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樓市氣氛近日暗流湧動,城中熱話莫過於港府高層正在醞釀的一項潛在樓市政策調整。近期,據多個消息來源透露,財經事務及庫務局與稅務局正積極評估調整「從價印花稅」（AVD）第二標準稅率的可能性,也就是俗稱的「首次置業印花稅」。此事源於今年早些時候立法會的多次討論,議員們普遍認為,現行的稅階自2010年後未有大幅更新,已與當前樓價嚴重脫節,對預算有限的年輕家庭及首次置業者構成沉重負擔。因此,相關部門奉命展開研究,探討放寬稅階或降低稅率的可行性,旨在減輕市民的置業成本,釋放市場購買力。雖然目前政策尚未有最終定案,但此消息已足以在市場上激起千層浪,不少準買家都屏息以待,期望這場「及時雨」能盡快降臨。
為何「首次置業印花稅」成為市場焦點？
在香港,買樓除了要準備首期,印花稅是另一項重大開支。政府為了遏抑樓市炒賣,設立了多重印花稅,但對「自己人」——也就是香港永久性居民中的首次置業者——則相對寬鬆,只需繳付稅率較低的「從價印花稅第二標準稅率」（AVD Scale 2）。這項政策的原意是幫助市民「上車」,實現安居樂業的夢想。然而,正如上文提及,這個稅階多年未變,當樓價動輒數百萬甚至上千萬時,即使是較低的稅率,計算出來的金額也相當可觀,成為了上車路上一道不低的門檻。因此,任何關於調整這項稅率的風吹草動,都足以牽動整個市場的神經。
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解構首次置業資格：您符合「上車族」定義嗎？
在深入探討稅率之前,首要任務是搞清楚「首次置業」的定義。千萬不要想當然地以為「人生第一次買樓」就等於符合資格,當中其實有不少細節需要留意。稅務局對於「首次置業」的定義相當嚴格,一般來說,您必須滿足以下核心條件：
- 香港永久性居民： 這是最基本的要求,您必須持有香港永久性居民身份證。
- 簽署買賣合約時在香港沒有持有任何住宅物業： 這是關鍵中的關鍵。無論是個人名義、聯名持有,還是透過公司持有,只要您在香港擁有任何住宅物業的業權,哪怕只有1%,都會被視為「非首次置業」。
- 代表自己行事： 您必須是為自己購買物業,而不是作為其他人的受託人或提名人。
❓ 常見的誤解與特殊情況
「我曾經買過樓,但已經賣掉了,現在還算首次置業嗎？」
答案是：算！ 稅務局的定義是基於您「簽署臨時買賣合約時」的狀況。只要您在買入新物業的那一刻,手上沒有持有其他香港住宅物業,您就符合首次置業的資格。這也衍生出「先賣後買」的操作,讓換樓客也能享受較低的印花稅率。
「我和伴侶聯名買樓,其中一方不是首次置業怎麼辦？」
只要聯名買家中有任何一人不符合首次置業資格,整宗交易就不能以首次置業稅率計算,而需要繳付劃一15%的「從價印花稅第一標準稅率」（AVD Scale 1）。因此,在決定聯名置業前,務必釐清雙方的置業狀況。
「我持有的是非住宅物業,如車位或工廈,影響首次置業資格嗎？」
不影響。首次置業資格僅限於「住宅物業」。如果您只持有車位、商舖、工廈等非住宅物業,在購買住宅時,仍然符合首次置業的定義。
現行首次置業印花稅稅階（第二標準稅率）一覽
了解資格後,我們來看看現時首次置業需要繳付的印花稅是如何計算的。稅率根據樓價而定,採用階梯式收費。以下是目前最新的稅率表,讓您一目了然：
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超出HK$3,000,000的款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出HK$4,500,000的款額的10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超出HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
資料來源：稅務局 (最後更新日期: 2025年)
潛在政策調整對您有何影響？一場及時雨還是杯水車薪？
如果政府真的出手調整稅階,對準買家來說無疑是個好消息。具體影響有多大,取決於調整的力度。市場普遍預期有以下幾個可能的方向：
- 擴大低稅率的樓價範圍： 比如將適用1.5%稅率的樓價上限由HK$4,500,000提升至HK$6,000,000,或將適用HK$100定額稅的門檻由HK$3,000,000提高。這將直接惠及購買中小型單位的上車客。
- 整體下調各級稅率： 這是更「進取」的做法,全面降低各個樓價階梯的稅率,讓所有首次置業者都能受惠。
- 簡化稅階計算： 現時部分稅階採用「定額 + 超出部分百分比」的計算方式,相對複雜。未來可能簡化為更直接的百分比制度。
📊 實例模擬：政策調整前後的慳稅效果
假設您打算購買一個價值HK$5,000,000的單位,我們來看看政策調整可能帶來的變化：
- 現時稅制： 樓價HK$5,000,000屬於2.25%稅率的範圍,應繳印花稅為 HK$5,000,000 * 2.25% = HK$112,500。
- 假設調整後（情境一）： 如果政府將1.5%稅率的適用範圍擴大至HK$6,000,000,那麼您需要繳付的印花稅將變為 HK$5,000,000 * 1.5% = HK$75,000。
僅此一項調整,就能為您節省 HK$37,500,這筆錢足以用來添置傢俬電器,或作為裝修基金,大大減輕了初期的財務壓力。當然,最終的政策走向仍是未知之數,但市場對此普遍抱持樂觀態度。更多關於置業政策的分析,可參考香港政策研究所的相關報告。
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面對潛在變局,準買家應如何部署？
政策變動帶來機遇,也帶來不確定性。作為精明的準買家,現在應該如何部署？
- 🏦 積極儲備,做好財務規劃：
無論政策如何變,充足的首期和穩健的現金流永遠是置業的基礎。繼續努力儲蓄,並計算好自己的供款能力。 - 🔍 密切留意市場資訊：
多看新聞,關注財政預算案及相關官員的發言,第一時間掌握政策的最新動向。 - 🏠 鎖定心儀區域及樓盤：
政策出台後,市場反應可能很快。預先做好功課,了解不同區域的樓價和樓盤質素,機會來臨時才能迅速行動。 - 👥 諮詢專業人士意見：
在做出重大決定前,不妨諮詢地產代理、按揭顧問或律師的意見,他們能為您提供更個人化的分析和建議。
首次置業印花稅 FAQ
1. 如果我繼承了父母的物業,還算是首次置業嗎？
如果您因繼承遺產而獲得物業業權,在法律上您已經是業主。因此,當您之後再自行購買其他住宅物業時,將不再被視為首次置業。不過,具體情況可能涉及複雜的法律問題,建議諮詢律師意見。
2. 「先買後賣」換樓操作,稅務上如何處理？
如果您是香港永久性居民,並打算「先買後賣」換樓,您在買入新物業時需先繳付15%的印花稅。但在您成功賣出原有的唯一住宅物業後的指定期限內（現時為12個月）,可以向稅務局申請退還部分印花稅,即退還15%與第二標準稅率之間的差額。
3. 印花稅需要在什麼時候繳付？
一般來說,印花稅需在簽署「正式買賣合約」及「樓契」後的30天內繳付。逾期繳付會被罰款。您的代表律師會協助處理整個流程並提醒您繳款期限。
4. 如果樓價是HK$4,000,000,印花稅到底是多少？
根據現行稅階,HK$4,000,000的物業適用於1.5%的稅率。因此,應繳印花稅為 HK$4,000,000 * 1.5% = HK$60,000。
5. 這次潛在的政策調整會影響非香港永久性居民嗎？
這次市場傳聞的調整主要針對「首次置業印花稅」,即從價印花稅的第二標準稅率。非香港永久性居民或已持有物業的買家,仍需繳付「買家印花稅」（BSD）及15%的從價印花稅,預計不會受到這次潛在調整的影響。
結論
香港樓價高昂,置業從來不是易事。政府考慮調整首次置業印花稅,無疑是回應市民訴求的積極信號。這項潛在的政策調整,若能精準地針對中小型單位市場,將有望成為年輕家庭及上車族的「及時雨」,有效降低他們的置業前期成本。然而,政策的最終成效還需視乎其具體細節和市場的反應。作為準買家,最明智的做法是保持靈活,做好兩手準備：一方面密切關注政策動向,另一方面不斷鞏固自身的財務基礎。只有這樣,當機遇來臨時,您才能穩操勝券,實現自己的置業夢想。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
