或貸款，審批進度會受到影響。
- 擔保人身份影響審批：如果申請人曾為他人擔保貸款，銀行需進一步評估擔保人的財務狀況，導致審批時間延長。
- 涉及財務訴訟：與申請人相關的任何財務糾紛，都可能影響銀行對其還款能力的評估。
高息環境下 按揭審批更趨嚴格
在利率上升及樓市波動的背景下，銀行在審批按揭時更加謹慎。業內人士指出，銀行對收入穩定性的要求更高，並可能要求額外的財務證明，例如定期轉賬紀錄等。此外，對於樓齡較高的物業，部分銀行可能會要求額外的驗樓報告，甚至縮短還款年期，這將影響申請人的供款安排。
銀行還會根據供款佔入息比率（DSR）來評估申請人的供款能力。特別是對於依賴浮動收入（如佣金、花紅等）的申請人，銀行的計算方式可能有所不同，這可能導致申請人獲批的貸款金額低於預期。
如何提高申請按揭的成功率？
面對銀行趨嚴的審批標準，申請人可透過以下方式提升申請按揭的成功率：
- 確保文件齊全：提前準備「銀行五寶」，避免因補交文件而拖延審批進度。
- 誠實申報財務狀況：確保銀行結單、信貸紀錄與實際情況一致，減少額外審查時間。
- 預先進行按揭評估：透過銀行提供的按揭預先批核服務，提前了解自身貸款能力，避免在正式申請時被拒。
- 選擇合適的銀行與貸款計劃：不同銀行的按揭條件有所不同，申請人應根據自身情況選擇最適合的按揭計劃。
結語
金管局推動的按揭審批加速措施有助於提高市場透明度，但在高息環境下，銀行的審批標準依然嚴格。申請人應該注意準備完整的財務文件、提前申請預先批核服務，以及選擇最合適的貸款計劃，從而提高申請的成功率，減少不必要的延誤和風險。
關於按揭的常見問題
Q1.現在按揭利率多少？
截至2025年2月，香港主要銀行的按揭利率如下：
- 匯豐銀行：P計劃年利率3.5%，H計劃年利率4.98%
- 恒生銀行：P計劃年利率3.5%，H計劃年利率5%
- 中銀香港：P計劃年利率3.5%，H計劃年利率5%
- 星展銀行：P計劃年利率3.75%，H計劃年利率5%
- 東亞銀行：P計劃年利率3.5%，H計劃年利率5%
請注意，以上利率僅供參考，實際利率可能因銀行政策、申請人財務狀況及市場變化而有所不同。建議您直接聯絡相關銀行或透過專業按揭顧問獲取最新資訊。
Q2.按揭幾成可出租？
按揭貸款的成數通常取決於物業的用途和借款人的條件。如果是用作出租的物業，銀行通常會設定較低的貸款成數。一般情況下，出租物業的按揭成數大約在7成至8成之間，具體根據物業類型、貸款人的財務狀況及銀行政策等因素而定。
有些銀行會根據出租物業的租金收入來評估貸款額，但會要求借款人提供穩定的租金收入和相應的租約文件。
Q3.如何做到9成按揭？
要做到9成按揭，主要有以下幾個途徑：
- 首次置業：首次購房者可享有更高貸款成數，最高可達9成。
- 政府計劃：如按揭保險計劃（MIS）可協助首次置業者達9成按揭。
- 銀行政策：某些銀行對收入穩定且信貸紀錄良好的申請人提供9成按揭。
- 物業價值：銀行會根據物業市場價值或成交價提供最高9成的貸款。
申請人需具備穩定收入及最低1成首期。
