【一按貸款全方位指南】物業套現、轉按申請必讀,解鎖資產潛力 | 銀行、財務公司比較

近期本港樓市氣氛及按揭利率政策持續變動,不少業主開始重新審視自己的理財策略。面對加息周期可能見頂的預期,以及市場前景的不確定性,如何靈活調動資金、把握時機整合債務,成為了許多家庭的重要課題。在這樣的背景下,「一按貸款」再次成為市場焦點。

無論是希望將手頭上的物業「活化」套現,釋放資產價值以應對不時之需,還是尋求更優惠的轉按方案以減輕供樓負擔,深入了解一按貸款的運作模式都顯得至關重要。本文將為您全面解析香港的一按貸款申請,從基本概念、申請流程,到物業套現方法的比較,助您在當前的經濟環境下做出最精明的財務決策。

什麼是「一按貸款」？與二按、轉按有何不同？

在物業市場打滾,總會聽到「一按」、「二按」、「轉按」這些術語,它們之間究竟有何關係？別擔心,其實概念很簡單,讓我們一次過把它們搞清楚。

一按貸款的清晰定義：物業的首次抵押

所謂「一按貸款」（First Mortgage）,顧名思義,就是指物業的第一次按揭。當您購入一個全新的物業（一手或二手）,向銀行或財務公司申請的第一筆按揭貸款,就稱之為「一按」。這份按揭合約具有最高的優先償還權。簡單來說,萬一不幸需要拍賣物業來償還債務,提供一按的金融機構將會是第一個收到還款的債權人。

【重點比較】一張圖看懂一按、二按、轉按的核心分別

為了讓您更清晰地理解,我們用一個表格來總結它們之間的分別：

為何需要申請一按貸款？兩大主要目的：置業與套現

大家申請一按貸款,通常出於以下兩個核心目的：

• ✓首次置業：這是最常見的情況。對於絕大多數市民而言,要一次過「Full Pay」買樓幾乎是不可能的任務。因此,向銀行申請一按貸款,支付樓價的一部分作為首期,餘下的部分分期供款,是實現置業夢想的主要途徑。
• ✓現契樓套現：當您的物業已經完全供滿,沒有任何按揭在身（俗稱「現契樓」）,它就是一項非常龐大的「不動產」。如果您突然需要一筆大額資金,例如用於生意周轉、子女升學、投資或醫療開支,就可以將這間現契樓抵押給銀行或財務公司,申請一按貸款,將物業價值轉化為流動現金,這就是所謂的物業套現。

全面解析：申請一按貸款的流程與資格

了解了一按貸款的基本概念後,接下來我們看看實際操作層面,申請流程複不複雜？需要滿足什麼條件？

申請流程四部曲：從估價、準備文件到批核過數

一般而言,一按貸款的申請流程可以簡化為以下四個步驟,整個過程通常需要2星期到1個月不等。

1. 初步評估與估價：首先,向心儀的銀行或財務公司提交物業地址,進行初步的網上或電話估價,了解物業大概的市場價值及可借貸金額。
2. 提交申請及文件：選定金融機構後,填寫正式的申請表格,並遞交所需證明文件。這是審批過程中至關重要的一步。
3. 審批與簽約：金融機構會根據您提交的文件、物業估價報告及信貸報告（TU）進行審批。成功批核後,會通知您貸款額、利率、年期等條款,並安排律師樓簽署貸款相關法律文件。
4. 提取貸款：完成所有法律程序後,貸款額就會在指定日期發放到您的戶口,申請過程便大功告成。

需要準備哪些文件？

俗語有云：「工欲善其事,必先利其器」。準備充足的文件,能大大加快審批速度。以下是基本清單：

• 身份證明文件：香港永久性居民身份證。
• 入息證明：
  • 固定收入人士：最近3個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行月結單、僱主證明信。
  • 非固定收入人士：最近6個月的糧單或銀行月結單。
• 住址證明：最近3個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
• 物業證明文件：
  • 如為新購物業：臨時買賣合約。
  • 如為現契樓套現：樓契。

壓力測試與入息證明：銀行與財務公司的審批差異

在審批環節,銀行和財務公司最大的分別在於對「壓力測試」和「入息證明」的要求。

• 銀行審批：傳統銀行受到金管局的嚴格監管,審批按揭時必須為申請人進行「供款與入息比率」（DSR）計算,並在2024年2月28日前需要進行壓力測試（即假設利率上升2厘後,供款佔入息不多於60%）。雖然壓力測試現已暫停,但銀行對入息證明的要求依然非常嚴格,每一筆收入來源都需要有清晰文件支持。想了解更多關於【壓力測試計算方式】,可參考推薦文章。
• 財務公司審批：相比之下,大部分財務公司不受金管局監管,因此在審批上擁有更大彈性。它們大多豁免壓力測試,有些甚至推出「免入息證明」方案,對自僱人士、現金出糧或證明文件不足的申請人來說,無疑是一大方便。當然,這種便利性通常會伴隨著較高的貸款利率。

【市場焦點】銀行 vs 財務公司的一按貸款方案大比拼

面對市場上林林總總的選擇,究竟應該向銀行還是財務公司申請一按貸款？這就像選擇交通工具,坐巴士便宜但站點多,坐的士方便快捷但車費貴,關鍵在於您的個人需求和財務狀況。

如何選擇？根據個人財務狀況評估最佳方案

選擇的關鍵在於「平衡」。如果您的財務狀況良好,入息穩定且文件齊備,首選當然是利率最低的銀行方案。但如果您是自僱人士,收入浮動,或者急需一筆資金周轉,那麼批核門檻較低、速度更快的財務公司,可能就是更切合您需要的選擇。

切記,天下沒有免費的午餐,享受便利的同時,也要衡量自己能否負擔得起相對較高的利息成本。

一按貸款的利率、成數及還款期詳解

影響貸款利率的關鍵因素

最終獲批的一按貸款利率並非人人相同,主要受以下幾個因素影響：

• 環球息口環境：美國聯儲局的利率政策會直接影響香港的最優惠利率（P）和銀行同業拆息（H）,是決定按揭利率高低的宏觀因素。
• 申請人信貸評級：良好的信貸評級（TU）是爭取低息的入場券。
• 物業質素：樓齡、類型（私樓、唐樓、村屋）、地點等都會影響銀行的風險評估,從而影響利率。
• 貸款額大小：一般來說,貸款額越高,議價能力越大,越有機會獲得更優惠的利率。

最高貸款成數可以去到幾多？

根據金管局於2024年2月更新的指引,銀行的一按貸款成數上限如下：

• 價值3,000萬港元或以下的物業：最高貸款成數為70%。
• 價值3,000萬至3,500萬港元的物業：最高貸款成數為60%至70%。
• 價值3,500萬港元以上的物業：最高貸款成數為60%。

值得注意的是,財務公司不受此規限,有機會提供更高的成數,但申請人需仔細評估風險。

還款年期選擇：如何平衡每月供款壓力與總利息支出

最長還款期普遍為30年。選擇較長的還款期,好處是每月供款額較低,現金流壓力較小；但壞處是總利息支出會更高。相反,縮短還款期可以節省大量利息,但每月供款額會相應增加。申請人應根據自己的年齡、收入穩定性及未來財務規劃,計算出一個最舒適的還款年期。

常見問題 (FAQ)

申請一按貸款需要律師費和估價費嗎？

是的。申請一按貸款涉及物業抵押,必須經由律師樓處理相關的法律文件,因此會產生律師費。此外,銀行或財務公司亦會委託測量師行為物業進行估價,這筆估價費通常也需要由申請人承擔。不過,部分金融機構在推廣期間可能會提供豁免估價費或律師費回贈等優惠,申請前可多作比較。

信貸評級（TU）差,可以申請一按貸款嗎？

有可能,但選擇會較少。如果您的信貸評級不佳（例如I級或以下）,傳統銀行很大機會會拒絕您的申請。這時候,一些願意接受較高風險的財務公司可能仍會批出貸款,但您需要有心理準備,其利率會遠高於市場平均水平,並且可能會附加更嚴格的條款。

已供滿的「現契樓」申請一按有何優勢？

優勢非常明顯。首先,由於物業沒有任何按揭負擔,金融機構的風險極低,因此審批過程會相對順暢,批核機會亦更高。其次,您可以將物業的全部價值（按估價及最高成數計算）用作貸款,獲得的套現金額最大化。此外,業主在利率和條款上亦有更大的議價空間。

申請一按貸款的利息可以扣稅嗎？

可以的！根據香港稅法,只要該物業是您的主要居所,為購買該物業而支付的按揭利息,可以申請「居所貸款利息扣除」,每個課稅年度的最高扣除額為10萬港元。這項稅務優惠能有效減輕業主的稅務負擔。詳情可參閱稅務局官方資料。

總結

總括而言,在目前的市場環境下,無論您是計劃上車的準買家,還是希望活用資產的業主,「一按貸款」都是一個極為重要的理財工具。它不僅是實現置業夢的階梯,更是喚醒沉睡資產、增加資金流動性的鑰匙。

成功的關鍵在於知己知彼：深入了解自身的財務狀況、資金需求和還款能力,同時仔細比較不同金融機構（銀行與財務公司）方案的利率、條款及審批彈性。建議您在做出決定前,多花時間做足功課,選擇最適合自己的一按貸款計劃,才能真正活用您的物業資產,達至理想的理財目標。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。