世茂集團清盤風險與按揭困境：居屋與資產按揭市場的未來走向

近日，香港樓市出現“小陽春”的跡象，而內房企業世茂集團（0813）在九龍區推售的現樓豪宅更引起市場關注。該豪宅以招標方式成功售出3個單位，但由於世茂集團面臨破產風險，部分銀行拒絕為其承造按揭，引發市場對買家上樓可能遇到困難的討論。專家也提供3條自保建議，幫買家在現時的樓市環境中作出更明智的決策。

世茂集團財務危機與買樓按揭風險

世茂集團近日在香港推出的九龍區現樓豪宅採用招標方式售賣，大部分單位面積在千呎以上，呎價介乎2.18萬至2.38萬元，總成交價介乎2,876萬至3,703萬。由於這些單位屬現樓，買家毋須擔心爛尾風險，但發展商的債務違約問題使部分大型銀行對相關按揭申請採取保守態度。這種情況下，買家可能需要面對按揭選擇有限的風險。

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招標方式售樓在香港已非罕見，對發展商而言，此策略有助於爭取更高的成交價，或在買家出價不理想時選擇不出售。然而，買家需要注意招標售樓可能帶來的價格波動風險。如有案例顯示，部分買家以高價成功投標後，發展商在短期內再推出的單位卻以更低價格成交，導致買家承受帳面損失。

資產按揭風險升高：如何選擇穩健的買樓按揭方案

世茂集團因未能按期清還一筆2.58億元人民幣貸款而遭申請清盤，此類風險使銀行在為其項目提供按揭時更加謹慎。一些銀行選擇拒絕承接相關豪宅的按揭申請，以降低潛在損失的風險。

資產按揭是買樓的重要環節，特別是在香港這樣高房價的市場中，按揭利率和年期直接影響買家的資金壓力。當銀行對某些發展商的項目信心不足時，買家或需轉向其他銀行或尋求私人財務公司申請按揭，這可能導致按揭利率更高，甚至影響買家最終完成交易的能力。

如何選擇適合的按揭產品：專家教你3招自保秘訣

對於考慮購入招標樓的買家，業界專家提出以下三大自保策略：

1. 避免使用短年期按揭產品

如“呼吸Plan”等短年期按揭產品可能在最初提供較低利率，但到期後利率大幅上升，買家或需面臨負資產及轉按困難的風險。因此，買家應優先確保可獲得長年期且合理利率的按揭，以減少未來的財務壓力。

2. 選擇有多間銀行提供按揭的樓盤

一個樓盤若獲得多間銀行按揭支持，通常反映出該項目的可靠性較高。買家應在購買前了解有哪些銀行參與相關按揭業務，並選擇支持度較高的項目。

3. 做足市場調查並尋求專業建議

買家在入標前應徹底了解同區類似物業的價格走勢，並向可靠的地產代理諮詢發展商的預期底價。這樣不僅能幫助買家制定合理的出價策略，也能避免因衝動入市而承受不必要的財務損失。

居屋按揭市場面臨挑戰：選擇適合的長期按揭策略

在香港樓市出現反彈跡象的同時，招標樓盤的交易熱度也在提升。然而，面對內房企業潛在的債務風險以及按揭市場的不確定性，買家需特別謹慎。透過選擇合適的按揭產品、了解市場情況及尋求專業建議，買家有機會在抓住“執平貨”機會的同時，避免踩雷。按揭利率、按揭年期及樓市風險管理將是未來買樓決策的關鍵。

關於按揭的相關問題 FAQ

Q1.村屋按揭幾多？

村屋按揭成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）通常較低，與市區住宅物業相比，銀行在提供村屋按揭貸款時的貸款成數會更為保守。這是由於村屋的市場流動性較低，轉售和增值潛力有限，風險較高。因此，銀行在貸款時會考慮這些因素，對按揭成數進行調整。

村屋按揭成數的主要情況：

最高可貸60%至70%：
- 通常來說，村屋按揭的貸款成數最高可達60%至70%。即如果你購買一個村屋，物業價值為1000萬港元，銀行可能會提供600萬至700萬港元的貸款，其餘部分則需要由買家支付作為首期。
銀行要求額外條件：
- 由於村屋的市場性較差，銀行通常會對申請按揭的物業進行更加仔細的審查，並要求額外的條件。例如，銀行可能會要求買家提供更強的財務證明（如收入證明），或者要求買家支付較高的首期來降低銀行風險。
地契類型影響按揭成數：
- 如果該村屋的地契為私人地契（即不是政府批地），則按揭成數可能會進一步降低。這是因為私人地契的村屋在市場上的接受度和轉售潛力較低，因此銀行的風險較高。
特殊村屋區域：
- 在一些特定的村屋區域，按揭成數可能會有所不同。如果該區域的村屋擁有較好的市場需求和增值潛力，某些銀行可能會提供相對較高的貸款成數。
按揭利率及年期：
- 村屋按揭的利率通常會較高，尤其是貸款成數較高的情況下。銀行對於較高成數的村屋按揭，會收取較高的利率來補償風險。