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近期,一則關於內地放寬公積金提取限制、允許市民將其用於支付部分買樓首期的消息引起市場關注。根據內地媒體於2024年8月2日的報導,多個城市推出新政策,旨在減輕年輕家庭的置業壓力。雖然這項政策主要針對內地市場,但「首期」這一置業路上的最大門檻,無疑是香港準買家們感同身受的痛點。在香港高昂的樓價下,籌備買樓首期不僅僅是儲蓄的考驗,更是一門涉及按揭、稅務及法規的複雜學問。本文將為您全面剖析在香港置業,從計算首期到完成交易的每一步,助您精明規劃上車之路。
文章核心要點
- 💰 首期計算： 樓價千萬或以下物業,首次置業人士最高可承造9成按揭。
- 🛡️ 按揭保險： 剖析按揭保險計劃（MIP）如何幫助買家以較低首期上車。
- 💸 隱藏成本： 除首期外,印花稅、律師費、代理佣金等雜費亦是重要開支。
- 📉 壓力測試： 了解銀行如何評估您的還款能力,計算供款與入息比率。
- 🏠 居屋 vs 私樓： 分析居屋和私樓首期計算方式的主要分別。
買樓首期,點止「一成」咁簡單？全面拆解首期計算方程式
提到買樓首期,許多人腦海中會浮現「一成首期」的概念,但這其實是一個被簡化的說法。實際上,您需要準備的首期金額,取決於物業價格、您的身份（是否首次置業）以及是否使用按揭保險計劃等多重因素。金管局對銀行批出的按揭成數有嚴格指引,這直接影響了您的首期預算。
以下是目前適用於私人住宅物業的最高按揭成數（LTV, Loan-to-Value）的基本框架：
| 物業價值 | 最高按揭成數（LTV） | 最低首期要求 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 60% (貸款上限500萬) | 40% 或 (樓價 – 500萬) |
| 1,000萬港元以上至1,125萬港元以下 | 50% – 60% (貸款上限500萬) | 樓價 – 500萬 |
| 1,125萬港元至3,000萬港元 | 50% | 50% |
從上表可見,若單靠銀行基本按揭,即使是價值1,000萬的物業,也需要準備至少400萬至500萬的首期。這對於大部分年輕人或中產家庭而言,都是一個天文數字。那麼,「一成首期」是如何實現的呢？答案就在於「按揭保險」。
按揭保險計劃（MIP）：高成數按揭的入場券
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）,由香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited）營運,旨在為銀行提供按揭保險,使其能批出高於金管局指引的按揭成數,同時管理自身風險。對於買家而言,這意味著可以用更少的首期「上車」。
özellikle 首次置業人士（即在申請時未持有任何香港住宅物業的申請人）,可以透過按揭保險申請高達9成的按揭貸款。具體成數如下：
| 物業價值（只適用於已落成住宅） | 首次置業人士最高按揭成數 | 最低首期要求 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 90% | 10% |
| 1,000萬港元以上至1,125萬港元 | 80% – 90% (貸款上限900萬) | 樓價 – 900萬 |
| 1,125萬港元至1,920萬港元 | 80% | 20% |
💡 專家提示： 申請高成數按揭需要支付額外的按揭保險費用,這筆費用可以選擇一筆過支付,或加借分攤於按揭貸款中。此外,申請人的收入及信貸紀錄必須良好,才能通過銀行的審批。想了解更多關於按揭的細節,可以參考【2025香港買樓新政：首次置業9成按揭條件與月薪計算詳解】。
除了首期,還需準備哪些「隱藏」置業成本？
籌備買樓首期只是置業的第一步,千萬別忽略了隨之而來的各項「隱藏成本」,這些費用加起來可能高達數十萬港元。若預算失準,隨時可能打亂您的財務大計。
印花稅 (Stamp Duty)
這是最大筆的額外開支。香港永久性居民的首次置業人士,只需支付較低的第二標準稅率（AVD Scale 2）。政府已於2024年撤銷所有辣招稅,但基本的從價印花稅仍然存在。稅率按樓價累進計算。
詳情可參閱【稅務局的從價印花稅計算方法】。
地產代理佣金
透過地產代理買賣二手樓,買賣雙方通常需各付樓價1%作為佣金。這筆費用在簽署正式買賣合約時支付。
律師費
處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件必須聘請律師。收費視乎物業成交價、樓齡及交易複雜程度而定,一般由數千至萬多元不等。
其他雜費
包括管理費按金、水電煤及差餉地租的上期按金、裝修費用、購買傢俬電器及火險等開支。建議預留樓價約1-2%作為雜費預算。
月入幾多先夠過壓力測試？供款與入息比率（DSR）實戰計算
即使您已儲足買樓首期,銀行仍需評估您的還款能力,確保您在加息周期下仍能穩定供款。這就是「壓力測試」和「供款與入息比率」（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）的用途。
雖然金管局在2024年2月宣布暫停壓力測試要求,但DSR的基本要求仍然生效：
- 基本DSR要求： 所有債務的每月還款額,不得超過每月總收入的50%。
計算示例：
假設您想購買一個800萬的單位,申請9成按揭,貸款額為720萬,分30年償還,按揭利率為4.125%。
- 每月供款額約為：HK$34,944
- 根據50% DSR要求,您的最低月入需要是：
HK$34,944 / 50% = HK$69,888
如果申請人本身有其他私人貸款或信用卡分期,這些債務的每月還款額也會一併計算在DSR內,屆時對入息的要求便會更高。因此,在申請按揭前,應盡量清還其他債務,以提升成功批核的機會。
居屋首期與私樓有何不同？
對於預算有限的買家,居屋是另一個熱門選擇。居屋的按揭政策由房委會提供擔保,因此按揭成數較私樓寬鬆,對買樓首期的要求也相對較低。
- 綠表申請人： 由於綠表人士是以公屋住戶身份購買,被視為有政府擔保,最高可承造9成半按揭（95% LTV）,首期最低只需樓價的5%。
- 白表申請人： 白表人士則最高可承造9成按揭（90% LTV）,首期最低為樓價的10%。
此外,購買一手居屋的申請人,由於有房委會的「按揭還款保證」,銀行一般不會對其進行壓力測試,只須符合DSR要求即可,審批相對簡單。但若購買二手未補地價的居屋,則要注意政府擔保期的年期,這會影響銀行批核的按揭年期和貸款額。想了解更多申請居屋的資格,可瀏覽居屋申請資格的詳細解析。
儲首期無從入手？5個實用財務規劃建議
明確目標後,接下來就是執行。以下提供幾個實用的儲蓄策略,助您加快達成買樓首期的目標：
- 設立清晰儲蓄目標： 根據心儀單位的樓價,計算出首期及雜費總額,再除以您預計的儲蓄年期,得出每月儲蓄目標。
- 「月光族」告別作戰： 實行「收入 – 儲蓄 = 支出」的理財模式,出糧後立即將目標儲蓄額轉入一個專門的「置業儲蓄戶口」,避免不必要的花費。
- 開源節流雙管齊下： 檢視日常開支,削減非必要消費（如名牌、昂貴娛樂）。同時,可考慮發展副業或兼職,增加額外收入。
- 善用低風險投資工具： 將部分儲蓄投放於定期存款、政府債券或貨幣市場基金等穩健的投資工具,賺取比活期存款更高的回報,對抗通脹。
- 保持良好信貸紀錄： 準時償還信用卡數及各類貸款,維持健康的信貸評級（TU）,這對日後申請按揭及爭取更佳利率至關重要。
FAQ：關於買樓首期的常見問題
❓ Q1：買樓首期可以向財務公司借嗎？
理論上可行,但絕對不建議。銀行在審批按揭時,會將您所有的債務（包括私人貸款）計算在內。若銀行發現您的首期是借來的,會質疑您的還款能力,極大機會拒絕您的按揭申請。這被稱為「二按」,風險極高。
❓ Q2：家人資助部分首期（俗稱「父幹」或「母幹」）,會影響按揭申請嗎？
不會。家人贈與的資金是普遍接受的首期來源。銀行可能會要求您的家人簽署一份聲明書,確認該筆資金為無償贈與,並非貸款,以確保不會增加您的負債比率。
❓ Q3：如果我的收入不穩定（如自由工作者或佣金制）,如何計算DSR？
對於非固定收入人士,銀行通常會要求提供更長時間的入息證明（如6個月至12個月的銀行月結單或稅單）,並以平均收入來計算DSR。部分銀行可能會在計算平均收入時打個折扣,審批標準會較為嚴格。
❓ Q4：買樓花（未建成物業）的首期和按揭是如何安排的？
購買一手樓花通常採用「建築期付款」或「即供付款」。「建築期付款」是在物業臨近落成時才向銀行申請按揭,前期只需按發展商要求分階段支付約10-20%的樓價作為首期；「即供付款」則需在簽約後短時間內申請按揭上會,好處是樓價通常有較大折扣。選擇哪種方式取決於您的現金流狀況和對後市的預期。
結論
在香港,買樓置業無疑是一項重大的人生及財務決策。籌集買樓首期雖然充滿挑戰,但並非遙不可及。關鍵在於及早規劃、深入了解市場規則,並善用如按揭保險等政策工具。除了資金準備,更要全面評估自身的還款能力、計算清楚所有潛在成本,並保持穩健的財務狀況。只要做好充分準備,置業夢想便能一步步實現。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
