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近期,隨著經濟環境波動,拍賣市場上低價「銀主盤」湧現,再度成為市場焦點。就在近日,葵涌華景山莊一個原業主因財務問題被銀行收回的靚裝三房單位,於拍賣會上以490萬元的低價開拍,較其2021年的買入價大幅貶值超過四成,引發市場廣泛關注。這一事件不僅凸顯了當前經濟壓力下部分業主的困境,也讓許多尋求低價入市機會的買家將目光投向了銀主盤。究竟銀主盤意思是甚麼？它是否真的是一個「執平貨」的黃金機會？背後又隱藏著哪些不為人知的風險與陷阱？本文將為您深入剖析。
銀主盤意思是什麼？為何會出現在市場上？
所謂「銀主盤」,其最核心的意思是指原物業持有人（業主）因無法按時償還樓宇按揭貸款,導致作為債權人的「銀主」（通常是銀行或財務公司）依據抵押條款,向法庭申請收回該物業,並將其在市場上重新出售,用以抵償未清還的債務。簡單來說,銀主盤就是被銀行或財務公司沒收後再重新放售的物業。
💡 專家解讀： 「銀主」並不局限於傳統銀行。若業主最初是向發展商旗下的財務公司申請高成數按揭,那麼當其斷供時,該財務公司便成為「銀主」。因此,銀主盤的來源是多樣化的。
銀主盤的形成過程通常如下：
- 業主斷供： 業主因失業、生意失敗、投資失利或移民等原因,無法繼續履行按揭還款義務。
- 銀主法律行動： 經過多次催收無果後,銀主會啟動法律程序,向法庭申請收樓令。
- 收回物業： 法庭頒令後,銀主正式接管物業的控制權。
- 估價與放售： 銀主會委託專業的測量師行為物業進行物業估價,並以估價作為參考基礎,透過地產代理或拍賣行將物業推出市場。銀主的最終目標是盡快賣出物業以收回欠款,因此定價通常會貼近市價,甚至在市況不佳時,會以低於市價的價格出售以吸引買家。
正因為銀主盤的定價策略往往較為進取,使其成為部分買家眼中「執平貨」的選擇。然而,價格優勢的背後,往往伴隨著不容忽視的複雜性與風險。
如何尋找銀主盤放盤？拍賣與洽購途徑分析
當您對銀主盤產生興趣後,下一步就是了解從何處可以獲取這些放盤資訊。市場上,銀主盤的銷售途徑主要分為兩大類：公開拍賣和私人洽購。了解這兩種方式的運作模式,有助您選擇最適合自己的策略。
▌公開拍賣：價高者得的競逐場
這是最常見的銀主盤銷售方式。銀主委託拍賣行,在指定日期和地點,以公開競投的方式出售物業。這類資訊通常發布在：
- 拍賣行網站：各大拍賣行網站會定期更新即將拍賣的物業清單,包含詳細資料和開拍價。
- 報章廣告：在本地報紙的地產版塊,經常能看到銀主盤的拍賣公告。
- 地產代理：部分地產代理行會與拍賣行合作,提供相關資訊。
▌私人洽購：直接議價的機會
有時銀主也會委託地產代理,像普通二手盤一樣在市場上放售,允許有興趣的買家透過代理直接出價（入標）議價。這種方式給予買家更大的議價空間和相對充裕的考慮時間。
| 比較項目 | 公開拍賣 | 私人洽購 |
|---|---|---|
| 價格透明度 | 高,所有出價公開 | 低,買賣雙方私下議價 |
| 成交速度 | 快,拍賣當日即決 | 較慢,需時議價及磋商 |
| 競爭性 | 高,易因氣氛而出高價 | 相對較低 |
| 睇樓安排 | 普遍較困難,部分單位可能無法安排睇樓 | |
購買銀主盤風險評估：三大隱藏陷阱要警惕
銀主盤的低價標籤極具吸引力,但價格優勢的背後,潛藏著比一般二手樓宇更高的風險。若未能事先做好盡職審查,隨時可能因小失大。以下是購買銀主盤時最常見的三大風險：
▌風險一：物業質素參差,維修費用或超預算
由於原業主普遍陷入財困,物業很可能在斷供前面臨日久失修、缺乏保養的狀況。買家接收時,單位可能極為殘破,甚至佈滿垃圾和廢棄物。這意味著：
- 高昂的裝修成本： 新買家需要預留一筆遠高於普通二手樓的資金,用於基本的水電重鋪、結構修復及全屋翻新。
- 潛在的僭建物： 原業主可能存在違規改建,新買家需承擔清拆及還原的責任和費用,否則會直接影響申請按揭。
▌風險二：業權問題複雜,「釘契」或影響交易
「釘契」是銀主盤最棘手的問題之一。它指的是在物業的業權記錄上,被註冊了押記令或法定押記,意味著該物業涉及未解決的法律或財務糾紛。
- 「釘人」與「釘單位」： 前者是針對個人的債務,通常不影響新買家；後者則是針對物業本身的債務,例如拖欠管理費、維修費或政府費用,新買家必須負責清還所有欠款才能「解釘」,而這筆費用不計入樓價,銀行亦不會為此提供按揭貸款。
- 查冊至關重要： 在出價前,必須委託律師到香港土地註冊處進行詳細的查冊,徹底了解物業是否存在任何形式的「釘契」。
▌風險三：「必買必賣」條款,發現問題亦難以「踢契」
絕大部分銀主盤的買賣合約都包含「必買必賣」(as is basis) 的條款。這意味著買家在簽署合約後,無論後續發現物業存在任何業權瑕疵、結構問題,甚至是遺失樓契等嚴重情況,都必須完成交易。若買家選擇放棄,不僅會被沒收訂金,更可能被銀主追討因交易告吹而造成的損失差價。這條款大大增加了買家的風險,也凸顯了事前盡職審查的絕對重要性。
銀主盤按揭申請全攻略：如何避開業權陷阱？
成功投得心儀的銀主盤只是第一步,順利申請按揭才是完成交易的關鍵。由於銀主盤的背景特殊,銀行在審批按揭時會比一般二手物業更為審慎。要確保按揭萬無一失,買家必須在簽約前釐清以下幾個核心問題。
一般情況下,只要銀主盤的業權清晰,大部分銀行都願意提供按揭,其估價和按揭成數與普通二手樓無異。然而,以下問題是銀行批核按揭的「致命傷」：
- 業權不清： 這是最嚴重的問題。如果物業涉及未解決的法律訴訟或業權份額爭議,銀行基本上會拒絕任何按揭申請。
- 嚴重僭建： 輕微的僭建（如冷氣機架）可能影響不大,但若涉及主力牆改動、非法天台屋等嚴重結構性僭建,銀行會要求買家先清拆並取得屋宇署的批准文件,否則同樣會拒批按揭。
- 遺失樓契： 樓契是物業所有權的最重要證明。若樓契遺失,即使原業主已辦理宣誓補領（俗稱「宣誓契」）,部分大型銀行仍可能拒絕承造按揭,或要求更高的利息及更低的按揭成數。買家可能需要轉向規模較小的銀行或財務公司尋求解決方案。
💡 專家提示： 在參與拍賣或入標前,強烈建議先將物業地址及相關資料交給相熟的銀行或按揭轉介公司進行初步估價及預批。這能讓您對自己的貸款能力有更清晰的了解,避免在簽約後因按揭問題而陷入財困。
購買銀主盤注意事項：從查冊到簽約的關鍵步驟
了解銀主盤的風險和按揭要點後,接下來就是在實際操作中步步為營。遵循以下關鍵步驟,能助您最大限度地降低風險,精明地購入心水物業。
- 第一步：委託律師查閱樓契
在出價前,務必委託您的代表律師,向持有樓契的銀主（通常是第一承按人）申請借契查閱。這一步驟至關重要,律師會審核樓契的完整性及業權的清晰度。如果律師最終能給出「良好業權」(Good Title) 的專業意見,這將是銀行批核按揭的重要基礎。 - 第二步：親身實地考察（如可能）
盡最大努力爭取實地視察單位的機會。雖然部分銀主盤（尤其是有租客或原業主未遷出的單位）未必能安排睇樓,但一旦有機會,必須仔細檢查單位的內部狀況、結構、滲漏等問題,以便準確估算後期的維修開支。 - 第三步：徹底查冊並計算額外開支
再次強調,查冊是必須步驟。透過查冊,您可以清楚知道物業是否有任何未解除的押記令（釘契）。如果有,必須準確計算解除這些押記令所需的總金額（如管理費、維修費欠款等）,並確保自己有足夠的流動資金支付這些「樓價以外」的費用。 - 第四步：設定最高出價上限
在競投或入標前,必須根據物業估價、預計的維修費用、解釘費用以及自身的財政能力,設定一個絕對不能超過的最高出價。尤其在拍賣會現場,氣氛熾熱容易令人衝動出價,堅守預算上限是避免購入「雞肋」物業的關鍵。 - 第五步：仔細審閱買賣合約
簽署任何合約前,必須交由您的律師詳細審閱所有條款,特別是關於「必買必賣」、交樓狀況（是否交吉）、以及維修責任等關鍵條文,確保自己完全明白所有權利與義務。
FAQ – 關於銀主盤的常見問題
Q1：銀主盤一定比市價便宜嗎？
不一定。銀主的目標是收回欠款,定價會參考當時的市場估價。在樓市上升期,銀主盤的成交價可能與市價相若甚至更高。只有在樓市下行或物業本身有瑕疵時,才較大機會出現低於市價的成交。買家切忌有「銀主盤必屬筍盤」的誤解。
Q2：購買銀主盤可以與原業主直接交易嗎？
不可以。一旦物業被銀主正式接管,業主便失去了對物業的處置權。所有買賣事宜都必須且只能與銀主或其委託的代理人（地產代理、拍賣行）進行。
Q3：如果銀主盤連租約出售,我該怎麼辦？
如果銀主盤是連租約出售,新買家將繼承該份租約,成為新業主,並在租約期滿前不能要求租客遷出。您需要仔細審閱租約條款,了解租金、租期等細節。這類物業較適合投資者,不適合希望即時自住的買家。
Q4：銀主盤的交易流程比普通二手樓長嗎？
由於銀主盤的交易文件需要由銀主（通常是大型機構）簽署,內部審批流程可能較長,因此整個交易時間有機會比普通二手樓買賣稍長一些。具體時間應在簽訂臨時買賣合約時與銀主方面確認。
總結：投資銀主盤是危是機？
總括而言,銀主盤確實為市場提供了一個潛在的低價入市渠道,但它絕非一個適合所有人的「安樂窩」。它更像是一場需要專業知識、審慎態度和充足資金準備的「尋寶遊戲」。對於經驗豐富、善於盡職審查的投資者而言,銀主盤可能是一個捕捉市場低位的良機；但對於缺乏經驗的首次置業人士,其背後潛藏的業權、樓宇狀況及法律風險,卻可能使其成為一個難以擺脫的噩夢。
最終決策前,請務必權衡價格優勢與潛在風險,做好萬全準備。記住,投資路上,風險控制永遠比追求回報更為重要。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
