驗樓注意事項2026｜新盤與二手樓收樓全攻略、驗樓清單與專家建議

近期,樓宇的建築標準與檢驗細節再次成為市場焦點。據臺灣媒體報導,當地建築法規對新建案的樓板隔音要求日益嚴格,要求衝擊音隔音性能須達到58分貝的標準,並在2025年6月3日進一步強調了新成屋的驗屋環節中,需特別注意是否符合相關的隔音法規。

此舉旨在提升居住品質,減少鄰里間的噪音糾紛。儘管這是臺灣地區的規範,但也反映出一個趨勢：現代置業人士對物業質素的要求已不再局限於肉眼可見的裝潢,更深入到結構、用料等專業層面。

這也提醒香港的準業主,無論是購入一手新盤還是二手物業,收樓前的驗樓注意事項絕不能掉以輕心,一個微小的疏忽都可能導致日後無盡的煩惱與額外開支。

為什麼驗樓如此重要？新盤、二手樓大不同

買樓,對於許多香港人而言,是一生中最大的一筆投資。在簽署買賣合約、支付巨額款項後,「收樓」這一步驟就成為了保障自己權益的最後一道,也是最關鍵的一道防線。驗樓的作用,正是要在正式入伙前,找出單位內所有潛在的瑕疵與問題。

● 一手新盤： 驗樓的核心價值在於,發展商通常會提供「執漏」保養期。買家在驗樓期間發現的任何問題,例如牆身裂痕、漏水、電器故障等,都可以記錄在案並提交予發展商,由其負責維修。若跳過這個步驟,入伙後才發現問題,維修責任便可能轉嫁到自己身上,費時失事。

● 二手樓： 買賣合約中普遍存在「現狀買入」（as-is basis）的條款,意味著買家在簽約時已接受單位的現有狀況。因此,二手樓的驗樓更像是一個「最終確認」的過程。雖然發現問題後,維修責任大多落在買家身上,但提早發現,總比入伙後才被突如其來的漏水或結構問題打亂生活節奏要好。精明的買家會在睇樓階段就仔細檢查,並將重要承諾（如業主同意維修某項問題）寫入臨時買賣合約中,保障自己。

自己驗樓還是聘請專業驗樓師？利弊全分析

面對驗樓這個專業任務,不少業主會猶豫：應該親力親為,還是花錢聘請專家？

選擇DIY驗樓,最大的好處是節省成本。然而,這要求業主具備一定的建築知識,並且需要花費大量時間和精力準備工具、製作清單。若缺乏經驗,很容易忽略一些隱蔽的「魔鬼細節」。

而聘請專業驗樓師,則能換來安心與專業保障。香港市面上的「驗樓師」多由屋宇測量師或工程監督等專業人士擔任,他們擁有豐富經驗和專業工具,能更系統、全面地找出單位的潛在問題。

更重要的是,一份由合資格人士簽署的正式驗樓報告（Defects List）,在日後若出現爭拗時,具備一定的法律參考價值。不過,由於本港尚未有統一的監管制度,選擇驗樓師時,務必審視其專業背景、資歷及市場口碑,可參考如香港測量師學會等專業機構的指引。

【驗樓工具清單】DIY驗樓必備法寶

如果你決定親自上陣,一份詳盡的驗樓注意事項清單和齊全的工具是成功的關鍵。以下為你整理了一份專業級的驗樓工具清單,助你事半功倍。

工具	用途
售樓說明書	核對單位間隔、用料品牌、附送家電等是否與承諾一致。
驗樓清單 / 記事本	預先列出檢查項目,避免遺漏,並詳細記錄問題位置和狀況。
相機 / 手機	拍攝附有日期的相片或影片作記錄,作為日後跟進的憑證。
告示貼 (Memo紙)	貼在瑕疵位置,簡述問題,方便承建商準確執漏。
電筒	檢查陰暗角落、喉管後方或玻璃內部是否有氣泡或裂痕。
金屬棒 (或硬幣)	輕敲牆身及地台,透過聲音判斷磁磚或批盪層是否有空鼓（空心）問題。
平水尺	測量地台、窗台、門框、牆身等是否處於水平或垂直狀態。
拉尺	量度單位實際尺寸,核對是否與圖則相符。
帶燈電插蘇 (俗稱他筆)	測試所有電源插座是否通電正常。
水桶 / 廁紙	裝水測試地台去水坡度及速度；廁紙可用於檢查喉管接駁位有否滲漏。

驗樓三大核心重點,魔鬼藏在細節裡

無論是新盤還是二手樓,驗樓時應聚焦於三大核心範疇：漏水、結構及機電操作。這些都是影響日後居住質素及安全性的關鍵。

💧 重點一：漏水問題 — 廚廁窗戶的「隱形殺手」

「水為財」,但在樓宇問題上,「水」卻是頭號敵人。漏水問題不但維修費用高昂,更可能影響鄰居,引發不必要糾紛。檢查時需特別留意：

廚房與廁所：將洗手盆、浴缸或企缸去水口塞住並儲水,觀察去水喉、防水膠邊及盆底等位置是否有滲漏。放水時要留意去水是否順暢,沒有異響或倒灌。
窗戶及露台門： 可用花灑或水管在窗外及露台門邊潑水,模擬下雨情況,檢查窗框、膠邊及牆身是否有滲水跡象。同時要檢查玻璃有否裂痕、崩花或氣泡。
天花與牆身： 仔細觀察天花板和牆身是否有水漬、變色或油漆剝落的痕跡,這些都可能是樓上單位或外牆滲水的警號。
外露喉管： 檢查冷氣機去水喉、水管接駁位等,確保沒有漏水,防水膠亦需完好無缺。

🧱 重點二：結構問題 — 牆身地板的「內傷」

結構問題關乎居住安全,必須一絲不苟地檢查。除了肉眼可見的瑕疵,更要利用工具輔助：

牆身與地板： 用金屬棒輕敲每一塊牆磚和地磚,若發出「卜卜」的空洞聲,即代表可能存在空鼓問題,日後容易剝落。同時要細心觀察牆身和地板是否有明顯裂痕。
水平與垂直： 使用平水尺檢查門框、窗台、地板、牆角等位置是否平直,若出現嚴重傾斜,可能影響傢俬擺放甚至結構安全。
尺寸核對： 用拉尺量度全屋的長闊高,特別是客飯廳和睡房,確保與售樓書上標明的尺寸沒有重大出入。

🔌 重點三：機電及傢俬操作 — 日常使用的「心臟」

單位內的設備和固定裝置,直接影響日常生活便利性,驗收時必須逐一測試：

附送家電： 如果單位附送冷氣機、洗衣機、雪櫃、煮食爐等,必須全部開啟試用,確保運作正常。試用洗衣機和冷氣機時,也可順道檢查去水是否暢順。
門窗開關： 檢查所有門窗（包括大門、房門、廚廁門、鋁窗）的開關是否順暢,門鎖、螺絲、窗鉸等配件是否穩固,防水膠邊有否老化或破損。關上門後要檢查門縫大小是否均勻。
電力裝置： 用帶燈電插蘇測試全屋所有插座,並開啟所有燈掣,確保供電正常。
固定裝置： 適度地搖晃欄杆、馬桶、洗手盆、廚櫃等,確保安裝穩固,不會輕易鬆脫。