【加按套現2026】樓價波動下業主應如何決策？一文看清利率、成數計算與風險

近期香港樓市在撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」）後,交投氣氛一度活躍,但隨後市場走勢再度變得反覆。在全球利率環境仍然充滿不確定性的背景下,不少持有物業的業主開始重新評估自己的資產配置。

對於需要一筆額外資金用作投資、生意周轉,甚至是子女教育基金的業主而言,「加按套現」這個選項再次成為市場熱話。究竟在當前的經濟週期下,進行加按套現是明智之舉還是潛藏風險？本文將為您深入剖析,助您掌握加按套現的核心知識,做出最適合自己的財務決策。

到底什麼是「加按套現」？

「加按套現」,英文為 Cash-out Refinancing,是一種常見的樓宇按揭安排。簡單來說,就是業主將已經抵押給銀行並且正在供款的物業,向同一家銀行重新申請按揭,從而套取一筆額外的現金。

這個操作的可行性,主要建基於兩個因素：

✓ 物業升值： 當樓市處於上升週期,物業的估值會隨之提高。例如,一個當初以500萬港元購入的單位,現時估值可能已升至800萬港元。估值的增加,意味著可供抵押的價值也相應提升。
✓ 已償還部分本金： 隨著業主多年來的持續供款,按揭貸款的未償還餘額會逐漸減少。

基於以上兩點,物業的「淨值」（即物業估值 – 貸款餘額）增加了,為業主創造了再次融資的空間。銀行可以根據物業的最新估值,並按照香港金融管理局（HKMA）的指引重新計算最高貸款額。

將這個新的最高貸款額減去原有的貸款餘額,差額部分就是業主可以套現的資金。整個過程相當於重新做一次按揭申請,因此需要通過銀行的入息審查及壓力測試。

加按 vs 二按 vs 業主私人貸款：三大周轉方案終極比較

當業主需要資金周轉時,除了加按套現,市面上還經常聽到「二按」和「業主私人貸款」。這三者雖然都能為業主提供資金,但在操作、利率、風險等方面存在巨大差異。許多人容易將「加按」與「二按」混為一談,實則不然。為了讓您更清晰地作出比較,我們整理了以下詳細的對比表格：

比較項目	加按套現	二按	業主私人貸款
定義	在原有按揭上,向同一間銀行增加貸款額。	在保留一按的基礎上,向另一間財務機構申請第二份按揭。	以「業主」身份申請的無抵押私人貸款。
貸款機構	原按揭銀行	主要是財務公司、地產發展商	銀行或財務公司
利率水平	較低,與一般按揭利率相近（P按或H按）	非常高,遠高於一按利率	高於按揭利率,但低於一般無抵押貸款
審批要求	嚴格,需通過壓力測試,審查信貸報告(TU)	較寬鬆,部分免入息證明,但需一按銀行同意	相對寬鬆,無須抵押物業,但會審查信貸狀況
還款年期	長,可達30年（視乎樓齡及人齡）	較短,通常為幾年至十多年	短,通常最長5-7年
潛在風險	樓市下跌時有被「Call Loan」風險；利率浮動	極高風險,一旦斷供,物業可能被銀主拍賣	風險較低,不直接影響物業業權
優點	利率最低,還款期長,每月供款壓力小	貸款額度高（一按+二按可達估值9成以上）,審批快	手續最簡單,毋須律師費,聯名物業可一人申請

總結來說,加按套現適合財務狀況穩健、不急需資金、並希望以最低成本獲取大額貸款的業主。二按風險極高,利率沉重,應盡量避免。而業主私人貸款則適合需要較小金額、追求申請便捷、或不符合加按資格的業主,作為一個靈活的替代方案。考慮不同貸款方案時,可參考更多【私人貸款申請全方位指南】,了解市場上的利率水平。

加按套現額度如何計算？實例解說與最新按揭成數

加按套現的額度並非隨心所欲,它受到物業最新估值、金管局規定的按揭成數上限,以及您個人財務狀況（主要是供款與入息比率）的嚴格限制。讓我們透過一個具體例子來拆解計算過程：

📊 實例演算

假設陳先生在5年前以600萬港元購入一個自住單位,當時申請了七成按揭（420萬港元）,供款30年。經過5年的供款,按揭尚欠餘額約380萬港元。近日,銀行對該單位的最新估值為800萬港元。

步驟一：確定最高按揭成數
根據金管局2024年更新的指引,價值3,000萬港元以下的自住物業,最高按揭成數為七成（70%）。因此,陳先生的物業最高可貸款額為：
800萬港元 x 70% = 560萬港元
步驟二：計算可套現金額
將新的最高貸款額減去原有的按揭餘額,即可得出可套現的金額：
560萬港元 – 380萬港元 = 180萬港元

因此,在通過銀行的審批後,陳先生最高可以透過加按套現180萬港元的現金。他可以選擇將新的總貸款額（560萬）重新做一個30年的按揭,以攤分還款壓力。

申請加按套現的流程與所需文件

加按套現的申請流程與首次申請按揭相似,因為銀行需要重新評估風險。如果您是向原有的按揭銀行申請,流程會相對簡化一些。主要步驟如下：

1. 銀行估價與諮詢：首先向銀行查詢物業的最新估值,並初步了解自己大概的可套現金額及最新的按揭利率方案。
2. 提交申請及文件：填寫按揭申請表,並提交所需文件,通常包括：
- 香港身份證副本
- 最近3至6個月的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）
- 現有按揭貸款合約及供款證明
- 住址證明
3. 銀行審批：銀行會審核申請人的還款能力,包括計算供款與入息比率（DTI）及進行壓力測試。同時,銀行會查閱您的信貸報告（TU）,確保您有良好的還款記錄。
4. 聘請律師：審批通過後,申請人需要聘請律師樓處理相關的法律文件,如重做按揭契等。
5. 簽署文件及放款：簽署所有法律文件後,銀行便會將套現的款項發放到您指定的戶口。

整個流程需時約三星期至一個多月不等,視乎個案的複雜程度。如果選擇轉按至其他銀行以獲取更佳的利率或回贈,所需時間會更長,因為涉及銀行間的贖契程序。

剖析加按套現的潛在優勢與風險

任何財務決策都像一枚硬幣的兩面,加按套現亦不例外。在享受其帶來好處的同時,必須清楚了解其背後的風險。

👍 優勢 (Pros)

利率極低：按揭是市面上利率最低的貸款產品之一,遠勝於私人貸款或信用卡現金分期。
還款期長：還款期可長達30年,大大減輕每月的現金流壓力。
貸款額高：以物業作抵押,可借取金額遠高於一般無抵押貸款。
盤活資產：毋須賣樓即可將物業的升值潛力轉化為流動資金,把握其他投資機會。
賺取回贈：部分銀行為吸引客戶加按或轉按,會提供可觀的現金回贈或高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。

👎 風險 (Cons)

Call Loan風險：這是最大的風險。若樓市急劇下跌,導致物業估值低於貸款額（即負資產）,銀行有權要求借款人立即償還部分或全部貸款差額,這就是「Call Loan」。
利率波動：香港的按揭利率與最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎,若未來進入加息週期,每月供款額會隨之增加。
增加負債：套現的本質是增加債務,總利息支出會上升,加重長遠的財務負擔。
額外成本：申請過程涉及律師費、估價費等開支,需數千至過萬港元不等。
審批時間長：若急需用錢,加按的審批時間可能無法應付燃眉之急。