目录
對於許多計劃置業的香港市民而言，樓價固然是首要考量，但印花稅這筆「入場費」同樣是決定入市與否的關鍵。每年的財政預算案都可能為這筆開銷帶來變數，這也讓不少準買家感到困惑與焦慮。
這陣子市場熱議的《2026-27年度財政預算案》中，政府對住宅物業的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）進行了結構性調整，正是這種政策變動的典型案例。
該調整的核心策略是「能者多付，減輕中下層負擔」，一方面針對價值1億元或以上的頂級豪宅顯著上調稅率，另一方面則為中小型單位的首次置業人士大幅減輕稅務壓力，為樓市帶來了新的動向。
深度剖析：2026財政預算案印花稅調整核心
本次財政預算案的調整，精準地針對了不同價值的物業市場，傳遞出明確的政策信號。無論您是準備「上車」的首置客，還是市場觀察者，了解以下兩大核心變動至關重要。
豪宅市場「加稅」：億元物業稅率由4.25%上調至6.5%
為體現「能者多付」的原則，政府對高價物業的交易成本進行了上調。在此次調整中，價值1億港元或以上的頂級豪宅物業，其從價印花稅稅率由原本的4.25%顯著提升至6.5%。
這項舉措旨在增加高價物業的交易成本，可能會對頂級豪宅市場的交投活躍度帶來一定的冷卻作用，同時也為庫房帶來更豐厚的稅收。
首置及細價樓「減負」：400萬以下物業印花稅劃一降至$100
與豪宅市場加稅相反，預算案為中小型單位及首次置業人士帶來了實質的利好消息。過往，購買一個300萬的單位，即使是首置，仍需繳付$45,000的印花稅。
在新政策下，價值400萬元或以下的住宅物業，首置印花稅劃一減至$100。這項調整極大地降低了「上車」門檻，預計將對細價樓市場產生正面刺激作用，幫助更多市民實現置業夢想。
核心要點：
- 政策目標： 減輕基層市民置業負擔，同時遏抑高價物業市場的投機活動。
- 豪宅市場： 價值一億元或以上物業，從價印花稅率由4.25%上調至6.5%。
- 首置利好： 價值400萬元或以下物業，首置印花稅大幅降至僅$100。
- 市場影響： 預期將刺激中小型單位的交投，而豪宅市場可能面臨短期調整。
最新首置印花稅計算方法（從價印花稅第2標準稅率）
首置印花稅實質上是採用「從價印花稅」的第2標準稅率計算。了解最新的稅階表是準確計算置業成本的第一步。政府的目標是讓支付能力較低的買家繳納較低的稅款。
2026年最新住宅物業從價印花稅（AVD）稅階表
以下為2026年2月26日起生效的最新從價印花稅（第2標準稅率）稅階表，適用於首次置業的香港永久性居民。如需查閱最官方的資訊，可參考「香港政府一站通的印花稅收費詳情」。
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 舊有稅率 (2026年2月26日前) | 最新稅率 (2026年2月26日起) |
|---|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 | $100 |
| $3,000,001 至 $4,000,000 | $100 + 超過$3,000,000的款額的10% | |
| $4,000,001 至 $6,000,000 | $45,000 + 超過$3,000,000的款額的10% | $60,000 + 超過$4,000,000的款額的10% |
| $6,000,001 至 $9,000,000 | $210,000 + 超過$6,000,000的款額的15% | $260,000 + 超過$6,000,000的款額的15% |
| $9,000,001 至 $12,000,000 | $660,000 + 超過$9,000,000的款額的20% | $710,000 + 超過$9,000,000的款額的20% |
| $12,000,001 至 $24,250,000 | 4.25% | $1,310,000 + 超過$12,000,000的款額的25% |
| 超過 $24,250,000 | 4.25% (價值$1億或以下) 6.5% (價值$1億以上) |
實用案例計算：400萬、700萬、1,200萬物業稅款對比
為了讓您更直觀地理解稅率調整帶來的變化，本站以三個不同價位的物業為例，計算在新舊制度下的首置印花稅差異。
示例一：購買價值400萬的單位
舊制度下：$100 + ($4,000,000 – $3,000,000) x 10% = $100,100
新制度下：$100
慳稅金額：$100,000
示例二：購買價值700萬的單位
舊制度下：$210,000 + ($7,000,000 – $6,000,000) x 15% = $360,000
新制度下：$260,000 + ($7,000,000 – $6,000,000) x 15% = $410,000
稅款增加：$50,000
示例三：購買價值1,200萬的單位
舊制度下：$1,200萬 x 4.25% = $510,000
新制度下：$710,000 + ($12,000,000 – $9,000,000) x 20% = $1,310,000
稅款增加：$800,000
誰是「首次置業」人士？定義與常見誤解
要享受較低的第2標準稅率，買家必須是「首次置業」的香港永久性居民。然而，「首次置業」的定義比字面上更為嚴格，稍有不慎便可能失去資格，面臨更高的稅款。
香港永久性居民的基本定義
首要條件是，買家必須持有有效的香港永久性居民身份證。在簽署臨時買賣合約時，買家在香港不能以任何形式（包括個人、聯名、公司持有等）擁有其他任何住宅物業的權益。
賣出唯一物業再買入，如何回復「首置」身份？
如果您曾經擁有物業，但在購買新物業前已經將其賣出，理論上可以回復「首次置業」的身份。關鍵時間點在於簽署新物業的臨時買賣合約當日，您不能持有任何其他住宅物業。
這類「換樓客」只要處理好買賣交易的時間線，便能符合首置資格，以較低稅率置業。
以近親轉讓或聯名方式持有物業的注意事項
家庭成員之間的物業處理，是另一個常見的「首置」資格誤區。例如，即使只是作為擔保人或以聯名方式持有部分業權，都會被視為已擁有物業，從而失去首置資格。
此外，父母將物業轉名給子女，雖然可能讓子女獲得首置身份，但整個過程涉及法律和稅務的複雜問題。若處理不當，可能引發額外費用甚至家庭糾紛。深入了解相關程序至關重要。
重要提示：「首次置業」資格的界定非常嚴格，涉及複雜的法律細節。若您不確定自身情況是否符合資格，強烈建議在簽署任何合約前，諮詢專業的法律意見，以免失預算。
常見問題 (FAQ)
全面「撤辣」後，首置印花稅與非首置印花稅還有分別嗎？
當然有分別。市場上提及的「撤辣」，主要指的是政府取消了三項針對樓市的額外印花稅，包括「額外印花稅」（SSD）、「買家印花稅」（BSD）和「新住宅印花稅」（NRSD）。
然而，基本的「從價印花稅」（AVD）依然存在。撤辣後，所有非首置買家或公司買家，統一按劃一的稅率（即第1標準）繳稅，目前為7.5%。而符合資格的首次置業人士，則可繼續享用稅階較低的第2標準稅率。
因此，首置身份在節省稅款上依然具有巨大優勢。
非香港永久性居民買樓需要支付多少印花稅？
在政府「撤辣」之後，非香港永久性居民購買住宅物業，不再需要繳付舊有的「買家印花稅」（BSD）。
他們現在與香港永久性居民的非首置買家一樣，僅需按第1標準稅率支付7.5%的從價印花稅。這項改變大幅降低了非本地買家的置業成本。
印花稅需要在什麼時候繳付？
一般而言，物業買賣的印花稅需要在簽署「正式買賣合約」後的30天內繳付。如果交易未有簽署正式合約，則需在簽署「臨時買賣合約」後的30天內繳清。
逾期繳納將會面臨罰款，罰款金額視乎延遲時間長短而定，最高可達稅款的10倍，因此務必準時處理。
總結
總括而言，2026年的首置印花稅調整，明確展示了政府「減輕基層負擔，同時穩定樓市」的政策方向。對於計劃購買400萬以下細價樓的首次置業人士而言，這無疑是一個重大利好消息，大大降低了「上車」的初始成本。
然而，對於中高價位物業的買家，稅務負擔則有所增加。建議各位準買家在做置業決策前，必須密切關注最新的政策細節，利用本文提供的稅階表和計算案例，準確評估自身的財務狀況和總置業成本，從而做出最精明、最穩健的入市決策。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
